小产权房的问题，不是一个新问题，十年前就存在；小产权房的问题，也不是一个小问题，而是一个有关民生的大问题。以北京地区为例，据不完全统计，目前已售和在建的“小产权房”面积已经超过1000万平方米，占到在售楼盘的20%左右。 小产权房的问题，之所以在当下引起了如此高度的关注，一个很重要的原因就在于，其原有的利益分配格局被重新定义。下面，我就围绕“小产权房”中利益主体分配格局这一核心问题作简要地分析，以期有助于对这个问题的解决。

 

无论是“小产权”，还是“大产权”，都不是严格意义上的法律概念。“大产权”就是我们通常所说的“商品房”的产权，或者“高价房”的产权。那么，何谓“小产权”？要想界定这一概念，恐怕还要先行定义何谓“小产权房”。我个人认为，小产权房是指在农民集体所有的土地上，未缴纳土地出让金等费用，由享有该土地所有权的乡（镇）政府或者村委会单独开发或者联合房地产开发企业开发建设，并由乡（镇）政府或者村委会制作房屋权属证书的房屋。这种房屋权属证书没有房管部门的盖章，仅有乡（镇）政府或者村委会的盖章以证明其权属，故称之为“乡产权”，或者“小产权”。

 

从“小产权房”的上述定义可知，“小产权房”至少关涉五类利益主体：农村集体经济组织、村民、购房者、房地产开发商、政府。由于“大产权房”是在国有土地上建造的，其所关涉的利益主体较“小产权房”少了农村集体经济组织和村民，而只有购房者、房地产开发商和政府三类。

 

下面，我们再来分析一下“大产权房”的成本（比例）分布：（1）土地成本，主要包括土地出让金、拆迁补偿款、挂牌拍卖的竞价成本等，占总成本的40%左右；（2）各种税费，包括营业税、企业所得税、基础建设费以及其他相关费用，占总成本的25%-30%左右；（3）建安成本，即建造房屋的支出，占总成本的15%左右；（4）开发商的利润；

 

在“大产权房”的成本中，政府得到了近40%的土地出让金等费用。另外，政府通过税收取得了近30%的财政收入，是最重要的利益分配者。换句话说，政府在这个利益格局中仅仅是参与了分配，而基本上没有支出任何成本；房地产开发商在这个利益格局中取得了近20%的利润，属于重要的利益分配者。房地产开发商作为公司型法人，是典型的商事主体，属于营利性组织，其不会白白垫付土地成本、建安成本和各种税费，而是通过市场价格将其转嫁到购房者身上，这种信号直接导致了房价的畸高；在这个利益分配格局中，购房者自然成为最大的受害者，特别是对于普通的工薪阶层来说，更是如此，其基本的住房条件无法得到保障。据调查显示，北京城的八个城区已经找不到10000元/米²以下的楼盘。特别是2007年以来，全国房地产市场呈现出最为强劲的上扬态势，据国家发改委和国家统计局公布，2007年7月，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨7.5%。北京、深圳等一线城市连续多月涨幅保持在10%。

 

在分析完“大产权房”中的利益分配格局之后，我们再来分析一下“小产权房”中利益分配格局。由于“小产权房”是在农民集体所有的土地上建造的，所以不需缴纳土地出让金等费用，这就使得在“小产权房”的成本上，直接少了近40%的费用。这个费用本应由政府分享，现在却不翼而飞。还不止如此，“小产权房”还为房地产开发商省下了营业税、企业所得税等相关费用，这个费用也占到总成本的30%左右。因此，政府又失去了一笔不菲的财政税收。这意味着，政府在“大产权房”利益分配格局中由最大的利益分配者，变迁到在“小产权房”利益分配格局中的零收益。这种利益分配格局反映在房地产市场上就是，“小产权房”的房价是“大产权房”房价的1/3左右。据有关机构调查显示，集中在通州、顺义等郊区的“小产权房”房价一般维持在2500元～4000元/米²，而北京城的八个中心城区房价都维持在10000元/米²以上，房价比恰好是1/3左右，大致印证了上述的成本分析。

 

我们来看看村民。由于“小产权房”是在农民集体所有的土地上建造的，所以“小产权房”首先被用来安置被占用地的村民住房，或者给予其一定的经济补偿。很显然，村民在这个利益格局中参与了分配，是其中的受益者。但是村民的收益还不止如此。随着当地经济的快速发展和城里人向农村、城郊的大量涌入，其医疗、教育、卫生、体育、交通等设施必将会得到相应地提升和改善，甚至是大幅度的提升和改善，能够使当地的村民在不涌向城市的情况下，得到许多不错的就业机会，这是村民潜在的利益。其实，这样的安排，对于缓解城市的压力，建设社会主义新农村，从根本上消除城乡二元结构大有裨益。

 

我们来看看农村集体经济组织。这个主体比较特殊，在民法上，我们恐怕也只能将其归为“其他组织”的门下。农村集体组织是一个理性的组织，一个自己利益的最佳判断者，其在这个利益格局中亦参与了实际上的分配，其不仅得到了实实在在的物质利益，而且也为其政绩考核增添了重要的砝码。

 

我们再来看看购房者。政府在这个利益格局中基本上没有参与利益分配，失掉了本应分享的近70%的成本费用，那么这个费用，很大一部分就转移到购房者和从事“小产权房”开发的房地产商身上，待会我再解释为何在这个地方我没有直接用房地产开发商，而是用从事“小产权房”开发的房地产商。这就是说，本来30万元只能在四环内买20米²，而现在则可以在城郊买到近100米²，如此大的吸引力，能不让城里无力购买高价房的人心动吗？其实，在这个“心动”的背后仍然是一种无奈的选择，若不是因为城区房价过高，这些“小产权房”的购房者又何必舍近求远、起早贪黑呢？

 

我们最后再来分析一下房地产开发商。这个问题比较复杂，我们需要将其分为两类：一类是从事“小产权房”开发的房地产商；另一类是没有从事“小产权房”开发的房地产商。待会大家就会明白，我为何要做出这种区分。对于从事“小产权房”开发的房地产商而言，由于其免交土地出让金等各种税费，使得“小产权房”的整个建造成本大幅下降，节省的成本中，有一部分转入到房地产开发商的利润空间之中。换言之，从事“小产权房”开发的房地产商在这个利益格局中参与了分配，分享了收益；但是对于未从事“小产权房”开发的房地产商而言，境况就大不一样，它意味着房地产行业垄断被打破。这是因为，在未有“小产权房”之前，其所开发的楼盘即使因为高价卖不出去（确切地应该说是购房人买不起），其仍然不会降价，因为在房地产供求市场上，供远远小于求，其并不担心会卖不出去，更不会担心其所赚取的利润空间；但是，由于“小产权房”的出现，特别是大量地涌现，使得这种供求关系发生了改变，甚至是巨大的、根本性的改变。按照经济学上的边际效应，未从事“小产权房”开发的房地产商就因此遭受了损失。换言之，在这个利益格局中，未从事“小产权房”开发的房地产商不仅没有参与分配，而且使得自己遭受了损失。

 

到此为止，我们已经对“小产权房”中的主体，在利益分配格局中的情况作了简要地分析。从这个简要地分析中我们可以看出，政府和一部分房地产开发商由“大产权房”中的最重要利益分配者，变成了最大的利益损失者，这种利益格局的转变，一定会体现出一定的声音和行动。于是，未从事“小产权房”开发的房地产开发商就通过报纸、网络、广播、电视等新闻媒体，要求政府保护他们的合法权益，禁止“小产权房”的建造和销售；由于政府在“小产权房”的利益分配格局中亦属利益损失者，而且是重大利益的损失者，又囿于“小产权房”尴尬的法律地位，所以政府终于下定决心要对“小产权房”进行整治。2007年6月18日，建设部发布的《关于购买新建商品房的风险提示》中就曾明确表示：城市居民不要购买在集体土地上建设的房屋。目前的法律法规不允许在集体土地上进行房地产开发。不允许集体土地上建设的房屋向本集体经济组织以外成员销售。目前，有些村集体经济组织在本村集体土地上集中建设农民住宅楼，用于安置本集体经济组织成员，但在安置过程中，擅自扩大销售对象，以较低的价格向本集体经济组织以外成员销售。非集体经济组织成员购买此类房屋，将无法办理房屋产权登记，合法权益难以得到保护。有些项目允诺办理的“乡产权”“小产权”，均不符合法律规定，不受法律保护。

 

“小产权房”的未来发展方向何去何从，“小产权房”的法律地位是合法还是非法，一定程度上取决于背后的利益分配格局，这亦是一个相互博弈的过程。从目前的局势来看，若是维持这样的利益分配格局不变，“小产权房”的前途确实令人堪忧。据我所知，很多购买“小产权房”的是城里的老人，他们是出于到郊区养老考虑，可问题在于，一旦他们去世之后，由于房屋没有产权，必将会涉及到许许多多的遗产继承纠纷。可以说，“小产权房”的问题到了该彻底解决的时候了！！