地下人防工程权属纠纷问题是今年来人们生活中的热点之一，该问题不仅关系到广大城市居民的权益保护，也关系到这个小区的和谐，其法律的真空地带在《物权法》颁布出台后也没能得到填补。有关人防工程法律问题的论文很多，但不外乎以事看事，本文从另一个角度——罗马法原理，来探讨当今社会的热点问题——人防工程权属问题。这里的人防工程特指结合地面建筑修建的用于防空的地下室，以地下室和地下车场为例。

 

 

案例一：2007年7月12日，北京罗马嘉园92名业主状告北京市朝阳区民防局，认为其未履行告知义务，把业主正在使用的人防地下车库使用权发给了不具有所有权和合法使用权的北京珠江世纪物业管理有限公司，程序违法，且侵害了业主利益。北京珠江世纪物业管理有限公司拿到北京市朝阳区民防局颁发的《人防工程使用证》和《行政许可决定书》后，业主在小区地下车库停车除了原来要交的120元管理费，每月还需多交300元租用费。

 

案例二：2005年5月，北京市华清嘉园甲15号楼9位业主因不满海淀区人防办将该楼地下的人防工程出租并多次易主，将人防办诉至法院，索要人防工程所有权。一审原告败诉，中院维持原判。

 

案例三：南京市星汉城市花园业主诉江苏星汉置业有限公司索要小区地下停车场案。经一审判决小区地下停车库的所有权归南京市星汉城市花园的全体业主。

 

目前，人防工程特别是小区地下停车场权属纠纷的主体主要有以下四类：开发商、业主、人防部门、物业公司。

 

开发商常对人防工程的所有权和收益权有争议。开发商认为人防工程（如地下室、地下停车场）的所有权、收益权依附于土地使用权，人防工程是建筑在完成综合验收后建筑物上的，总体确权时一般是确权到开发商或开发商所成立的项目公司，然后房管部门依据一手交易记录分别将已成交单位分割确权给小业主，公摊面积按物业管理条例法定地属于全体业主，而公共设施，包括停车场、会所等则由开发商取得，其人防工程的收益也由开发商取得。

 

但人防工程特殊之处在于开发商并不是单独投资兴建，只是简单地利用人防工程作为车库，而即使投资，也要判断是否在法律上已转让给了业主。所以，人防工程的所有权和收益权不能简单地认为是开发商所有。

 

对于人防工程的权属问题，业主认为，人防工程是整个小区的不可分割的公共配套设施，例如小区地下停车场在面积上或者投资上，都已经分摊在了有效的销售面积之中，因而，其产权当然属于业主。

 

但如果人防工程并不属于建筑物专有部分的所有权，在销售合同中也没有记录到专有部分使用权来进行销售，那么就无法证明人防工程的兴建费用已经摊入到商品房成本中，怎么能认为人防工程产权归业主所有？

 

人防部门对于人防工程所有权问题的解释是，依据《防空法》，包括地下停车场在内的人防工程均属于国家所有，具体由人防内部管理。只要是有民事责任能力的法人都有资格申请使用人防工程，简而言之，人防部门有权按自己的心愿随意颁发使用权证书。但是，同时按照《防空法》的规定，投资者收益，人防部门的随意行为就并不那么光明正大了，纠纷也大量产生。

 

物业公司就更是处于一个尴尬的地位，按理它是由开发商聘请来管理小区的，对于业主，物业公司收取费用并服务于他们。物业公司不像开发商一样投资建筑，包括人防工程，也没有像业主一样购买使用人防工程，但一旦获得人防部门颁发的使用证，就可以名正言顺的靠人防工程收益了，这样的收益却显得更令人不解了。

 

小区地下室、地下车库的使用多次引发业主和物业、房地产开发公司、人防部门的纠纷，主要原因是地下人防工程权属问题处于法律真空地带，各方利益难以协调。作为我国城市地下室建造主要依据的《人民防空法》第22条只规定“城市新建民用建筑，按国家有关规定修建战时可用于防空的地下室”，第48条规定“城市新建民用建筑，违反国家有关规定不修建战时可用于防空的地下室的，有县级以上人民政府人民防空主管部门对当事人给使警告，并责令限期修建，可以并处十万元以下的罚款”，却并没有涉及人防工程权属问题的规定。民法通则中的一些原则性规定和建设部一些部门规章中涉及相当于建筑物区分所有权的问题，但是对地下室、地下车库没有做出专门规定。

 

既然现行法律法规无法圆满解决人防工程的权属纠纷问题，那么就用罗马法原理来探讨一下这个问题，希望能对现行法律有所思考和借鉴。

 

 

 

“罗马法，影响于现代各国法例最大，且其原理原则，有条不紊，凡各问题，每能适应社会之背景，而有合理之演进。”可以说，罗马法原理和罗马法精神对全世界各国民法及法学家都有重大的影响，是民法学习研究不得不参照的标本。

 

罗马法，为现代民法最重要之渊源，各国法律无不受其影响。就原则言，除少数之特别规定，因今昔环境不同，与罗马法无相同之点外，余则类皆由此死法蜕化而成。

 

18世纪以前德国采用之德国普通法中，优士丁尼的《国法大全》占了重要成分；法国南部于《拿破仑法典》施行前，纯受罗马法支配，《拿破仑法典》本身，也多以罗马法为蓝本，特别是债权、物权原则部分；英国普通法关于契约原则、遗嘱制度等项不乏采用罗马法；美国法律与英国相似，比利时、卢森堡等国则完全适用《法国民法典》。现代一般重要民法，则或以罗马法为基础，或参配法德诸国法律，未有不直接或间接接受罗马法之影响者了。

 

对于每一问题的规定，罗马法均严格简明，罗马法各原则间，没有繁冗矛盾之处，立法者的立法精神始终贯穿如一，适合当时时代之社会环境、民族文化的特质。德国法学家冯·迪斯特（von Diest）说：“研究罗马法，胜读十部法制史。”

 

相比而言，我国的社会现实，例如平等、自由、权利、公平的民法精神缺失，导致制订本国民法典的时机并不成熟，所以，当人们在现实的生产生活中出现问题需要探讨时，换个角度，即用已经历史证明趋于完美的法典的原理来分析现实中的问题，可能对于学者思想的开放更加有利。

 

 

 

（1）有体物还是无体物

 

盖尤斯在《法学阶梯》第二卷中说道：“有些物是有体物，另一些物是无体物。有体物是能触摸到的物，如土地及数不胜数的其他物；无体物是不能触摸到的物，如权利，比如用益权。”《罗马法原理》一书中区分道：“有体物”者，实体存在于自然界之物质，而为人之五官所可觉及者也，如土地、房屋等是；“无体物”者，法律上拟制之关系，而为人之五官所不可觉及者也，如用益权、地役权等是。

 

按罗马法此种分类来说，人防工程是能够被人们触摸并感觉到，应归为有体物；而人防工程的权属，包括所有权和用益权等权利就是人们不可触摸并感觉到的无体物了。

 

（2）单一物、合成物还是聚合物

 

彭波尼在《论萨宾》第30卷里说：“物体分三类：第一类，被视为一个单一的物，即单一物，如一个奴隶、一根木头、一块石头及类似的物；第二类，是由若干要素构成的物，即由很多个相互连接之物构成的物，即合成物，如一栋建筑物、一只船和一个衣柜；第三类是聚合物，它是由若干独立的但从属于一个名称的物构成的物，如人民、军团和羊群。”

 

彭波尼说建筑物是合成物，在当时罗马人意识里，只有建筑在土地之上的建筑物，那么如果人防工程，例如地下室、地下车场存在于古罗马时期的话，应该归属于哪一类呢？首先用排除法可以排除第一类单一物，如此复杂庞大的人防工程在古罗马人的眼中绝对不会是简单的单一物。下面以地下车场为例，分析下面两类的可能性。由于地下车场是由数个车位组成，而每个车位都可以看成为单一物，数个车位组成一个地下车场，那是否意味它属于聚合物呢？若仅是车位的集合可以称为聚合物，但地下车场不仅有车位，还有管理人员及其它配套设施，内容大于车位的集合，所以也不符合第三类的概念。那么，由若干要素组成的人防工程归于第二类合成物就更合理些。

 

实际上，若仅关于一个车位、一个地下室的纠纷，可以视为对标的物是单一物（第一类）的纠纷，而对于整个人防工程的纠纷就应该属于对标的物是合成物的纠纷了。

 

（3）主物还是从物

 

“在同一主从关系中之多数物，非从物即主物。在某一法律关系中，附属于他物，永续助其效用之物，谓之从物，而该他物，则主物也。”

 

人防工程是独立于建筑物还是建筑物的附属？如果是独立于建筑物的话，应该就无所谓主从物。但是《人民防空法》有“城市新建民用建筑，按国家有关规定修建战时可用于防空的地下室”的规定，本文讨论的人防工程也是城市小区房屋建筑必须配套的设施，甚至如果新建小区建筑不修建人防工程还要接受相关部门的处罚，而配套建设的人防工程，如地下室和地下车场的作用都是为了小区业主生活更加便利。所以人防工程是附属于小区建筑的，是从物。

 

从物可分为三种：

 

“其一，因与他物结合而成从物者。凡物与主要之他物结合，在永续之状态中，另成一物时，此物即成从物，而该他物为整个新物之基础，故谓之主物。

 

其二，因物之用途而成从物者。凡物在永续之状态中，以助他物之效用为存在之目的者，亦谓之从物，而该他物，则主物也。但是附属物，必合下列三项条件，然后可称从物。首先，须附属物专供某项用途。如钥匙专供某建筑物之用者也。其次，须依物主之意思，永久供某项用途。第三，须物主已实现该物之用途。

 

其三，孳息。依物主预定之用途，母物所产生之物。”

 

还是用排除法，作为小区建筑配套的人防工程肯定不属于孳息，也并没有与建筑结合构成新物。那么，它是否符合那三种条件而因物之用途而成从物呢？首先，人防工程是小区建筑的附属物，其是专供小区业主用的；其次，人防工程为小区业主服务的用途并不改变，作为防空设施只是临时的，国家规定，只有紧急情况才作为防空使用。最后，如果人防工程的用途没有实现，也不会产生那么多的纠纷了。所以，与小区建筑配套的人防工程应该是因物之用途而成从物的。

 

（4）消费物还是不消费物

 

“非消费不能使用之物，谓之消费物；不必消费而亦可使用者，则谓之不消费物。”按照这个定义，很简单地就能确定与小区建筑配套的人防工程不必消费亦可使用，是不消费物。

 

 

所有权者，所有人于事实上及法律上之可能范围之内，对于所有物所得行使之最完全、最绝对之权利也。故学者多谓：“所有权者，最完全、最重要之物权也。”又曰，所有权者，“人对于物最完全之支配权也。”那么，人防工程的这项重要权利又归属于谁呢？下面，就这个问题用罗马法原理来分析一下。

 

盖尤斯在《论行省告示》第25卷中写道：“我们将在租借地上建造的房屋称为‘在他人土地上建造的房屋’，根据市民法和自然法，其所有权属于土地所有人。”依罗马法之原则，土地之于建筑物，前者是主物，后者为从物，建筑物应属于土地之所有人，故人民在土地上建筑之房舍，亦连同土地归国家所有，国家复将各该房舍转给人民使用收益，以给付租金为相对条件。

 

由于古罗马当时的生产水平所限，罗马法原理中只有地上权的规定，而无空间权和地下权的规定，但我们可以根据其对于地上权的规定来推理出人防工程的所有权问题。其实，土地之上的建筑物是从物，那土地之下的建筑物也应是从物，况且与小区建筑配套的人防工程是小区建筑的从物，其所有权自然连同土地属于土地所有人。我国也规定，国家享有土地所有权，所以，人防工程的所有权应该归于国家。

 

至所有权之效力，计有下列三种权利，即“使用权”、“受益权”、“处分权”是也。使用权者，谓所有人本人使用所有物之权，例如居住房屋等。受益权者，谓收取所有物之天然孳息或法定孳息之权。处分权者，谓随意处分所有物之权。人防部门作为代替国家管理人防工程的主体，自然享有这些权利，但罗马法中也提到当国家“将各该房舍转给人民使用收益，以给付租金为相对条件”，推理而言，当主体支付了一定的价金给国家时，小区的建筑及配套的人防工程的使用和受益权也同时转移，这个主体相应而言应该是与建筑有利益相关的人，比如建设建筑的开发商、购买并使用建筑的小区业主。但是处分权永远不会全部移转，如果三项权利全部转移，就意味着所有权的转移，从而违反了国家享有土地所有权的原则。

 

 

用益权云者，就他人所有物使用收益，而负有保存其本质之责任之谓。基于用益权之物权性质，其标的物应为有体物，而权利不适用之，基于用益权人保存标的物本质的责任，其标的物应为不消费物，基于用益权为他物权之原则，其标的物应为他人之所有物。

 

前面已讨论过，人防工程属于有体物，不消费物，而人防工程的所有权在于国家也已讨论过，那么对于开发商、业主、物业来说，人防工程是属于他人之所有物的。

 

用益权人之权利有二：“使用权”，即依设定用益权时标的物之用途，使用该标的物及其从物之权利。“收益权”，即取得标的物上自然孳息及法定孳息之权利是也。用益权人之义务：用益权人须提供担保，但国家为用益权人不需要提供担保；须尽“善良家父”之注意；须保持用益物之原有用途；用益权人应给付用益之相对负担，如必要之维持费、修缮费，用益物上之赋税等，但不包括重大之修理费，如翻修房舍，更换梁柱等费用；用益权终止时，应返还其标的物。

 

人防工程的用益权人享有使用和收益权，所以因利益驱动而产生的纠纷也就层出不穷。那么到底开发商、业主、人防部门、物业四个主体中那一个享有人防工程的用益权呢。由于用益权人不仅享有权利同时也要承担义务，那么我们从义务方面运用排除法反向推出哪一个主体能够享有用益权。

 

首先，分析四个主体之中哪个提供了担保。开发商在建设小区建筑时就通过支付一定价款对国有土地取得了使用受益权，人防工程是其配套设施也不例外，而这些价款就相当于担保。小区业主购买建筑，支付了相应的价金给开发商，开发商转让了相应的建筑物的使用受益权，小区业主的价金也相当于担保。人防部门是代替国家的主体，不需要提供担保。物业是由开发商聘请的管理人员，与人防工程并没有直接利益关系，没有提供担保。所以，排除物业。

 

其次分析用益权终止时，哪个主体应返还其标的物。由于人防工程本就所有权在于国家，人防部门不需要返还标的物，所以，人防部门可以排除。开发商和业主都需要返还标的物给国家。

 

第三，分析善良家父之注意义务。所谓善良家父之注意者，即对于标的物为适当之收益与保管是已。现在，排除了人防部门和物业之后，就只剩开发商和业主两个主体了，开发商和小区业主都对人防工程具有善良家父之注意义务，但是这里有个时间顺序的问题。开发商在建筑之前取得国家移转的土地使用受益权，这个权利一直持续到建筑完成卖出之前，但是，当建筑卖予业主时，土地是使用和受益权同时移转，开发商的收益与保管义务已经到了终结阶段，善良家父之注意义务同时移转给了购买建筑的业主。所以，在这个阶段，即房屋卖出后的开发商也应予以排除。

 

但是，这里有几个问题：一是，人防工程是否随着小区房屋的买卖同时权利转移？由于人防工程是小区建筑的配套设施，用益权当然一并移转。但是由于房屋是区分所有权出售的，如果购买房屋时没有约定人防工程一起配送或者购买，比如地下车位已经配送完毕，此时业主是否享有人防工程的用益权？虽然例如地下车场的车位是可以看作是独立的，但是人防工程都是作为合成物存在的而与建筑配套的，只要房屋用益权转移，只要房屋是作为这个建筑的一部分就应该享有配套设施即从物的用益权。所以，只要业主购买房屋即享有配套人防工程的用益权，以地下车场为例，即使没有特意约定特定的车位，业主仍对整个地下车场享有相关权利，仍可以作为主体参加关于人防工程权属纠纷的诉讼，其只是不对特定的车位享有相应的权利。还有一个问题是，未出售的小区房屋及人防工程的用益权是否移转，何时移转？虽然房屋和人防工程都是可以分割出售的，但是小区建筑和人防工程都是合成物，应该作为一个整体来看待，一旦开发商出售了一间房屋，就意味着整个建筑和人防工程都将出售给业主，而他们整体的使用和受益权也随着那间房屋转移给即将购买的业主，虽然剩下的建筑并没有实际出售，但是应视之为出售，而开发商只是暂时替那些准业主管理建筑和人防工程的产权而已。

 

 

当与小区建筑配套的人防工程其所有权和用益权问题清晰明了之后，纠纷问题也迎刃而解，在问题解决的同时我们也从罗马法原理中获得了一些借鉴。

 

 

罗马法中对于法律的各项概念解释的很清楚细致，而概念确定出后其内容贯穿全文，不会出现矛盾之处，逻辑严谨连贯，便于推理。例如在物的分类中，罗马法采用不同的角度尽可能全面细致的区分所有的物，这样一种严谨的精神值得立法者学习，而且这些概念成为在其后出现的各项相关概念的基础，罗马法各项原理紧密相连，这样的结果就是罗马法原理看起来清晰明了，使后面的推理也显得轻松自如。

 

而我国关于人防工程方面的法律规定繁多，概念却并不统一。如关于人防工程的案件要参考民法通则、《人民防空法》、《人民防空工程建设管理规定》、《城市房地产管理法》、《城市房屋权属登记管理办法（修订）》等多项法规，而每类法规中关于人防工程的概念描述不尽相同。如在《人民防空法》第18条中的“人防工程包括单独修建的地下防护建筑，和结合地面建筑修建的可用于防空的地下室”，而《城市房地产管理法》中只有可用于防空的地下室这一概念，并没有说明其是人防工程，而《物权法》中连用于防空的地下室或地下车场这一概念都没有，只用“其他场地用于停放汽车的车位”来代替。这样的表达不仅啰嗦，而且混乱，连法律学者都要费劲力气去研究找寻，对于普通百姓来说就更是丈二的和尚——摸不到头脑了。法律普及困难也是有法律语言上存在的问题的，对于像人防工程权属这样的人们生活中的热点问题，更是要简单易懂的法律语言予以帮助，人们关心的是身边的问题，试问有多少居民知道除了其小区的车位属于人防工程，单独修建的地下防护建筑也属于人防工程呢？

 

 

古罗马裁判官为保护所有人的利益，限定用益权人提供担保，保证其于用益权存续期间尽“善良家父”之注意，及于用益权终止时，返还用益权之标的物。就此两项约定责任，用益权人，对所有人为债务人，故不尽善良家父之注意或不返还原物者，所有人除受普通法关于私犯的保护外，得对之提起损害赔偿之诉。

 

在我国人防工程的用益权问题都没有具体的规定，更不用说相对于用益权人的义务了。权利和义务是相符而成的，义务的更好行使有助于权利的获得，而人防工程的所有人是国家，保护了国家的利益，人们的生活权利才能更好的受到保障。道理很清楚，但是如何把这种思想融入到法律当中，却是值得我们思考的。

 

此项罗马法原理原则上，用益权人应于开始行使权利前提供担保，未提供担保者所有人可以阻止其行使权利。《瑞士民法典》第760条，《德国民法典》第1051条，则规定用益权之行使，有妨害所有人之权利者，用益权人负提供担保责任，这种引申的借鉴较罗马法更为进步。由此可见，完美的法律是没有止境的，都是由人们思考创制出来的，我们学习的就是向前的意志和探索的精神。

 

本文注重从另外一个角度去分析生活中的热点问题，借鉴就不多说只探讨这么两点，也只是一家之言而已，权当抛砖引玉。

 

今之学者与今之社会无不万分看重与民生密切相关的民法，《物权法》的制定曾喧嚣一时，要求编订《中华人民共和国民法典》的呼声也一直沸沸扬扬，然而，社会的现实状况、立法者的能力、学者的水平等诸多问题存在的中国，并没有能力制订出一部完美的民法典。就如对于人防工程权属纠纷的问题来说，不仅旧的法条法规没有明确的规定，新《物权法》的颁布也没能解决这个问题，甚至许多交叉冗杂的单行法规、条例、地方性规章制度中对于人防工程权属的一些概念上也存在含糊和冲突的地方，无法使人更好的理解相关规定，纠纷的产生也就很难得到圆满解决。而用罗马法物与物权的原理来解析人防工程的相关概念并由此推理出更完善可行的制度和法律规定，是值得我们思考和研究的。

 

当然，中国人生活中的纠纷、问题的解决应该适合中国的传统与民族习惯。用罗马法原理来分析我国人防工程中的纠纷问题是本文的一个尝试，旨在摆脱以现实论现实，看人论事，或者教条主义对人们思想的桎梏，借鉴学习他处完善的法律原理与思维，未尝不是促进我国法治发展之路的一种方法。何况在国际享有盛誉的《德国民法典》都是经历过上百年的学理争论和探讨才小心翼翼被颁布出来的，此种法制路程的经验是值得我们借鉴学习的。高调宣称新法规、法条的制订，不如低调地研究现实生活中存在的实际问题，当新问题不断的积累、出现、探讨、争论、解决之后，终究会量变达到质变，符合人们生活、生存利益的新原则、新法规、新法条便会应运而生。