——[法]勒·柯布西耶

 

今年3月16日，《中华人民共和国物权法》正式颁布，10月1日，该法开始施行。几个月以来，这部法律的存在对我国社会生活的各个方面都产生了巨大的影响。而在建筑物区分所有权方面，最为引人注目的要算是该法第74条，即关于区分所有建筑物群区停车位和车库的规定。由于目前各大城市均发生了抢售、抢租住宅小区停车位的现象，有媒体甚至报道，在炒股票、炒房之后，最新的炒卖对象是停车位，因而，本文认为，必须正确地认识区分所有住宅小区停车位的权属性质，恰当地适用《物权法》74条的有关规定。只有这样，才能使人们的建筑物区分所有权得到充分的行使和保障。

 

 

根据国际建筑学上的分类，一般将现代区分所有住宅（Condominium residences）分成两种不同的形态，其一是多层或高层公寓住宅（High-rise apartments），其二是联体别墅住宅（Townhouses，Terraced houses）。但在我国，基于土地所有权和使用权的分离，同时基于住宅小区化建设，区分所有住宅小区（Condominium residential quarters）实际上包括了所有形式的住宅构成的住宅区，即不仅包括上述两种住宅构成的住宅小区，还包括由独立别墅（Villa residences）和独立花园洋房（Garden houses）构成的住宅小区。由于住宅形式的不同，住宅区中的停车位的具体表现形态也有所不同。

 

首先，在由独立别墅和花园洋房构成的区分所有住宅小区。在这样的住宅小区中，业主对整幢独立建筑物拥有所有权，房屋与房屋之间除由道路连接之外，彼此互不毗邻。住宅区内的停车位分为两种，一种是与房屋建在一起的，即在业主的别墅或花园大门之内。在这种情况下，车位的所有权属于个别业主，毋庸争执。但是，除业主专有车位以外，为满足访客的临时停车需要，小区内通常也建有小型的公共停车场，其中的停车位是以多数的（Multiple）形式表现出来的，即为本文所要讨论的多数停车位（Multiple parking spaces）。

 

其次，在由多层和高层建筑物构成的区分所有住宅小区。在我国，所谓多层或高层区分所有住宅小区是由一栋或数栋包括区分所有建筑单元及楼内配套设施在内的住宅楼与其他附属建筑物、场地和设施等共同构成的居住用建筑物群区。在我国，大多数居民都是居住在这样的住宅小区中的。具体来说，这种住宅小区往往表现为三种形式，其一是多层住宅小区，其二是高层住宅小区，其三是小高层住宅小区。所谓多层住宅小区，指的是八层以下不带电梯的一栋或数栋楼房及其他附属设施及建筑物构成的住宅区；高层住宅小区，是指八层以上带电梯的一栋或数栋住宅楼及其他附属设施和建筑物构成的住宅区；小高层住宅小区则是指九到十二层或者八到十层带电梯住宅。在多层或高层住宅小区中，除个别停车位（车库）是专为某一住户建造的之外（如建在业主房屋下层），开发商一般根据法律规定建造一些供全体业主使用的多数停车位。这些供全体业主使用的公共停车位或者分散置于路边，或者集中于地面停车场或地下车库，其权属性质与专属于某一业主的单独停车位有本质的区别。

 

第三，在由联体别墅构成的区分所有住宅小区。所谓联体别墅，国际上又称为城市屋，通常是指两户以上十户以下共有一栋四层以下建筑物（具体体现为共有墙壁）的住宅形式，在我国又表现为两种，一种是大联排别墅——有八联排和十联排之分，一种是小联排——二到四联排不等。这种联体别墅构成的住宅小区就是联体别墅区。在由联体别墅构成的住宅小区中，其停车位也有两种，一种是与住户的专有单元连接在一起的，具体来说就是与业主的专有部分的入口或其他部分直接相连，是业主专有房屋与庭院的组成部分，其他人无法使用该停车位，而必须与房屋专有部分同时买卖或附赠。这样，此类停车位实际上必须由业主取得全部所有权，即属于业主专有，不在本文的讨论范围之内。而另外一种停车位则是供全体业主或访客使用的多数停车位，同样是散置于路边或集中于停车场，属本文所要论述的对象。

 

随着我国住宅小区建设的发展，不少小区是由多种住宅形态构成的，既包括高层公寓，也包括联体别墅，甚至还有独立别墅或花园洋房。在这样的一些混合式的住宅小区中，尽管建筑形式多种多样，其停车位的表现形态也无非两种，即单独停车位和多数停车位。具体来说，停车位的表现形态通常与业主的专有部分有关。如果是花园别墅业主，往往拥有单独停车位；而如果是高层公寓业主，则只能使用多数停车位。

 

总之，在我国，基于土地资源的稀缺性和国家住宅建设的发展方向来看，除去少数独立花园别墅或联体别墅的业主可以拥有专属停车位以外，绝大多数区分所有住宅单元业主只能使用多数停车位。因此，确定多数停车位的权属性质对于这些业主来说十分重要。我国《物权法》第六章以“业主的建筑物区分所有权”为名，对所有区分所有建筑物群区的物权问题作出了规定，而第74条则直接就区分所有建筑物群区的停车位和车库问题进行了规定。但是，鉴于该条是对所有区分所有建筑物群区（包括商业用建筑物群区、住宅小区和商住两用建筑物群区）停车位作出的一般性规定，因此，应如何将该条用于确认区分所有住宅小区的停车位的权属性质的确认就需要认真地考虑。

 

为使接下来的论述更具准确性和科学性，笔者在此特别就区分所有住宅小区中的停车场、车库、停车位和多数停车位等概念定义如下：1、停车场（Parking lot）。所谓停车场，指的是占用地表一部分用来供全体业主集中停放车辆的场所，亦称为露天停车场；2、车库（Garage）。所谓车库，指的是占用住宅楼或其它建筑物的地下某几层用来供全体业主停放车辆的场所，亦称为地下停车场；

 

3、停车位（Parking space）。所谓停车位，是指在路边、车棚（Carport）、停车场或车库中按照有关法规划定的供全体业主使用的停放单独车辆的地表及空间位置；4、多数停车位(Multiple parking spaces)。所谓多数停车位，是指住宅小区中设在路边、停车场或车库中供全体业主使用的所有停车位的总和。

 

下面，笔者就将结合《物权法》74条的规定对我国目前区分所有住宅小区中的多数停车位的权属性质进行初步的分析。

 

 

《物权法》74条规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。”本文认为，74 条中的三款规定分别表达了不同的立法目的，应当分别加以适用。

 

首先，74条第1款规定了区分所有建筑物群区停车位的总的使用原则，即停车位和车库的使用应首先满足业主的需要。该原则对区分所有住宅小区中所有停车位的使用具有重要的指导意义。根据我国公安部和建设部于1988年联合发布的《停车场建设和管理暂行规定》，其中第5条第2款指出：“规划和建设居民住宅区，应根据需要配建相应的停车场。”同时，依照上述两部于同年发布的《停车场规划设计规则》表十八的规定，住宅区停车位的建设应符合每户0.5个车位的标准。据此，开发商兴建住宅区时必须配建符合标准的停车场，即必须为住宅小区业主提供多数停车位。时隔将近二十年，在迅速发展的汽车工业的催化下，今天我国的人均机动车保有量已经大幅度地提高，很多城市在自己的城市停车场规划法规中都提出了新的停车位建设标准。因此，74条第1款将满足业主需要作为区分所有建筑物群区停车位的建设和使用原则而加以规定无疑是正当的。依照这一原则，住宅小区中各种停车位的建设和使用都应以满足业主的居住需要为目的，任何人都不应损害业主对停车位所享有的正当权利。

 

其次，74条第2款规定了区分所有建筑物群区内的停车位和车库的约定权属制，即业主与买方可以约定停车位与车库的权属。笔者认为，该款规定应仅适用于区分所有住宅小区中的专用停车位，而不适用于多数停车位。正如上文所述，区分所有住宅小区中的停车位实际上可区分为两种，一种是专有停车位，即建在业主专有部分之内，仅供业主本人使用；另一种是多数停车位，与业主的专有部分相分离，供全体业主使用。在专有停车位，由于其位于业主的专有部分之内，因而必须由业主取得专有权，即或者通过买卖，或者通过赠与，由业主和开发商在买卖合同中约定即可。而在多数停车位，虽然多数停车位在使用时必须以单独停车位为单位，但究其实质，此种单独停车位并不具备作为物权客体的物的基本要件。作为物权客体的物应当具备独立性，而多数停车位中的每一个停车位只是根据有关法规用白线或黄线划定的地面停车位置，车位彼此之间没有永久性的间隔。这样的单独停车位无法成为物权的客体，因此，也就不能成为当事人之间单独进行买卖、赠与或租赁的标的，无法适用74条第2款。

 

第三，74条第3款所规定的共有车位应适用于多数停车位权属的确认。根据74条第3款，“占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。”本文认为，该款规定的道路停车位仅为多数停车位之一种表现形态，而占用其他业主共有的场地用于停放汽车的车位亦应认定为多数停车位。据《物权法》73条的规定：“建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。”这一规定明确列举了可以作为共有部分的内容，即道路、绿地、公共场所、公用设施和物业服务用房。其中，住宅小区中用以连接各个功能区域的道路除明确属于城镇公共道路的之外，属于全体业主共有。也正因如此，设于道路之上的多数停车位当属于全体业主共有。然而，由于路边停车影响交通通畅，并有较大的安全隐患，同时还会引起噪音、废气污染，因此，越来越多的住宅小区放弃了路边停车位的建设，改为在地上或地下建设集中停车场，以达到人车分流的目的。但是，73条的规定既没有直接确认停车场的共有性质，也没有将其列举为公共场所或公共设施。换言之，单凭73条的规定尚不能得出停车场及其中的多数停车位的权属性质为全体业主共有。为此，我们必须分析其他相关条款的规定。

 

根据《物权法》70条的规定：“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利”。这一排除式的规定扫除了我们的疑问，也为多数停车位权属性质的确认提供了有力的譬证。即，根据《物权法》，在住宅小区中，除业主专有的住宅单元和经营性用房外的其他设施均应为业主共有。据此，除在建设时就明确表明是用作商用的建筑物（如商场、办公室）外，用以提供多数停车位并供全体业主使用的非经营性停车场和车库当然为公共场所，属于全体业主共有。

 

以上三点就是笔者对《物权法》74条之适用范围的基本观点。下面，本文将就区分所有住宅小区多数停车位的共有权特性及其权利行使的方法进行进一步的详细论述。

 

 

（一）区分所有住宅小区多数停车位的共有权之特性

 

1、多数停车位的共有权属于全体业主，每一业主自取得其专有部分所有权之时起自动获得共有部分的共有权。根据建筑物区分所有权的原理，区分所有住宅小区上的建筑物区分所有权分为三个部分，即专有部分的专有权、共有部分的共有权和管理权。其中，专有部分（即住宅的区分所有单元）为业主与开发商之间的买卖合同标的物，双方需就该专有部分的买卖订立合同。但是，双方无需另就共有部分的共有权和管理权的转让进行个别协商并单独签订合同，而是在专有部分买卖成立之时起自然引起共有部分的转让。因此，区分所有住宅小区的多数停车位的共有权自业主取得其专有权时即成立。

 

2、此种共有权的客体是小区专用公共停车场（车库）中的多数停车位。需要注意的是，由于多数停车位通常位于小区公共停车场（车库）内或道路上，并划分为若干单独停车位供业主使用，但此单独停车位并非为区分所有权而设，而是根据汽车停放的物理和交通安全的需要而依法划定的。因此，单独的停车位不可构成物权的客体，只有多数停车位才可构成共有权的客体。实际上，做为业主共有的停车位始终是指多数停车位，只不过是在具体行使共有权时才会体现在某一特定停车位上，而这种特定性是暂时的。

 

3、根据建筑物区分所有权的共有权原理，业主对多数停车位的共有权应为特殊的、不可请求分割的共有。建筑物区分所有权中的共有权与一般所有权制度上的共有权并不相同。在一般所有权制度中，共有权是指两个或两个以上权利主体共同享有一个财产所有权的法律状态，可以分为共同共有和按份共有，即在共有关系存续期间任意共有人都可以请求退出共有关系或请求分割共有财产。但在建筑物区分所有权制度上，“所谓共有，实为互有，即性质上不许共有人请求分割之共有。”这一共有的概念与普通共有的概念差异巨大。因此，学者又将区分所有建筑物的共有部分称为共用部分，即共有权人只能使用，而不能分出，颇能反映建筑物区分所有权之共有权的实质。多数停车位的建设，根据现有法规，是开发商建设住宅小区时不可推卸的社会责任，目的是为满足全体业主的停车需要。基于现行法的规定，目前任何住宅小区还都无法达到一户一车位的建设标准。因此，任何人都不得要求将某一停车位分出或隔离，而只能本着先到先停、随机停车的原则，否则就会影响他人的共有权的行使。同时，开发商亦不得仿照商业用区分所有建筑物群区为任何业主或业主以外的任何人划定保留车位（Reserved parking spaces），而必须将所有车位向全体业主开放，否则就将违反法定停车位数量限制。

 

4、此种共有权可以单独进行登记，亦可与专有权合并进行概括性登记。如上所述，业主对停车位的共有权是对多数停车位的共有权，此种共有权为不可分割的共有或互有。由于此种共有权亦属不动产物权，因而可以进行登记。具体方法有两种，一种是单独予以登记，另外一种是将该项内容登记于所有业主的房产权利簿册内。根据我国正在修改中的《房屋登记办法（草案）》第30条，申请房屋所有权初始登记时应将建筑区划内的公共场所、物业服务用房和依法可以登记的公用设施以及其他共有部分一并申请登记。也就是说，我国的立法倾向于合并登记，即在业主进行专有权登记时一并进行登记。但在目前的条件下，房屋登记与土地使用权登记合一，应推定业主对多数停车位的共有权已经以土地使用权的形式概括登记于房产证书中。

 

（二）业主对区分所有住宅小区多数停车位（车库）的共有权之行使

 

基于业主对多数停车位的共有权的特性，业主在行使该项共有权时应本着如下的原则：

 

1、平等原则，即全体业主对所有停车位均可平等地使用，并不因停车位与业主专有部分之间的距离远近而有所不同。在区分所有住宅小区中，多数停车位的位置有的是分散的（如路边），有的是集中的（如停车场或车库），但不论是分散还是集中，所有停车位都应根据需要供全体小区业主使用，而不应根据具体停车位与业主的专有部分的距离远近而区分为不同业主使用。换言之，开发商或任何业主都不可以在未取得全体小区业主同意的情况下将多数停车位划分为若干区域，并分别由部分业主进行排他性地使用。

 

2、业主优先原则。区分所有住宅小区的多数停车位是小区的配套设施，并且多数住宅小区的停车位配备尚未达到一户一车位的标准，因而，正如《物权法》74条第1款所规定的：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要”，不能向社会开放。但是，这并不表示小区停车场不具备社会性功能。实际上，小区多数停车位也应负担部分社会功能，即允许访问小区的客人的车辆临时停放，此时应以不侵害业主的共有权为限。

 

3、约定原则。根据建筑物区分所有权之共有原理，业主行使共有权时除应依照法律规定之外，还应遵守全体业主关于停车位使用的约定。鉴于我国目前住宅小区多数停车位数量上不能满足一户一车位的需要，因而，应允许业主通过业主大会就多数停车位的使用达成协议。只要协议不违反法律的禁止性规定，则业主应按照约定行使对多数停车位的共有权。

 

 

制定法的弱点是非常明显的，即立法者不可能预见到所有可能发生的情况并加以规定。因此，在制定法之外以判例的形式补充民事立法的方法越来越为大陆法系国家所采纳。我国目前正在建立判例指导制度，这对于法律的事实和发展是有重大意义的。但是，判例的形成有赖于当事人是否行使诉权。为此，面对目前社会上租售、炒卖停车位的种种现象，如果有关部门能够在《物权法》实施的司法解释文件中进一步明确住宅小区多数停车位的共有性质，将会从准立法层面上对此种民事活动起到规范作用。为此，本文建议，在为74条起草司法解释时，应就停车场的权属问题作如下规定：

建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库如建设于业主的专有部分之内，可以由当事人通过出售或附赠的方式约定；建筑区划内，规划用于停放汽车的车位如建设于公共场地，并表现为多数形式，应为业主共有，不可分割，并供全体业主共同使用。

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