【要点提示】

商品房买卖合同订立后，出卖人明知合同尚未解除的情形下，又将该房屋出卖给第三人的，是恶意违约行为，应适用惩罚性赔偿。

【案例索引】

一审法院：江苏省扬州市邗江区人民法院

裁判文书编号：（2005）扬邗民一初字第0651号

裁判日期：2005年11月11日

二审法院：江苏省扬州市中级人民法院

裁判文书编号：（2006）扬民一终字第0022号

裁判日期：2006年3月28日

【案情】

原告：王珊宝、王晓冬。

被告：高邮市华星房产开发有限公司，以下简称华星公司。

2002年11月9日华星公司与任建云签订《商品房买卖合同》一份，约定由任建云购买高邮市商业步行街15幢2、3号房，2002年12月14日，华星公司又与王珊宝、王晓冬签订《商品房买卖合同》一份，约定由王珊宝、王晓冬购买华星公司开发的高邮市商业步行街第15幢第2号面积为132.84平方米的门面房，在订合同时王珊宝、王晓冬已根据被告的要求给付了房款300000元，余款在交房前由华星公司通知在10日内一次性付清。2003年9月1日，华星公司与徐刚签订《商品房买卖合同》一份，约定由徐刚购买高邮市商业步行街15幢1号房，面积205.63平方米。

在商业步行街的建设过程中，因遭遇拆迁阻力，高邮市规划局分别于2003年9月11日和2003年10月27日向华星公司发出两份通知，要求华星公司调整设计方案，将15幢楼整体后缩130公分，2003年10月29日，华星公司书面通知王珊宝、王晓东，告知其预订的商品房面积调整为91.8平方米，要求其在15日内给予答复，如要求退房，华星公司同意退还已付房款及利息。2003年11月3日，王珊宝书面回复，表示不同意通知上的变更内容，并要求华星公司按原合同履行。此后双方也未就合同变更问题进一步协商或通过仲裁诉讼途径解除合同。

2005年6月4日，华星公司与徐刚、王旭东结算，将高邮市商业步行街15幢1号、2号分别卖给了徐刚、王旭东，面积分别是91.09平方米和94.65平方米，价款分别是316802元、323242元。

2004年7月2日，王珊宝、王晓东以华星公司为被告向法院起诉称：华星公司将其所购房屋卖给他人的行为是“一房二卖”，构成恶意违约，侵害了其合法权益，故请求判令：解除其与华星公司签订的房屋买卖合同，判令华星公司返还购房款300000元，赔偿利息损失（以贷款利率计算），赔偿房屋差价损失179800元、已付房款的一倍300000元，承担本案评估费6000元及诉讼费用。

华星公司辩称，双方签订合同后，因政府遇到拆迁矛盾调整规划，我公司被迫按规划后要求更改了原设计方案。按照调整的设计方案，王珊宝、王晓东预订的商品房面积从132.84平方米变成了91.8平方米，我公司于2003年10月29日书面通知王珊宝、王晓东，王珊宝在11月3日书面答复不同意上述变更，并要求我公司履行原订合同。我公司在原告答复后的7个月后即2004年6月份将该房卖给他人，因此我公司不存在“一房二卖、恶意违约、严重侵权”。根据《商品房销售管理办法》第二十四条第三款的规定，原告不同意接受规划变更建成的商品房应按退房处理。现同意归还原告已付购房款300000元及同期银行存款利息15725.60元，请求驳回原告的其它诉讼请求。

诉讼中，王珊宝、王晓东申请法院对其预订房屋的现行价进行评估， 2005年5月30日，扬州安信房地产评估咨询有限公司出具的评估报告确定高邮市商业步行街15幢2号房（以面积132.84平方米评）当日市场价为604888.77元，取整数为604888元。评估费6000元。

双方在诉讼中约定，如果法院以贷款利率计算已付购房款的利息，月息按千分之5.31计算，如果以存款利率计算已付购房款的利息，月息按千分之2.258计算。

【审判】

邗江区法院审理后认为：

1、王珊宝、王晓冬与华星公司之间是商品房买卖而产生的货币流动，华星公司是房地产开发商，收取王珊宝、王晓冬的预付款用于商品房开发建设，从事商业经营，获取商业利润，因此应当以贷款利率计算赔偿王珊宝、王晓冬的损失，具体利率可按双方商定的贷款利率计算。

2、2005年5月30日的评估报告是法院依法委托评估的，符合评估的法定程序，具有证明效力，应作为定案的证据。

3、2002年11月9日华星公司与任建云签订的合同，约定任建云购买的是高邮市商业步行街15幢2、3号房，双方在合同没有解除的情况下，华星公司于2002年12月14日与王珊宝、王晓冬签订商品房买卖合同，将高邮市商业步行街第15幢第2号房卖给王珊宝、王晓冬，相对任建云来说购成了“一房二卖”的事实，华星公司隐瞒房屋已出售的事实，相对王珊宝、王晓冬来说构成了欺诈。华星公司与徐刚签订的合同，卖给徐刚的是高邮市商业步行街第15幢第1号房屋，合同虽然约定面积较大，但并不能因此推定徐刚实际购买的是高邮市商业步行街第15幢1号房和2号房，华星公司与徐刚的合同不能认为是对王珊宝、王晓冬预购房的“一房二卖”。但合同不能实现并不是因为该房已经卖给了任建云，华星公司因需要履行与任建云签订的合同将王珊宝、王晓冬所购房屋交付给了任建云而导致与王珊宝、王晓冬的合同不能履行，因此，华星公司与任建云的合同与王珊宝、王晓冬与华星公司的合同不能履行之间没有形成因果关系，不符合最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定的适用条件。

4、华星公司在与王珊宝、王晓冬没有解除合同的情况下，将房屋卖给了王旭东，形成了现象上的“一房二卖”，但也不能因此对华星公司适用惩罚性赔偿条款，理由是：华星公司在规划调整后，根据重新设计，将调整的内容告知了王珊宝、王晓冬，通知上变更的内容与房屋建成后的真实情况相一致，华星公司的通知并没有欺骗王珊宝、王晓冬，在得到王珊宝、王晓冬明确不同意变更，不接受变更后房屋的表示后，将按照变更设计建成的房屋卖给他人，主观上不存在将房屋卖给他人而不履行与王珊宝、王晓冬签订的合同的恶意，虽然是同一个号的房子，王珊宝、王晓冬要求华星公司履行交付的是合同约定的房屋，华星公司卖给王旭东的房屋是王珊宝、王晓冬明确不要的，因此，华星公司将该房卖给王旭东的行为并非真正意义上的“一房二卖”。

5、政府重新调整规划对华星公司来说，其不能预见也不能克服，必须无条件的执行政府部门的规划，属于不可抗力，考虑到政府行政行为对华星公司不能完全按照合同履行的影响，应当部分免除华星公司的民事责任。

据此，邗江法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十七条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条、第九条的规定，经该院审判委员会研究后决定判决如下：

    一、解除原告王珊宝、王晓冬与被告高邮市华星房产开发有限公司于2002年12月14日签订的商品房预售合同。

二、被告高邮市华星房产开发有限公司返还两原告给付的购房款300000元，赔偿原告的利息损失（100000元从2001年11月23日起算，200000元从2002年12月14日起算，均以月息率千分之5.31算到2005年7月31日），于本判决生效后10日内付清。

三、被告高邮市华星房产开发有限公司赔偿原告王珊宝,王晓冬履行合同可获得的利益损失143840元，于本判决生效后10日内付清。

四、驳回原告王珊宝,王晓冬要求被告赔偿已付房款一倍300000元损失的诉讼请求。

本案诉讼费 19815元，评估费6000元，合计25815元，由原告王珊宝,王晓冬负担8815元，被告高邮市华星房产开发有限公司负担17000元。

一审判决后，王珊宝、王晓冬不服，向扬州市中级人民法院提起上诉。其上诉理由为：华星公司隐瞒了将房屋已出卖给任建云的事实，在与王珊宝、王晓冬订立商品房屋买卖合同后又与徐刚订立商品房买卖合同，将包含王珊宝、王晓冬所购房屋部分面积在内的房屋出卖给徐刚，并由徐刚的姐夫王旭东领取了高邮市商业步行街2号房屋的房屋所有权证。华星公司的上述行为构成欺诈和“一房二卖”，主观恶意明显，请求二审法院依法改判支持王珊宝、王晓冬的诉讼请求，并赔偿上诉人计算至还款之日的已付购房款利息损失（以贷款利率计算）。   

被上诉人高邮市华星房产开发有限公司答辩意见为：1、华星公司无法按合同约定交付房屋是因政府规划调整所致，华星公司无任何过错，不应赔偿王珊宝、王晓冬主张的房价差价损失。2、王珊宝、王晓冬不能举证证明华星公司存在一房二卖及因此导致合同目的不能实现的事实，理应承担举证不能的责任，王珊宝、王晓冬要求华星公司承担其已付购房款一倍的赔偿责任的上诉请求不能成立。3、华星公司已于2003年10月29日通知王珊宝、王晓冬来公司办理退房手续，故王珊宝、王晓冬的利息损失应按银行存款利率计算至2003年10月29日，以后扩大的损失应由其自行承担，王珊宝、王晓冬要求购房款利息计算至购房款返还之日的上诉请求不能成立。

扬州市中级人民法院经二审审理认为：

  1、被上诉人华星公司与任建云签订商品房买卖合同的行为对上诉人构成欺诈。根据上诉人提供的被上诉人与任建云订立的《商品房买卖合同》及原审法院与任建云所作的调查笔录等证据，可以认定被上诉人与任建云于2002年11月9日签订的商品房买卖合同，将高邮市商业步行街15幢2、3号房出卖给任建云的事实，在双方合同没有解除的情况下，被上诉人隐瞒房屋已出售的事实，与上诉人于2002年12月14日又签定了将其中的第2号房屋出卖给上诉人的商品房买卖合同，违反了诚信原则，其行为构成欺诈。

2、被上诉人不因与徐刚签订商品房买卖合同的行为对上诉人构成违约。首先，被上诉人将高邮市商业步行街第15幢第1号房屋出卖给徐刚，与其出卖给上诉人的房屋的标的并不相同。其次，虽然该合同约定的面积超出实际房屋的面积，但徐刚依据合同取得的仅仅是债权，此项约定也只涉及到被上诉人和徐刚订立的商品房买卖合同能否实际履行，并不能由此推算出被上诉人对上诉人构成违约的事实存在。被上诉人实际也未将2号房屋交付给徐刚。据此，上诉人关于被上诉人与徐刚签订商品房买卖合同构成“一房二卖”的主张不能成立。

3、2004年6月4日被上诉人将2号房屋出卖给王旭东的行为对上诉人构成违约，其理由为：上诉人与被上诉人关于2号房屋签订的房屋买卖合同合法有效，在合同履行过程中，虽因政府规划调整导致合同约定2号房屋面积发生变化，被上诉人亦根据《商品房销售管理办法》的相关规定，书面通知上诉人并要求上诉人在15日内作出接受变更或退房的答复，但上诉人的回复中既未同意对原合同进行变更，也未同意退房并解除合同，只明确要求按原合同履行。此后双方也未进一步协商或通过仲裁诉讼途径解除合同，被上诉人在未与上诉人解除商品房买卖合同的情形下，擅自决定将上诉人购买的2号房出卖给王旭东，其行为已构成违约。同时符合一房二卖的特征，应当对王珊宝、王晓冬承担惩罚性赔偿责任。

4、关于华星公司应承担惩罚性赔偿责任的数额确定问题。本案中，上诉人与被上诉人订立的房屋买卖合同不能履行的原因除被上诉人“一房二卖”的违约行为外，还有政府规划调整及上诉人不愿接受调整后房屋等因素，且法院已判令被上诉人按贷款利率赔偿利息损失并同时赔偿可得利益损失143840元，故综合本案具体情况，酌定惩罚性赔偿数额为50000元。

综上，原审判决认定事实清楚，但对上诉人利息损失计算期限的认定以及被上诉人不承担惩罚性责任的认定适用法律不当，应予纠正。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第二项之规定，经该院审判委员会研究决定，判决如下：

一、维持扬州市邗江区人民法院（2005）扬邗民一初字第651号民事判决第一条、第三条及关于诉讼承担的判决；

二、撤销扬州市邗江区人民法院（2005）扬邗民一初字第651

号民事判决第二条、第四条；

三、被上诉人高邮市华星房产开发有限公司于本判决生效后十日内返还上诉人王珊宝、王晓冬已付购房款300000元，赔偿王珊宝利息损失（100000元从2001年11月23日起算；200000元从2002年12月14日起算，均以月息率千分之5.31计算至还款之日）。

四、被上诉人高邮市华星房产开发有限公司于本判决生效后

十日内赔偿上诉人王珊宝、王晓冬50000元。

二审诉讼费19815元，由上诉人王珊宝,王晓冬负担6750元，被上诉人高邮市华星房产开发有限公司负担13065元。

【评析】

本案是一起典型的房屋多重买卖案件，讼争双方争议的焦点主要有三个：1、被上诉人华星公司与上诉人王珊宝、王晓冬签订的的商品房买卖合同在订立及履行过程中，被上诉人是否存在欺诈、“一房二卖”等违约行为；2、被上诉人华星公司与上诉人王珊宝、王晓冬签订的商品房买卖合同解除后，被上诉人是否应赔偿上诉人的全部损失及上诉人的损失如何确定；3、上诉人王珊宝、王晓冬依照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条、第九条规定，要求被上诉人华星公司对其承担300000元的惩罚性赔偿责任是否应予支持。

对于第一个争议焦点，即被上诉人华星公司是否存在欺诈、“一房二卖”的违约行为。本案中，华星公司隐瞒讼争的15幢2号房（以下简称2号房）已经出售的事实，与上诉人就2号房签订了买卖合同，其行为违反了诚信原则，构成欺诈。在合同履行过程中，因政府规划调整导致2号房的面积发生变化，华星公司按照《商品房销售管理办法》第二十四条的规定履行了告知义务后，上诉人的回复中明确要求按原合同履行。一审法院据此认为上诉人的答复是解除合同的意思表示，从而认定华星公司将2号房卖给王旭东的行为只是形成现象上的“一房二卖”而非真正意义上的“一房二卖”。这一认定的不当之处在于其错误理解了上诉人回复的法律意义。《商品房销售管理办法》第二十四条规定“经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致商品房的结构型式、户型、空间尺寸、朝向变化……房地产开发企业应当在变更确立之日起１０日内，书面通知买受人。买受人有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复。买受人在通知到达之日起15日内未作书面答复的，视同接受规划、设计变更以及由此引起的房价款的变更。”这一规定表明，买受人只有在答复中明确作出退房的意思表示，才能产生解除合同的法律效果。而本案中，上诉人在答复中只是作出要求按原合同履行的表示，显然，这一表示无论如何也不能推出上诉人退房的意思，从而也不能产生解除合同的法律效果。而根据我国债权形式主义的物权变动立法模式，当出卖人与买受人订立买卖合同后，如未向买受人交付标的物或者办理登记，标的物的所有权就不发生转移，此时，作为标的物的所有权人的出卖人就同一标的物与其他人另行订立的买卖合同均为有效合同。华星公司在未办理2号房产权转移手续、合同尚未解除的情况下，又将讼争商品房卖给了王旭东并办理了产权过户手续，这是一种典型的“一房二卖”行为，应认定华星公司在与上诉人订立和履行合同的过程中存在“一房二卖”的违约行为。

其次，合同解除后，被上诉人是否应赔偿上诉人的全部损失及上诉人的损失如何确定。在此有必要先就合同解除的效力进行简要的阐述。一般而言，合同解除，是指在合同有效成立以后，当解除的条件具备时，因当事人一方或双方的意思表示，使合同关系自始或仅向将来消灭的行为。从合同解除的条件来看，合同解除可以分为法定解除和约定解除，从解除权的行使方式来看，合同解除又可分为单方解除和双方解除。从《合同法》的规定来看，法定解除的类型主要包括不可抗力致合同目的不能实现和违约行为两种。在合同因一方当事人的违约行为而解除后，违约方的赔偿责任不能因合同解除而不复存在，其赔偿损失的范围原则上应包括守约方的直接损失和因合同履行所能得到的利益。而在因不可抗力导致合同目的不能实现导致的合同解除的情况下，除非不可抗力是因一方当事人迟延履行而发生，一般而言，违约方并不需要赔偿间接损失。本案中，华星公司最终不能履行双方订立的合同的原因实际上有两个，即政府规划的调整和其自身的违约行为，而这其中，政府规划的调整属于订约双方不能预见、不能避免、不能克服的情况，属于不可抗力，但这一不可抗力实际上并不能完全导致合同目的不能实现，因为，按照更改后的政府规划，上诉人所购房屋面积只应减少15平方米左右，而在华星公司给上诉人的通知中却告知上诉人所购房屋面积由123.84平方米缩减至91.8平方米，减少了41.04平方米，这是上诉人不能接受华星公司变更后的设计并进而要求按原合同履行的重要原因，这表明，华星公司自身也存在着违约行为，最终，华星公司将讼争的2号房卖给王旭东的行为直接导致了其无法履行与上诉人的合同，综上，华星公司的违约行为是合同解除的主要原因，而不可抗力只是次要原因，因此，在最终的责任承担上，华星公司也只能承担因其违约行为所造成的原告的间接损失。法院最终依照公平原则判令华星公司赔偿上诉人房屋差价损失的70％是正确的。

最后，华星公司的行为能否适用惩罚性赔偿，申言之，华星公司的行为是否符合最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《解释》）关于惩罚性赔偿条款的构成要件，这是正确裁判本案的关键所在，也是一、二审中讼争双方争议的焦点问题。《解释》第八条和第九条共规定了五种适用惩罚性赔偿原则的情形，其中，第八条规定了两种恶意违约行为，第九条规定了三种欺诈行为，结合目前的司法实践，这五种情形的构成要件可以归纳为以下四点：（1）违约或欺诈行为，即出卖人有不履行合同义务、履行合同义务不符合约定或欺诈买受人的行为，这是惩罚性赔偿构成的客观条件，亦是其事实基础；（2）故意，即出卖人主观上有故意，包括直接故意和间接故意两种形态，这也是违约责任的主观要件；（3）损害事实，损害事实指出卖人的违约、欺诈行为给买受人造成了财产上的损害和其他不利的后果。惩罚性赔偿责任成立须以损害事实为前提，如无损害事实，则无法产生补偿性赔偿，无补偿性赔偿，则惩罚性赔偿难以成立，因此损害事实亦是其构成要件之一。（4）因果关系，即出卖人的违约、欺诈行为和买受人受损害事实之间的因果关系。本案中，华星公司虽然对上诉人同时存在欺诈和违约行为，但能否适用惩罚性赔偿，还必须运用裁判逻辑三段论的观点，对华星公司的欺诈和违约行为加以分析，以确定其是否符合惩罚性赔偿原则的构成要件。

首先，华星公司的欺诈行为不能适用惩罚性赔偿。华星公司虽然在与上诉人订立合同时恶意隐瞒了2号房已出售的事实，但诚如二审判决书所指出的那样：“华星公司将2号房屋出卖给徐刚、王旭东是造成上诉人与华星公司订立合同不能履行的原因，故华星公司与任建云签订合同的行为与华星公司与上诉人签订的房屋买卖合同不能履行之间没有因果联系。”既然华星公司的欺诈行为与上诉人受损害的事实之间并没有因果关系，则华星公司的欺诈行为也就无法满足《解释》第九条的构成要件，自然也就不能适用惩罚性赔偿。

其次，华星公司的违约行为能否适用惩罚性赔偿？从裁判逻辑的三段论来看，要解决这一问题，就必须确定华星公司的违约行为是否符合前述的惩罚性赔偿的构成要件。如前所述，在华星公司履行与上诉人订立的合同的过程中，因政府的规划调整导致其不能按约履行原合同，华星公司将合同变更情况告知上诉人后，上诉人在答复中明确要求按原合同履行，显然，这一答复实际上并未产生合同解除的法律效果。华星公司在明知与上诉人的合同尚未解除，再次出卖2号房将会造成其根本违约的情形下，仍然将2号房卖给了案外人王旭东并办理了产权转移手续，由此可以看出，华星公司的这一根本违约行为完全是其故意为之，同时，这也导致了上诉人无法按约取得2号房，并最终使上诉人遭受了利息及可得利益的损失。这样，惩罚性赔偿的四个构成要件都已齐备。小前提S=T已经得到证明，适用惩罚性赔偿也就顺理成章了。

最后，在赔偿数额的确定上，《解释》第八条、第九条规定，买受人除可以“请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。”由此可见，适用惩罚性赔偿原则上应以补偿性赔偿的存在为前提条件，受害人一般不能单独提出惩罚性赔偿。据此，审判机关在裁判案件时，在主要考量加害人的主观过错程度、动机、赔偿能力的同时，也应参照补偿性赔偿的数额来确定最终的惩罚性赔偿的数额。本案中，二审法院在确定惩罚性赔偿数额时，不仅将华星公司违约行为的主观恶性和赔偿能力作为裁量的主要因素，同时也充分考虑了华星公司承担的补偿性赔偿的数额，最终确定惩罚性赔偿的数额为50000元。这一数额既有效惩罚了华星公司违反诚信原则的恶意违约行为，又不会使上诉人因被上诉人的违约行为而获利过多，是适当的。

综上，笔者认为：本案二审判决认定事实清楚，适用法律适当，特别是运用惩罚性赔偿条款对华星公司的恶意违约行为进行了惩罚，不仅维护了相对弱势一方的购房者的合法权益，同时也有效地制裁和遏制了商品房开发商欺诈、恶意违约、“一房二卖”等违背诚实信用原则、损害市场交易秩序的行为，实践了法律维护社会公平正义、倡导诚实信用的价值理念，值得肯定。