一、分时度假的概念

 

“分时度假”是我国学者对英文“Timeshare”一词的翻译。分时度假（Timeshare）是指将度假村、度假别墅或度假酒店房间的使用权（或所有权）按每年若干天（一般为一周），在若干年内（一般为20－50年）以锁定价格一次性出售给消费者的一种兼具房地产开发与旅游功能的新兴服务性产业。分时度假产生于20世纪60年代。1967年，法国一家建筑公司在阿尔卑斯地区设计了全球第一个标准分时度假产品，获得成功。 分时度假于20世纪70年代传入美国后得到迅速发展，之后重返西欧。目前美国和欧盟是世界最大的两个分时度假市场。

 

分时度假的本质在于将度假村、度假别墅或度假酒店房间的使用权（或所有权）从时间和空间的维度分割成若干份，分别销售给不同的消费者，“从而实现降低单个使用者购买成本和有限资源有序共享的目的”。在时间上，它以周为单位，依据每年51周或50周，  将使用权分成51个或50个标准权利单位；在空间上，度假地、度假别墅或度假酒店被建筑成若干标准化的房产单元，形成可交换的分时度假产品交换网络，消费者获得一个标准权利单位后，既可在规定的时间段在相应的度假村、度假别墅或度假酒店住宿（如在50年内每年可在规定的酒店的某房间住宿7天），亦可通过分时度假产品交换网络，“实现与其他消费者的权利交换，完成度假资源的空间共享”。上述度假村、度假别墅、度假酒店或其房间一般称为度假房产，对度假房产的使用权或所有权从时间和空间角度进行分割、设计和开发度假房产标准权利单位的人称为分时度假开发商，分时度假开发商对度假房产的使用权/所有权分割后设计出的标准权利单位即是分时度假产品，将分时度假产品出售给消费者的人称为分时度假销售商，它可以是分时度假开发商，也可以是分时度假开发商委托的其他人。对度假房产享有所有权的人是度假房产所有人（或业主），它与度假房产开发商、销售商可以是同一人，但不必然是同一人。开发分时度假产品交换网络、为消费者提供分时度假产品交换服务的人称为分时度假交换服务商。从理论上讲，分时度假开发商、销售商和交换服务商可以是自然人，也可以是法人或非法人组织，实践中上述三者一般均为法人。

 

二、分时度假合同

 

各国立法关于分时度假合同的概念很不相同。1994年10月26日《欧洲议会和欧盟理事会关于在某些方面保护不动产分时段使用权合同买受人的指令》（简称《欧盟分时度假合同指令》）将分时度假合同称为“不动产分时段使用权合同”，该指令将分时度假合同定义为：“有效期在3年以上、规定消费者以支付约定总价为对价直接或间接取得一处或多处不动产一周以上的物权或其他用益权的合同。” 德国2002年新颁布的《民法典》将分时度假合同称为“分时段居住权合同”，该《民法典》第481条将“分时段居住权合同”定义为：“分时段居住权合同是指消费者向企业支付约定总价，企业转移给或允诺消费者在至少三年中每年在规定或待定的时段内为休假或居住目的使用某房产的权利的合同。” 依该条规定，企业转移给或允诺消费者的权利可以是物权或其他权利，也可以是协会会员资格或公司的股份。美国《佛罗里达州2004年法令集》第721章关于分时度假和分时度假合同的定义是：“分时度假项目是指所有以会员制、协议、销售或出租合同、使用许可证、使用权合同或其他方式作出的交易设计和项目安排，通过该设计和安排，购买者获得在三年以上期间在特定年度低于一年的时段中住宿和使用其他设施的权利。分时度假合同指将分时度假项目的权利和义务转移于购买人的任何协议。”

 

      前述三个分时度假合同立法定义之间的不同，反映了不同立法者对分时度假产品的不同理解。综合西方国家关于分时度假合同的立法与实践，大体上可将分时度假合同分为租赁型分时度假合同、产权型分时度假合同、使用权型分时度假合同和股份型分时度假合同四种不同类型。

 

（一）租赁型分时度假合同

 

按照德国2002年《民法典》第481条的定义，分时度假合同是指“消费者向企业支付约定总价，企业转移给或允诺消费者在至少三年中每年在规定或待定的时段内为休假或居住目的使用某房产的权利的合同。”依该条规定，消费者根据合同应向分时度假企业支付约定总价，作为对价，分时度假企业可以转移给消费者度假房产的分时段使用权，也可以仅仅作出使消费者能够分时段使用度假房产的允诺。在第一种情况下，消费者获得的是度假房产；但在第二种情况下，消费者根据分时度假合同获得的仅仅是一项债权，即按照合同规定使用度假房产的请求权，这种请求权在法律性质上属于不动产租赁权，是一种物权化了的债权。这种权利虽然具有一些物权的特征，如在度假房产所有权转移于第三人时，合同买方（消费者）依据“买卖不破租赁原则”可对新的度假房产所有人主张其权利，但租赁权毕竟是一种债权，消费者若欲将该权利赠与、转让，原则上应适用关于债权转让而不是关于物权转移的法律规定。因此，在消费者根据分时度假合同仅能获得请求权的情况下，该分时度假合同实质上属于不动产租赁合同，而不是关于度假房产使用权或所有权的买卖合同。这种合同可称为租赁型分时度假合同。

 

（二）产权型分时度假合同

 

顾名思义，产权型分时度假合同即所有权型分时度假合同。在这种分时度假合同条件下，作为合同买方的消费者不仅获得度假房产的使用权和收益权，而且取得虽然在时间上受限制、但在内容上几乎不受限制的度假房产的所有权，即分时段按份共有所有权。由于产权型分时度假合同转移的是度假房产的按份共有所有权，因此这种分时度假合同的订立和履行须受不动产所有权转让方面的法律、法规的限制。从西方国家实践中看，产权型分时度假合同与租赁型分时度假合同均不普遍。

 

（三）使用权型分时度假合同

 

与租赁型和产权型分时度假合同不同，使用权型分时度假合同不是度假房产的租赁合同，亦不是度假房产转让合同，而是关于度假房产使用权的买卖合同。使用权型分时度假合同的标的不是度假房产，而是度假房产使用权，因此笔者称这种合同为使用权型分时度假合同。从我国和国外分时度假实践来看，使用权型分时度假合同是使用较多的一种合同类型。

 

（四）股份型分时度假合同

 

除了租赁型、使用权型和所有权型分时度假合同之外，实践中还有一种股份型分时度假合同，这是股份型分时度假运营机制下的一种分时度假合同。股份型分时度假运营机制将度假房产的价格折合成居住权点数，并将该点数以股票形式出售给消费者，购买该股票的消费者依公司法成为股票发行人的会员（股东），同时依据其获得的居住权点数可选择与其点数相适应的度假时间、地点和度假房产。在股份型分时度假方式下，分时度假合同的标的不是度假房产，也不是不动产物权，而是作为度假房产所有人的股份有限公司发行的限制转让的记名股票。这种分时度假合同在法律性质上属于一种特殊的股份认购合同，消费者购买记名股票的价款相当于股份认购合同中为认购股份交纳的价款，消费者获得的居住权点数则相当于股票的红利。

 

我国市场上目前发售的分时度假产品有两种,一种是某一度假村或度假酒店某间客房的某一时段的使用权; 另一种是度假酒店或度假村某一房屋的所有权, 即所谓产权式酒店。根据前文分析，出售第一种产品的合同属于使用权型分时度假合同，出售第二种产品的合同属于所有权型分时度假合同。据笔者掌握的资料，我国市场上还未出现典型的租赁型和股份型分时度假合同。

 

三、1994年《欧盟分时度假合同指令》的制定

 

分时度假产品是非必需品，又是高档消费品，这两个特点决定了分时度假产品的销售方式与过程不同于传统房地产。传统房地产产品属于必需品，消费者会主动购买，因此传统房地产销售费用占总收入的比例较低（在5%～15%之间）。分时度假销售商为了销售产品则需投入大量的销售成本（如赠送礼品，提供免费参观等）来刺激消费者的购买需求，并需安排专门人员为消费者讲解分时度假的概念和运作机制，因此分时度假产品的特点决定了该产品的销售成本非常高，实践中分时度假产品的销售费用占总收入的比例最高达60% 。 分时度假产品本身的特点要求销售商投入这么高的成本用于刺激消费者的购买需求，在法律法规不健全的情况下，销售商利用自己专业、经济实力和谈判经验方面的优势欺骗甚至强迫消费者以达到销售产品的目的也就不可避免了。分时度假产生和发展的历史也强有力地证明了这一点。分时度假最早于20世纪60年代产生于法国。20世纪80年代，欧洲各经济发达国家便纷纷出现了分时度假消费者受骗而无法得到现行法律保护的现象。分时度假销售商不惜重金雇佣和培训分时度假产品推销员，这些“经过各色水冲洗过大脑”的推销员精通推销战场上的“十八般武艺”，消费者除非避而远之，只要与之稍有接触便会被“捕获”，要想不购买其产品而离开是“难于上青天”。在推销员各种“战术”甚至是多个推销员的轮番攻击之下，消费者或者由于头脑发热失去心理防线，或者由于过于疲惫无力再战，最后都是“自愿地”在推销员早已准备好的合同书上签字，而且多数消费者在合同上签字前根本没有阅读合同具体内容的时间和机会！等消费者冷静下来发现自己接受了自己本不愿接受的合同条款之时，后悔为时已晚。根据契约自由原则，消费者必须受自己签字的合同约束，除了甘愿继续受骗——在20至40甚至50年内每年继续为自己本不愿购买的分时度假产品支付合同规定的各项费用（水电费、维修费、管理费等）——之外别无选择。

 

20世纪80年代后期尤其是90年代初欧洲各国频繁出现分时度假消费者受骗却无法得到现行法律保护的现象，其中以德国最为严重，德国消费者保护法体系由于无法应对形形色色的分时度假欺骗案件曾一度陷于瘫痪状态。在这种背景下，为了有效制止分时度假产品销售中的种种不当行为，合理规范欧盟分时度假市场，有效保护消费者的利益，欧洲议会和欧盟理事会于1994年10月26日通过了《欧洲议会和欧盟理事会关于在某些方面保护不动产分时段使用权合同买受人的指令》（简称《欧盟分时度假合同指令》）。该指令针对分时度假合同的特点，采取了以保护消费者为目的的诸多消费者保护措施，详细规定了分时度假合同法的各项具体制度，奠定了欧盟各成员国分时度假合同法的基本框架，是目前世界上内容最为详尽、发达的分时度假合同立法之一。

 

四、欧盟分时度假合同法的主要内容

 

1994《欧盟分时度假合同指令》在性质上属于消费者保护法，该指令规定了分时度假合同领域最低消费者保护标准，各成员国将该指令转化为国内法时，可以规定更高的消费者保护标准。由于这个原因，目前欧盟各成员国关于分时度假合同的国内立法不尽一致。综合《欧盟分时度假合同指令》和欧盟各成员国的国内立法，可将欧盟分时度假合同法的主要内容概括为下述几个方面：

 

（一）分时度假合同的期限

 

分时度假的产生和发展建立在对房产使用权/所有权从时间和空间维度进行分割的基础之上，从经济学角度分析，时间期限愈长，空间范围愈广，分时度假产品带来的经济效益和社会效益愈大。基于这种原因，期限太短的分时度假合同无法给合同当事人带来预期的经济效益，因此欧盟及其成员国的分时度假立法明文规定了分时度假合同的最短期限。《欧盟分时度假合同指令》为分时度假合同规定了三年的最短期限，这一规定为多数西方国家分时度假合同立法所效仿，如德国、英国和法国关于分时度假的法令等。

 

关于分时度假合同的最长期限，《欧盟分时度假合同指令》和多数欧盟成员国国内立法均未予规定。西方国家实践中分时度假合同的期限一般为20至50年，超过50年甚至长达99年期限的分时度假合同也存在。分时度假合同期限长，一方面意味着较高的经济效益，另一方面意味着较高的风险，如政策、法律发生于合同当事人不利的变化和分时度假开发商或度假房产所有人破产等。但这些风险均属于当事人可以预见的商业风险，不应成为立法限制分时度假合同最长期限的理由。因此笔者认为分时度假合同立法不宜规定分时度假合同的最长期限。

 

（二）分时度假销售商的信息告知义务

 

分时度假合同期限长、标的额大，而且内容复杂。分时度假产品种类不一，而且不同种类的分时度假产品之间存在重大差别：分时度假产品可以是度假房产的分时段使用权，也可以是度假房产的分时段按份所有权，还可以是代表居住权点数的记名股票。这些不同种类的产品价格不同、内容不同，消费者购买不同种类的分时度假产品所享有的权利也不同。由于分时度假产品专业性、技术性强的特点，现实中分时度假销售商一方几乎独占了关于这些产品的全部信息，除非其主动告知消费者，消费者甚至根本无法知道自己花钱购买了什么产品。另外如前文所述，分时度假合同在订立方式方面也有自己的特点。实践中绝大多数分时度假开发商雇佣专门推销员推销产品，专业推销员的介入进一步加剧了分时度假合同当事人双方之间的不平等。由于分时度假合同的前述特点和订立方式上的特殊性，对出卖人——分时度假开发商——施加信息告知义务不仅是合理的，而且也是必要的。基于上述原因，欧盟分时度假合同法对卖方信息告知义务作了详细规定。概括来说，按照《欧盟分时度假合同指令》和各成员国国内立法，分时度假销售商对下列事项负有信息告知义务：

 

1．关于度假房产的一般描述，包括卖方提供的度假房产的地理位置、大小、种类（别墅、套间、单个房间或度假村）和主要特征；

 

2．合同卖方是否是度假房产所有人，若合同卖方不是房产所有人，其对度假房产享有何权利，其与房产所有人之间存在何法律关系；

 

3．分时度假出卖人（开发商）的名称（包括法定代表人的名称）、住所和有效通讯地址；在出卖人不是度假房产所有人的情况下，该所有人的名称、住所和有效通讯地址；若度假房产所有人为法人，其法定代表人的名称；

 

4．在所出售的度假房产系在建房产的情况下，该建筑工程批准机关的名称、通讯地址、批准文件登记号码和合理预计的建筑工程竣工日期，保证建筑工程按期完成的措施以及在工程无法完成时保证消费者获得退款；

 

5．消费者可以使用的后勤供应设施，如水、电、气、电话和互联网设备。消费者能够享有的房产维修和垃圾处理等服务，以及消费者使用和享受这些服务的条件；

 

6．消费者可以或能够使用的游泳馆、桑拿浴等公共设施及使用这些设施的条件；

 

7．度假房产的日常管理和维修及应遵循的基本原则；

 

8．关于前述第5、6、7三项产生的费用的具体计算方法和合同当事人对该费用的负担；

 

9．消费者是否可转让其购买的分时度假产品，若分时度假合同出卖人为消费者提供了交换和转售分时度假产品的服务，消费者使用该服务是否应支付费用以及该费用的计算标准；

 

10．关于消费者的撤消权的具体说明，包括消费者享有撤消权的期限、该期限的开始时间、消费者行使撤消权的方式、撤销权的相对人（撤销合同的意思表示的受送达人）的住所和有效通讯地址；

 

11．按照度假房产所在地法律，消费者行使度假房产使用权或所有权必须具备的条件。

 

12. 分时度假产品的价格和该价格的计算依据。

 

（三）消费者的撤销权和“冷静期”

 

撤销权指度假消费者根据法律规定享有的单方面无条件撤销分时度假合同的权利；“冷静期”指度假消费者享有撤销权的法定期限。《欧盟分时度假合同指令》针对实践中分时度假合同当事人双方实力相差悬殊的特点和销售商滥用优势地位强迫消费者订立合同的现象，从立法上授予了消费者单方面撤销合同的权利。该指令规定分时度假合同买受人（即消费者）自合同或预约合同订立之日起10日内享有单方面撤销合同的权利，消费者在该期间内撤销合同无需任何理由，只要将其撤销合同的意思表示通知卖方或卖方在合同中指定的有权接受撤销合同通知的人，即可依法撤销合同，这一权利称为消费者的撤销权。该规定的目的是给予消费者一个冷静思考的时间和机会，是立法对消费者在合同谈判和订立阶段在社会经验、专业知识和心理方面所处的劣势地位的补偿，以求实现实质意义上的合同正义。若消费者在立法给予的思考期限内不冷静思考或经过冷静思考仍决定购买分时度假产品，则消费者在撤销权期限届满之后便没有理由再反悔或主张自己订立合同非出于自愿。由于这一原因，我国学者将立法规定的消费者享有撤销权的期限形象地称为“冷静期”。 1994年《欧盟分时度假合同指令》规定消费者在10天的“冷静期”内享有单方面无条件撤销分时度假合同的权利，若合同卖方未履行或未全面履行该指令规定的信息告知义务，则“冷静期”由10天延长至3个月。若卖方在合同订立后三个月期限内仍未提供该指令规定的信息，则消费者在3个月期限届满之日的次日起10日内仍享有撤销权。

 

（四）禁止接受提前付款

 

从合同法理论上讲，在消费者享有的撤销权期限届满之前，分时度假合同处于效力未定状态，因此此时合同卖方（分时度假开发商）无权要求消费者付款。即使消费者在撤销权期限届满之前主动向卖方支付了价款，卖方也无权接受，因为此时分时度假合同尚未发生法律效力，卖方接受买方付款缺乏法律依据。另一方面，从消费者保护角度方面讲，如果法律允许卖方在撤销权期限届满之前要求买方付款或接受买方付款，则消费者付款之后在不少情况下可能由于担心卖方拒绝退款而不敢行使法律赋予的撤销权。因此，为了使撤销权制度在实践中充分发挥消费者保护的作用，保证分时度假市场的健康发展，《欧盟分时度假合同指令》和德国、意大利、西班牙、英国、法国等国的分时度假立法均规定了禁止接受提前付款制度，规定在“冷静期”届满之前，禁止卖方要求或接受买方付款。按照欧盟多数成员国国内立法，若卖方在“冷静期”届满前接受了买方付款，则卖方有义务将其收受的价款返还买方，并须支付一定的金钱赔偿。葡萄牙分时度假法规定卖方违法接受付款可被判处2年内禁止营业。

 

（五）分时度假合同的形式和语言

 

分时度假合同是消费者有权在特定的度假村、度假别墅/酒店住宿的最基本的法律依据。为了保护合同当事人权益，保证合同的顺利履行和减少纠纷的发生，欧盟及其成员国分时度假立法均对合同形式问题作了专门规定。《欧盟分时度假合同指令》规定分时度假合同必须采用书面形式；德国《民法典》第484条要求分时度假合同须采用书面形式，若合同系转让不动产物权的合同（如转让度假房产的按份所有权），则依德国《民法典》第311条该合同还需要公证。按照德国、法国、比利时、意大利、瑞典和西班牙等国法律规定，不具备法定形式的分时度假合同无效。

 

分时度假是全球性产业，分时度假合同当事人属于不同的语系和语族、说不同的语言在实践中是常见的现象，这就提出了分时度假合同应使用何种语言的问题。欧盟及其成员国分时度假合同立法均对这一问题作了规定，但具体内容不尽一致。《欧盟分时度假合同指令》授权消费者从其居住的成员国和其国籍所属的成员国的官方语言中进行选择。

 

（六）关于分时度假合同的冲突法问题

 

1994年《欧盟分时度假合同指令》是一个实体法性质的分时度假法规，如果分时度假合同准据法所属国不属于欧盟成员国或该国未将该指令贯彻实施，则该指令规定的消费者保护措施将面临落空的危险。因此《欧盟分时度假合同指令》专门规定了国际私法条款，以防止这种危险的发生。该国际私法条款要求成员国采取措施，保证在度假房产位于成员国境内时，无论合同准据法是何国法律，消费者均能享受该指令提供的保护。由于该指令的要求，欧盟成员国立法者在将该指令转化为国内法时均制定了一条国际私法条款，保证该指令提供给消费者的保护不因当事人选择外国法作为准据法而落空，其中以德国国际私法的规定最为典型。德国《民法施行法》第29a条第3款规定: “如果度假房产位于欧洲联盟或者欧洲经济共同体任一成员国境内，则当分时段居住权合同（即分时度假合同，译者注。）的准据法不是欧盟或欧共体成员国法律时，（德国）民法典关于不动产居住权合同的规定仍然适用于该合同。” 依据该规定，只要分时度假合同的准据法是第三国法律（欧盟和欧共体成员国之外的任何国家的法律），且度假房产位于欧盟和欧共体任一成员国境内，则德国关于分时度假合同的国内立法强制性适用于该合同。这实际上是通过立法方式将德国分时度假合同法宣布为“干涉性规则”（Eingriffsnormen）。

 

依德国《民法施行法》第29a条第3款，只有当合同准据法是第三国法律时，德国分时度假合同法才予以“干涉”，当合同准据法是欧盟或欧共体成员国法律时，德国分时度假合同法则不予“干涉”，这无疑构成了对第三国法律（如中国法，日本法）的歧视，这是该立法的不足之处。但尽管如此，德国立法者通过立法方式将分时度假合同法确定为“干涉性规则”，有效防止了分时度假销售商运用“国际私法技巧”损害本国消费者合法利益的现象，其勇气和智慧是值得肯定的。

 

《欧盟分时度假合同指令》是目前世界上最完善的分时度假立法之一。随着《欧盟分时度假合同指令》的生效和欧盟成员国国内分时度假合同法的制定与实施，分时度假在欧洲的发展趋于平稳并走向成熟，消费者受骗现象和消费者与分时度假销售商之间的法律纠纷亦较以前明显减少。“无规矩难以成方圆”，这句古老的中华民族格言在远离中国的欧盟现代分时度假市场上闪烁出了真理的光辉。

 

五、 结语

 

分时度假在我国属于新生事物，而且是舶来品。他山之石，可以攻玉。欧洲是分时度假的发源地，亦是目前世界上最大的分时度假市场之一，其分时度假立法在内容和技术方面都达到了世界领先水平。欧盟分时度假合同法中的许多内容，如撤销权制度、“冷静期”制度和卖方信息告知义务等，反映了欧洲人对分时度假市场特点及其发展规律的认识成果，对于我国将来制定分时度假合同法律法规，尽快结束我国分时度假市场的无序状态，具有非常重要的参考借鉴意义。参考借鉴国外先进立法经验，规范和完善我国年轻的分时度假市场，是我国当前面临的一项迫切任务。