伴随着城市化的发展，“小区”业已成为现代生活中的主要居住、生活场所。与传统独门独院的生活方式不同，小区生活在拉近人们物理距离的同时，也引发了一系列非传统的纠纷。其中典型的有二：一是房屋租赁合同纠纷；二是建筑物区分所有权纠纷；三是物业服务纠纷。我国《物权法》对前述问题做了较为原则性的规定。针对前述三个问题，最高人民法院分别于2009年3月、6月先后出台三部司法解释，即《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》、《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》和《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》。日前，三部司法解释均已正式施行。

      论坛上，颜雪明律师首先结合丰富的实践经验，就《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》和《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》所涉及的疑难问题发表了自己的看法。他认为，应当要区分“物业管理”与“物业服务”。严格界定这两个概念是处理物业纠纷中疑难问题的一个重要基础，两者的区别主要在于，物业管理是业主自主管理自己不动产的权利，权利来源是建筑物区分所有权，物业管理纠纷属于物权纠纷，而物业服务是专业公司或管理人为业主进行管理的服务活动，它是物业管理的一部分，物业服务纠纷是管理人作为一方与业主之间因履行合同产生的债权纠纷。关于物业服务企业的代位诉讼权，颜雪明律师认为，赋予物业服务企业的代位诉讼权在法理上仍有可商榷之处，但在实践中具有一定的现实意义。关于物业费的缴纳问题，颜雪明律师指出，首先应当区分的是物业费与物业服务费用，物业费是业主的共同财产，物业服务费用只占其中很小的一部分，二者并非是对等的，因此业主无权行使合同上的抗辩权。最后，颜雪明律师对物业企业收费标准的政府指导价提出了质疑。

      随后，作为《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》和《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》主要起草人之一辛正郁法官从司法解释的制定背景谈起，也分别探讨了三个方面的问题。辛正郁法官指出，这两个司法解释的法源是《物权法》第六章，区分所有权在我国立法上是一个比较新的概念，在规定具体制度时应兼顾对个体利益的保护和对团体利益的保护。随后，辛正郁法官从一个具体案例出发，对《物业管理条例》第19条和《物权法》第76条进行了详细的分析，他认为，《物权法》第76条是一个很好的尝试，它限定了业主共同决定的权利边界，即有关共有和共同管理的重大事项才可以由业主共同协议决定。最后，辛法官对目前热门的“住改商”问题提出了自己的观点，他认为立法者对“住改商”规定严格的限制条件，是为了严格限制“住改商”的发生，维护广大业主的居住利益。

      杨立新教授在论坛上高度肯定了三个司法解释的重要性和在物权法适用中的重要作用。在演讲中，杨教授从事实业主问题谈起，先后就停车位问题、住改商问题、双重租赁问题、添附制度的规定、承租人优先购买权等七大问题发表了自己的看法，对三个司法解释的相关规定进行了解读和评述。例如，他认为，司法解释确立事实业主的地位有助于解决实践中很多购房户所处的尴尬境地；司法解释对住改商进行严格限制符合业主对住宅小区的功能需求，有利于解决实践中的大量争议；添附制度的确立弥补了《物权法》立法的不足，有利于物权法的有效实施。

      在评议阶段，陈界融教授对《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第21条、22条、23条中关于承租人优先购买权的规定进行了分析和评判，发表了自己独到的见解。

      最后，杨立新教授、颜雪明律师、辛正郁法官与同学们进行了积极的互动，分别就同学们的提问做出了详细的解答。讲座在同学们热烈的掌声中结束。（文/崔岩）

（网站编辑：陈佩佩  阳成勇）