地下车库，是指开发商利用地下空间建造的隶属于整个小区，具有独立的空间、以存放车辆为目的的附属建筑物。这里首先要解决的一个问题是：地下车库能否成为所有权的客体？传统物权理论认为，只要一个物具备构造上和使用上的独立性，即可成为所有权的客体。判断构造上与利用上的独立性，应从区分境界的明确性、遮断性、通行的直接性、专用设备之存在及共用设备不存在等方面予以判定。对于地下车库来说，由于有墙壁作为分割物，其四至明确，可以通过测量明确其所占空间的范围，有独立的出入口，具备独立性和特定性，因此具备成为所有权客体的物理条件，应该能够成为所有权的客体。但是这里需要注意的是：具备成为所有权客体的物理条件的物在法律上不一定能够成为所有权的客体，因为根据物权法定的原则，哪些物上能够设立物权，能够设立何种物权，物权的内容，物权的变动方式等均要由法律做出明确的规定。在实践中，一般规定地下车库的建筑面积是不计入容积率（即建筑面积与规划土地使用面积的比率，在土地价格日益高涨的今天，建筑容积率对开发商来说意义十分重大，因为建筑容积率是确定单位建筑面积分摊多少土地面积的计算指标，也是决定单位建筑面积成本的重要指标）公式中的。我国的《物权法》采纳土地使用权与建筑物所有权不可分离的原则。由此推知：根据目前的法律，地下车库的面积仍没有获得相应的土地使用权份额，没有独立的产权。

 

 

 

在居民小区中的业主与开发商就地下车库的权属各执一词，都认为地下车库归自己所有，这便是纠纷的普遍现象。在诸多案例中，有些业主认为，开发商已经将车库的投资成本纳入了业主所付的房款之中，即全体业主在购买房屋的同时也为车库付了款，那么车库的所有权当然应当归业主所有。有业主认为，地下车库没有计入容积率，只能算是房屋的附属物，其产权随住宅产权的转移而转移。有些业主甚至直接将当地房管局告上法庭，认为房管局为开发商颁发单独的地下车库产权证明行为是违法的，要求法院撤销该行为。开发商则认为，车库是开发商自己投资建造的，根据“谁投资，谁受益”原则，应当归开发商所有，况且有些开发商还拥有地下车库的单独产权证明，以此作为其对车库拥有所有权的法律证明。如果自己投资建设了车库却无偿归业主所有显然有失公平。

 

我国《物权法》没有关于地下车库所有权属的明确规定，所以目前大部分地区都没有规定政府能够针对地下车库颁发单独产权证明。因此单从法律上看，那些地区的地下车库确实不能被开发商所有并进行单独的销售和租赁。但是，现实的做法却是：小区车库的所有权并不是随着专有部分的转移而当然转移到业主一方，房屋购买人一般都应通过签订租赁合同而享有地下车库的使用权；或者开发商将车库单独地销售给业主和非业主。在多数小区中，租赁关系的长期存在实质上使小区地下车库已经成为一种经营性资产。实践中的做法表明：地下车库能够成为所有权的客体并进行转让。其实有些地区已经通过立法解决了地下车库的权属及其转让问题，如北京2003年颁布的《北京市房地产转让管理办法》第13条规定：“房地产转让时，相应的共用部位、共用设备的权利份额一并转让；按照国家和本市规定可以单独转让的地下停车库等附属建筑物、构筑物不随同转让的，应当在房地产转让合同中载明；没有载明的，视为一并转让。” 另外，建设部《城市地下空间开发利用管理规定》第二十一条规定，附着地面建筑物进行地下工程建设，应随地面建筑一并向城市规划行政主管部门申请办理选址意见书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证。北京市国土资源和房屋管理局出台的《关于室内机动车停车位销售、测绘、产权登记有关问题的通知》也明确了销售室内机动车停车位可单独核发房屋所有权证，也可与购买的商品房合并核发房屋所有权证。

 

 

基于以上事实，笔者认为：国家的法律应当规定地下车库能够单独成为所有权的客体，并允许政府为地下车库颁发单独的产权证明。正如上文所述，地下车库本身在物理性质上已经符合所有权客体的特征，因此在其上设立独立的产权是完全可以的。从另一个角度看，业主购买的是商品房，而商品房作为一种商品之所以能够归某个业主专属所有的原因就是其具有使用上的排他性和构造上的独立性，那么同样具备这些特性的地下车库也可以作为独立商品成为单独销售的对象。如此规定，便是法律对开发商获利途径的肯定，使得开发商有利可图，而且也有利于广大业主。在一个交易活动中，选择的机会越多，成交的可能就越大，交易的结果就越合理。事实上现在许多业主从经济的生活方式出发，并未选择购买车位，而是选择租用车位。在许多小区中租车位的和买车位的几乎各占一半的比例。既然现实中已经出现了有利于业主和开发商（或物业公司）的互利做法，那么法律就应当肯定这种做法并给予保护。另外，在现实中经常出现如此问题：许多业主在购房时并没有经济能力购买汽车，或者根本不需要汽车从而无需停车。对于这些业主，在车库投资成本公摊的情况下，他们也要为车库的建造支付一部分费用，而那部分费用并未给他们带来利益。不仅如此，他们还与有车的人一样，承担了对汽车尾气排放产生的空气污染对身体造成的轻微损害的容忍义务。对地下车库的买卖采取灵活的办法，允许开发商单独销售或出租地下车库，有利于资源的优化配置。况且即使法律没有规定，现实中的做法也表明了这种规定的合理性。

 

若如此，法律便给了车库一个明确的所有权客体身份，突出了车库的独立存在价值，减少了车库权属的纷争。总之，将车库的所有权、使用权与房屋的所有权区别开来，明确各自的法律地位，可以使地下车库的权属问题得以明晰，从而减少纠纷。在目前《物权法》没有规定的情况下，各地方法规最好对这一问题予以明确规定。

 

至于在分析车库应否归业主所有的问题之前，首先应当明确一个时间问题：权属问题的确定是在车库买卖之前还是之后。根据民法物权理论，建造应当属于原始取得的一种方式。开发商之所以兴建车库，目的是能够通过投资而得到相应的收益，如果不承认地下车库最开始归开发商所有而应归业主所有，那么开发商就不能得到预期收益或其预期收益将会减少,开发商投资兴建车库的热情就会受到打击，以后就没有开发商愿意投资修建车库了。因此，尚未出售的地下车库归开发商所有。

 

 

所谓人防工程，全称为人民防空工程，根据《人民防空法》第18条的规定，人民防空工程是指为保障战时人员有物资掩蔽、人民防空指挥、医疗救护等而单独修建的地下防护建筑，以及结合地面建筑修建的战时可用于防空的地下室。有学者认为，此类地下车库应当属国家所有。此观点值得商榷。原因如下，根据《人民防空法》第5条：国家鼓励、支持企业事业组织、社会团体和个人。通过多种途径，投资进行人民防空工程建设；人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有。由此可以看出：一、对于人防工程的所有权归属法律并没有做出明确规定；二、国家鼓励开发商投资建设人防工程；三、根据“谁投资、谁受益”的原则，既然投资主体是开发商，那么国家在没有投资的情况下拥有该人防工程的所有权似乎需要进一步的证明。因为如果简单地将此类车库归国家所有，不仅将造成资源的极大浪费，而且会打击开发商建造车库的积极性，也与国家鼓励多元主体投资人防工程的本意相悖。但是，仍然有观点认为，根据与人防相关的法律法规规定，如果因地形、地质等技术原因而无法修建人防工程，要缴纳易地建设费（纳入财政资金），由人防部门统一易地修建人防工程，并对不建或不缴的行为规定了严厉的制裁措施。并进一步认为，小区防空地下车库的直接投资虽然是开发商，但开发商的行为是一种纳税行为，因此该防空地下车库应当归国家所有。但是其忽视了“如果因地形、地质等技术原因而无法修建人防工程”这样一个修饰语，因为如果在没有该修饰语修饰的情形下，国家就不一定会直接对人防工程进行修建，就不能证明国家一定是人防工程所有者。综上所述，如果开发商在建造地下车库之前，该车库就已经被规划为人防工程，则根据“谁投资、谁受益”的原则，由开发商享有所有权。例如2003年4月1日起施行的《上海市民防工程建设和使用管理办法》就规定民防工程投资人可以取得民防工程的所有权。在市场经济条件下，界定产权最基本的原则仍然是投资者享有产权。至于国家基于社会公共利益的征用，《物权法》第四十二条做了规定。

 

 

在解决了地下车库的法律地位的问题后，是否就意味着开发商有权完全按照其自己的意志将地下车库卖与任何人呢？答案是否定的。因为地下车库所在的位置毕竟是居民的小区，因此其应首先为居住在该小区的居民提供停车便利。这样做也是对小区业主作为区分建筑物专有部分所有权人身份的维护。如果规定，开发商可以没有限度地将车库卖与非业主，则该行为就违背了在小区中建设地下车库的本意。

 

　　那么应当如何保护首先满足小区业主的停车需要呢？有一些业主在购房时没有车，而后来有了车。他们的停车利益如何保障？笔者认为，可以通过建立一个期限制度来解决：即业主与开发商在签订购房合同时，可以约定在购房合同签订后一定时期内，由开发商为该业主保留车位，一旦期限已过，而该业主仍未购买或租用该车位，则开发商就有权将车位卖与或出租其他人。有的观点认为期限可以是两年。那么何时开发商才能将车位卖与或租与非业主的主体呢？有的观点认为，在售房完毕一个月内或者开盘半年内，如果仍有车库（位）没有出售的，开发商应当发布“首先满足”期限（以一个月为限）的通知，由业主选择购买或者租赁，该优先满足期限届满后，如无业主需要，可以向业主以外的主体出租，但不能出售，且租赁期一般不超过两年。

 

尽管业主可以首先满足对地下车库的需要，但是业主的这种需要仍要受到一定的合理制约。毕竟，地下车库的车位数量有限。如果完全按照意思自治的精神允许业主自由购买或租用车位，也会带来纠纷。比如，如果一个业主同时购买了将近一半的地下车位，理由是除了自己使用以外，还要为所有可能到访自己家中的亲属预备停车位，那么这种做法无疑会对其他业主的停车利益造成损害。因此，地方法规应当根据当地的经济发展水平和业主的实际需要规定一个业主所能购买或租用车位数量的最大值，一般规定为一个车位。当然，如果地下车库仍不能满足业主的停车需求，就需要小区其他场所的停车设施发挥作用了。比如占用业主共有的公共道路或其他场所划定的车库，这种车库应当归业主共有。再如，规划用于停车的地上车位，可以通过计时收费和租赁的方式满足业主和非业主的停车需求。而具体采用计时还是采用租赁，由停车人根据自己的情况做出选择。

 

另外，现实中存在这样的情况：开发商在将地下车库单独销售给业主之前，就已经将车库的投资成本分摊到了所有业主的购房费用中，即业主在购房时就已经实际为地下车库付了款。而在之后的商品房销售过程中，开发商又将车库分别出卖给业主。从法理上看，开发商在房屋费用中分摊的车库成本属于不当得利。因为开发商相当于无对价地向购房人收取费用，而业主却并不知情且并未因其所支付的多余费用而获得任何利益。所以，政府为地下车库颁发单独产权证明并允许开发商单独出售或出租的前提是，开发商没有在购房费用中事先将车库的投资成本转嫁到业主。因此应当在制度上监督开发商的资金使用。