裁判要旨：

 

在无权处分的情况下，证据既不能显示交易相对人为善意第三人，亦不能显示其为恶意串通，但清楚地表明：相对人未尽谨慎注意义务，存有过失。此种情形下，则交易行为与合同之效力待定。若原权利人事后追认，或者无处分权的人事后取得处分权，则行为与合同有效；反之，则无效。

 

 

袁素琴与张传连系夫妻关系。二人共有农村房屋一套，无房产证。在双方诉讼离婚期间，于2006年10月15日，丈夫张传连擅自与本村村民张庆学签订《房屋买卖合同》，将上述房屋以125000元的价格卖与张庆学。妻子袁素琴以自张传连擅自处分共有财产、张庆学恶意串通为由，将丈夫张传连与买主张庆学诉至法院，要求判令该买卖合同无效，要求张庆学立即迁出房屋。被告张庆学辩解，虽然购买房屋时没有征求原告的意见，但其属于善意第三人，该买卖行为有效，应驳回原告的诉讼请求。

 

 

山东省淄博市淄川区人民法院经审理后于2007年10月25日判决：一、被告张庆学与第三人张传连关于"淄川区双杨镇宝塔小区2单元201室房产"的《楼房转让协议》无效。二、被告张庆学将上述房屋返还给原告袁素琴与第三人张传连。三、第三人张传连返还被告张庆学购房款115 000元。宣判后，各方当事人均未上诉，判决已生效。

 

 

本案的主要争议是：购买共有房屋的相对人、被告张庆学究竟属于恶意串通、损害他人利益，还是属于善意第三人，应受法律保护。

 

庭审证据显示，原告提供的证据不能证实被告当然知晓原告夫妻正在诉讼离婚，也不能证实被告的购买价格明显低于市价，因此，认定被告属于恶意串通，证据不足。同时，被告辩解其是在看到电视广告的情况下才购买房屋，但没有证据支持。另外，被告想当然地认为，在农村当中，家庭生活的重大决定男人完全可以一个人说了算。所以，自己属于善意第三人，其买卖房屋的行为合法有效。

 

法院认为，“善”从正面的角度来说有一层含义，即善良、公道、正当。从反面的角度来说则有两层含义。第一层含义是“无恶的故意”，不应存有恶意。第二层含义则是“无过失”，即主观上不应存有过失。“故意之恶”当然不属于“善”的范畴，但“有过失之非恶”亦不属于“善”的范畴。同时，“善”当然是“非恶”，但“非善”并不当然就是“恶”。善恶黑白之间，还有一个灰色地带。黑非白，灰亦非白。恰巧，本案就落在了这种灰色的地带。

 

在无权处分的情况下，如果交易相对人（第三人）没有尽到谨慎的注意义务，则存在过失；其交易时的主观状态虽然不能认为是恶意，但显然也不属于善意的范畴。在本案中，被告辩解最早购买涉案房屋时是原告的丈夫张传连一个人签的字，加上在农村家庭一般都是男人说了算，所以，他有充分的理由相信原告的丈夫张传连卖房的意思就是他们夫妻二人共同的意思，他已经尽到了谨慎的注意义务。但这种辩解不能成立。因为夫妻平等处分共有财产是法定权利，而所谓的在家庭中以男方主导的社会习惯与法不符，因此不能作为指导行为的依据。原告丈夫张传连处分的，并非一般的夫妻共同财产，而是双方赖以安身立命的重要的财产----房屋。对于卖房者家庭来说，出卖房屋属于重大财产处理决定，这要求交易相对人在进行交易应当征求一下夫妻另一方的意见。对于交易相对人来说，这种法定的注意义务并非苛刻，也非强人所难。况且，本案原告、被告、第三人都是同村村民，被告在买房时征询一下原告的意见，并非难事，相反，当属举手之劳。但问题是，不知出于何种原因，被告张庆学却从来没有征询过原告的意见，以致于在交易的时候出现了不应有的疏忽，没有尽到谨慎、必要的注意义务。被告主观上存有过失的这种“灰色”状态，显然不能与“清白”的“善意” 同日而语，相提并论。因此，本案现有证据不能认定被告在购买涉案房屋时主观上属于善意。

 

既然被告张庆学购买房屋的行为从事实上无法认定为善意购买，那么，原告的丈夫张传连在夫妻另一方不知情的情况下单方出卖共有房屋这种重要的夫妻共同财产，就构成了无权处分。《中华人民共和国合同法》第五十一条规定："无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效"。对这一法条，不应按照“非有效即无效”的逻辑进行简单地推理，而是应该结合其它相关法律规定灵活适用。

 

对于无权处分行为的效力，应分为三种情况区别对待：

 

第一，如果相对人是恶意串通，则该行为因违反《合同法》第五十二条第二项的规定，应直接认定为无效。

 

第二，如果证据清楚地表明相对人属于善意第三人，则无论原权利人是否知情，是否同意，一律认定为有效，以此保护善意第三人的合法权益，维护交易安全。

 

第三，如果证据既不能显示交易相对人为善意第三人，亦不能显示其为恶意串通，但清楚地表明：相对人未尽谨慎注意义务，存有过失。此种情形下，则交易行为与合同之效力待定。若原权利人事后追认，或者无处分权的人事后取得处分权，则行为与合同有效；反之，则无效。

 

本案正属于第三种情况，故本案的买卖合同的效力属于待定。现在，作为房屋共同同有人的原告对此既不予追认，第三人张传连也未取得处分权，所以，该房屋买卖行为与房屋买卖合同均属无效。合同无效，根据《中华人民共和国合同法》第五十七条规定，因该合同取得的财产应当予以返还。所以，被告张庆学应当将上述房屋返还给该二人。

 

（编辑：蒋家棣）