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| 房租管制法律比较法之探讨（一） |
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谢哲胜 台湾中正大学
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| 上传时间:2002/3/11 |
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壹、引言
贰、我国
一、概说
二、民法之规定
三、土地法之规定
（一）房租上限之规定
（二）收回房屋之限制
（三）适用对象
参、日本
一、租金调整之规定
二、收回房屋之限制
三、适用对象
肆、美国
一、概说
二、各地之法律
（一）华盛顿特区
1.概述
2.适用对象
3.注册
4.租金限制
5.收回房屋之限制
（二）纽泽西州
1.概述
2.适用对象
3.收回房屋之限制
4.租金限制
（三）纽约市
1.概述
2.适用对象
3.租金限制
4.收回房屋之限制
三、各州和地方立法异同之比较
（一）适用对象
（二）租金限制
（三）收回房屋之限制
（四）与毒品相关之收回房屋（Drug-Related
Eviction）
（五）程序上之要件
伍、三国立法异同之比较
一、适用对象
二、租金限制
三、收回房屋之限制
四、程序方面
陆、房租管制的基本架构－－代结语
一、适用对象
二、租金限制
（一）总额限制
（二）调幅限制
1.基本租金持续适用
2.新租时重新计算基本租金
三、收回房屋之限制
四、行政机关监督
壹、引 言
房租管制此一名词，在我国并不十分陌生，但在台湾则从未真正实施过，然而相类似之法律如耕地三七五减租条例已实施四十多年，耕地三七五减租条例是对耕地租金之管制，而房租管制是对房屋租金之管制，只是适用客体不同，立法技术则类似，均是对所有权人对其所有之不动产收取租金之限制，然而房屋承租人和耕地承租人对于租赁物之使用性质不完全相同，立法政策亦有差别，因此，规定上自然也有不同之处，本章即欲藉由比较法之探讨以明了房租管制之运作模式，以供我国立法之参考。
本章第二部分介绍我国房租管制相关之法律作为比较之基础；第三部分介绍日本借家法之规定，以明了日本之房租管制；第四部份介绍美国各地方房租管制之法律规定，并就适用对象、租金限制、收回房屋之限制和程序上要件规定之不同上加以分析比较，以得出美国房租管制之基本架构；第五部分分析我国和日本及美国立法之异同以整理出房租管制之必要架构；本章最后提出房租管制之基本架构，包括适用对象、租金限制、收回房屋之限制，和行政机关监督，亦即房租管制成功之要件，作为本章之结语。
贰、我 国
一、概说
我国并无专为房屋租赁而设的单行法规，关于房屋的租赁，民法并未专设章节，仅使适用债编各种之债第五节租赁的一般原则规定，就租赁所定条文中除第四百二十八条系专为动产租赁所特别规定，及第四百五十七条以下乃专为耕地租赁所规定者外，其余自第四百二十一条至四百五十六条止，大体上均可适用于房屋租赁，其间亦有专为房屋租赁而设者，如第四百二十四条、第四百四十条第二项及第四百四十三条第一项但书。
一般而言，民法对于房屋租赁，除第四百二十四条规定租赁之住宅瑕疵危及承租人之健康时，承租人得终止契约，第四百二十五条规定买卖不破租赁原则 ，第四百三十四条规定承租人就失火毁损租赁物仅于重大过失情形下负损害赔偿责任，第四百四十条规定承租人迟付租金总额非达两期之租额者，出租人不得终止契约外，并无偏重保护承租人。
二、民法之规定
依民法第四百四十二条规定，租赁物为不动产者，因其价值之升降，当事人得声请法院增减其租金。但其租赁定有期限者，不在此限。因此，不定期房屋租赁，可以租赁物价值升降为理由，声请法院增减租金，而对于定期房屋租赁，则不得声请增减租金。然而依民法第四百五十条规定，定期租赁其租赁关系于期限届满时消灭，因此重新出租时，自然可以重新协议租金，可以达到调整租金之目的。民法对于房屋租金最高额并无限制，对于调整租金，在不定期租赁可以租赁物价值升降为理由，定期租赁亦可因重新出租而调整租金之高低，因此，等于毫无房租之管制。
对于收回房屋之规定上，依民法第四百五十条之规定，定期租赁契约于期限届满时租赁关系即消灭，出租人即可收回房屋。而未定期限者，各当事人得随时终止契约。但有利于承租人之习惯者，从其习惯（四五○Ⅱ）。前项终止契约，应依习惯先期通知。但不动产之租金，以星期、半个月或一个月定其支付之期限者，出租人应以历定星期、半个月或一个月之末日为契约终止期并应至少于一星期、半个月或一个月前通知之（四五○Ⅲ）。在台湾对于不定期租赁契约并无有利于承租人之习惯，因此，如依民法之规定，原则上出租人亦可依先期通知终止契约，然后收回房屋。
三、土地法之规定
土地法设有「房屋及基地租用」专章，改变了民法平等保护租赁契约双方当事人之原则。
（一）房租上限之规定
土地法第九十七条规定「城市地方房屋之租金，以不超过土地及其建筑物申报总价额年息百分之十为限。约定房屋租金超过前项规定者，该管市县政府得依前项所定标准强制减定之。」该法所规定之房租上限仅适用于城市地方，而所谓城市地方，指依法公布实施都市计画之地方而言。惟其规定为上限，如租金市价远低于此条之限制，则此条之效用将大减。虽然现行土地公告现值加房屋估定价值比实际价值低，但此条之原意应为实际价值之百分之十，因为此为一般投资之合理利润，然而百分之十对于许多承租人而言依然太高，事实上现行房屋租赁之租金亦多远低于实际价值之百分之十，所以此条之效用不大，况且此条并无限制房租之最高涨幅，亦容易起纠纷，因此，房租之涨幅亦有另设条文加以详细规定之必要。
（二）收回房屋之限制
土地法第一百条规定：「出租人非因左列情形之一，不得收回房屋：
1.出租人收回自住或重新建筑时；
2.承租人违反民法四百四十三条第一项之规定，转租他人时；
3.承租人积欠租金额，除担保金抵偿外，达二个月以上时；
4.承租人以房屋供违反法令之使用时；
5.承租人违反租赁契约时；
6.承租人损坏出租人房屋或附着财物，而不为相当之
赔偿时。」
该条文适用结果，出租人除具备正当理由有收回自住之必要外 ，短期内殆无收回房屋之可能，而承租人仍得依民法所定情形主张终止租约，其特意保护承租人之权益至为明显。 惟司法院三十六年院解字第三四八九号解释认为土地法第一百条仅适用于不定期租赁，使得该条之适用范围及其效用大减。
（三）适用对象
内政部七十一年五月二十二日台内字第八七一○三号函认为土地法第九十七条所称房屋，系指供住宅用之房屋而言，五十四年台上字第一五二八号判例认为市场摊位之承租人不受土地法第九十七条之限制；内政部七十一年七月十二日台内字第九九三九○号函和五十一年台上字第三七○号判例则认为土地法第一百条之房屋兼指住宅和供营业之房屋，后者认为土地法第一百条之房屋亦包括工厂 。因此，土地法第三章用语「房屋」一词在不同之条文中乃被赋与不同之意义，此一适用歧异之处实有探讨之余地。
内政部一方面认为限制房租规定之土地法第九十七条仅适用于住宅用之房屋，而限制出租人收回房屋之土地法第一百条则适用于住宅、营业用之房屋和工厂，和美日房租管制之法例和收回房屋之限制互相配合且适用对象相同之情形显有不同。然则因为土地法第一百条被认为仅适用于不定期租赁契约，而不动产不定期租赁租金之调整，依民法第四百四十二条必须以价值之升降为由声请法院为之，因此，法院即可限制此等房屋租赁之租金，适用上尚为可行，只是如前所述，土地法第一百条解释为仅适用于不定期租赁契约，则大多数的房屋租赁契约并不受此条之限制，出租人依然可以于租约届满时，任意收回房屋，则土地法第一百条保护承租人之目的，显然无法达到。
参、日 本
一、租金调整之规定
依据日本借家法第七条第一项规定：「建筑物之租金，因对土地或建筑物之税捐或其它负担之增减，或因土地或建筑物价格之升降，或较诸邻近建筑物之租金已至不相当时，不问契约条件如何，当事人得请求向将来增减租金。但有一定之租赁期间不增加租金之特约者，从其约定。」由此条文规定可知，日本房屋租赁契约当事人得向法院请求增减租金之理由包括：(1)土地或建筑物之税捐或其它负担之增减，(2)土地或建筑物价格之升降，(3)较诸邻近建筑物之租金已至不相当时，除非当事人有一定之租赁期间不增加租金之特约，否则对于定期租赁契约亦得请求增减租金。
二、收回房屋之限制
日本借家法第一条之二规定：「建筑物之出租人非有自用之必要或其它正当理由不得拒绝租赁契约之更新或终止租约」此法对于收回房屋之理由，除自用外均用正当理由此一概括用语包含之。日本法院认为，本条立法并不意味者法院将特别偏向于保护承租人 ，然而出租人欲将房屋收回供自己使用并不必然是收回房屋之正当理由。 因为条文规定是「非有自用之必要」不得拒绝租赁契约之更新或终止租约，而主观上欲收回房屋供自己使用，固然是自用，但客观上未必有其必要，因为出租人客观上并非必须居住于此一现供出租之房屋，所以，日本法院之此种见解十分符合立法原意。日本法院认为是否构成正当理由则必须衡量出租人和承租人之利害关系 、整体情形 、社会通念 、公共利益 和最少限度的保障以决定之。 虽然出租人所受之利益并不大于承租人所受之损害，但并不意味在此种情形出租人收回房屋之正当理由即会被拒绝， 判断是否构成正当理由时，当事人的职业、风俗习惯、教养的差异均必须加以斟酌。 在出租人将其房屋所有权让与第三人时，判断是否构成正当理由，则须权衡承租人租赁权的保障和买受人自用之必要而加以决定。
三、适用对象
依日本借家法各条文（除第七条之二 ）之规定，该法是适用于建筑物之租赁，即包括各类型之房屋，而第一条之二之规定 ，是对出租人拒绝租赁契约之更新或终止契约之限制，可知该法适用于定期和不定期之房屋租赁契约，同法第八条规定：「本法，于显然为一时使用而承租建筑物者，不适用之。」可知该法排除临时性房屋租赁之适用。
综合上述，可知日本房租管制之适用对象为定期和不定期房屋租赁契约，并排除临时性房屋租赁之适用。
肆、美 国
一、概说
美国的房屋租赁法（Landlord-Tenant Laws）在六○年代和七○年代产生重大的变革， 法院开始加诸出租人许多义务，例如可居住的默示担保责任（implied warranty of habitability） ，侵权行为的责任（tort Liability） ，和刑事责任（Criminal Liability） 以确保承租人一个最起码的舒适和安全的家。
为了限制租金的飙涨，预防非自愿性的搬迁（involuntary displacement），并保存既有的住宅存量（preserve the current housing stock），房租管制法（Rent Control Law）、住宅出租人非有正当理由不得收回房屋法（Good Cause Eviction Law）、公寓转换管制法（Condominium Conversion Control Law）、租赁用住宅拒租禁止法（Removal Control Law）乃应运而生。
实务应用上，房租管制必须和限制出租人收回房屋相结合，才能有效运作。因为房租管制通常有「收回房屋重新出租时，租金不再受管制」（vacancy decontrol）之规定，美国大约有一半的房租管制法有此种规定。当一个出租住宅空出时，依此规定，重新出租时的第一次约定租金即不再受原有的房租管制的限制。然而只要原来的承租人继续承租，房租之涨幅即受到管制。 如不限制出租人收回房屋之权利，则出租人只要于租期届满时不再续租，或定期催告终止租约，即可不受租金涨幅之限制，则出租人自会想尽办法收回房屋，因此，为使房租管制有效，亦须限制出租人收回房屋。
从以下列举之法律亦可验证，房租管制和限制出租人收回房屋二者是互为辅助，不可分割的。
二、各地之法律
（一）华盛顿特区（District of Columbia）
1.概述
依照华盛顿特区之法律 ，未依一九八○年出租住宅法（the Rental Housing Act of 1980）注册之住宅（除了特定豁免适用之住宅外 ），其出租人均应于一九八五年七月十七日起一百二十天内，向租赁管理官（the Rent Administrator）申请注册，如租赁关系成立于一九八五年七月十七日以后，则应于租赁关系成立时起三十日内，向租赁管理官申请注册， 取得每一出租单位之基本租金（base rent）之后，出租住宅委员会（the Rental Housing Commission）每年参酌华盛顿特区劳工消费者物价指数【the Washington, D.C. Standard Metropolitan Statistical Area Consumer Price Index for Urban Wage Earners and Clerical Workers(CPI－W)】调整租金。
租赁双方如欲调整租金，均须向租赁管理官申请许可，而且必须具备法定事由。 出租人如欲收回房屋亦必须具有法定正当理由才可。 以下即就华盛顿特区房租管制之适用对象、注册、租金限制及收回房屋之限制等规定进一步加以说明。
2.适用对象
华盛顿特区房租管制之适用对象除了特定豁免之住宅外，为全部之出租住宅，其豁免之对象为：
(1).联邦或该特区所有之出租住宅，或者由联邦或该特区补助租金或贷款利息之住宅；
(2).一九七五年十二月三十日以后所核发建筑许可（building permit）之新建筑或一九八○年一月以后核发住宅使用执照（a certificate of occupancy for housing use）之新出租单位；
(3).少于四个出租住宅单位；
(4).自一九八五年一月一日起即未出租而持续闲置之住宅；以及之前受一九八○年出租住宅法第二○六条第a项第四款【§206 (a)(4) of the Rental Housing Act of 1980】豁免之住宅，只要再出租时符合住宅法规之规定；
(5).住宅互助协会（a cooperative housing association）所有之房屋内之出租单位，只要承租权为该协会会员所拥有，而且无任何会员在华盛顿特区内拥有超过四个以上的住宅出租单位；
(6).出租单位之建筑物接受住宅暨社区发展局（the Department of Housing and Community Development）补助而进行修缮计画，惟此项修缮计画结束后，此种豁免即告终止。
(7).外国政府经营作为外交人员居所之出租住宅；
(8).主要目的在提供疾病诊断和治疗之机构中之出租单位，此种机构包括（但不限于）医院、复健医院（convalescent homes），疗养院（nursing homes），和个人看护中心（personal care homes）；
(9).宿舍（dormitory）；
(10).慈善机构所经营之出租给低收入户之临时性住宅，经营者除经营成本可由收入支付外，盈余不分配给任何私人，且必须提供承租户全面性的社会服务计画（a comprehensive social services program to resident families）。
3.注册
未豁免之出租住宅，其出租人均应向租赁管理官申请注册，此一注册表格应包括（但不限于）以下事项：
(1).须具备营业出租住宅执照（a housing business license）之出租单位，其政府核发之执照号码及日期和住宅使用执照；
(2).不须具备营业出租住宅执照之出租单位，其资料和政府核发之住宅使用执照；
(3).每一出租单位之基本租金，包含相关服务和相关设备及其费用；
(4).该房屋之卧室（bedrooms）总数；
(5).该房屋明显违反住宅法规之清单或由出租人或其经理人所提供之无明显违反住宅法规之切结书。
(6).该房屋之投资报酬率。
4.租金限制
(1).租金上限：出租人向租赁管理官注册时，须载明基本租金，之后基本租金加上一九八五年四月三十日以后授权增加之租金，即为租金之上限，承租人转租时，次承租人所给付之租金不得高于原租金。
(2).一般性年度租金调整：每年出租住宅委员会应决定租金上限一般性调整之幅度，此一调整幅度相当于前一年（十二月三十一日止）华盛顿特区劳工消费者物价指数之变动程度，然而无论如何，此一调整幅度均不得高于百分之十。
(3).一般性选择租金调整：出租人亦得选择不经由前述一般性年度租金调整方式调整其租金，而请求经由困难陈情（a hardship petition）之程序调整其租金， 当出租人依困难陈情方式寻求调整租金，租赁管理官审查出租人所提出之租金计算方式和数据后，应允许租金增加至不高于百分之十二投资报酬率， 房屋之投资报酬率计算方式如下：
最大可能租金收入（Maximum possible rental income）＋其它收入（all other income）－营运支出（the operating expenses）－管理费（the management fee）－财产税『（亦即房屋和地价税）（property taxes）』－财产贬值（depreciation）－闲置损失（vacancy losses）－未收到之租金（uncollected rents）－利息给付（interest payments）＝净收入（the net income）。 净收入除以出租人对房屋之应有部分（the housing provider's equity）即可计算出投资报酬率。
(4).特别性租金调整：上述租金上限在以下情形依法定程序申请，亦得加以增减：
A.资本改良之成本（the cost of capital improvement）；
B.相关服务和设备之增减；
C.困难陈情；
D.闲置损失（vacancy losses）；
E.实质修缮（substantial rehabilitation）；
F.自愿性协议（a voluntary agreement）。
5.收回房屋之限制：华盛顿特区出租人欲收回房屋必须具备十种法定正当理由之一， 这十种正当理由可以分为两大类：第一类正当理由是承租人的不合宜行为，例如积欠房租、违反租赁契约、和以房屋做非法之使用。 第二类正当理由则是出租人受保护的权利，例如收回自住或出租人出售该屋给第三人作立即的自己使用、变更或重新装潢该屋 、拆除该屋、对房屋作立即的实质的整理 、停止做住宅使用 和转换为公寓。然而，没有一位住屋提供者（大多数为出租人）可以在任何气象预估温度不超过华氏二十五度之后二十四小十内将出租房屋收回。
一九九○年美国国会通过了Residential Drug-Related Evictions Amendment Act of 1990，这法案就与毒品相关之犯罪排除了上述有关正当理由收回房屋之限制 。因此，若一房屋被视为是「毒贩藏匿处」（drug haven） ，则房屋提供者即可以此为正当理由收回房屋或市长可对承租人或居住者采取收回房屋之行动。
（二）纽泽西州
1.概述
一九七四年，纽泽西州立法通过「反房屋收回法」（Anti-Eviction Act） 该法系以收回房屋之限制为主，房租管制为辅，明文规定除了特定豁免对象之出租房屋外，出租人必须具有法定正当理由才可收回房屋，而每一住宅出租单位均有最高租金之限制，租金之调涨亦受到行政机关严格之控制，以下即就纽泽西州房租管制之适用对象、租金限制及收回房屋之限制深入加以说明。
2.适用对象
纽泽西州房租管制之适用对象除了特定豁免之住宅外，为全部之出租住宅，包括可移动房屋（mobile home）和可移动房屋营地中之基地（land in a mobile home park），其豁免之对象为：
(1).所有人自住不超过两个以上出租单位之住宅（owner－occupied premises with not more than two rental units）；
(2).旅馆；
(3).汽车旅馆（motel）；
(4).客房（guest house）；
(5).房屋部分租给流动性客人或季节性房客（part thereof rented to a transient quest or seasonal tenant）。
3.收回房屋之限制
纽泽西州「反收回房屋法」规定了十三个收回房屋的正当理由。承租人的不合宜行为构成正当理由收回房屋者，包括积欠租金、损害房屋或扰乱其它承租人安宁、违反出租人制定之规则或双方之协议和拒绝接受契约之变更。 出租人受保护的权利的正当理由包括了出租人为了消除违反住宅法令之状况将房屋自租赁市场中收回、拆除房屋、永久不再使用该屋、转换为公寓后自住、及承租人和出租人工作关系终止。
一九八一年七月二十七日制定了「老人暨残障者保护承租法」（Senior Citizen and Disabled Protected Tenancy Act） 用来加强保护特定的老人和残障人口，以避免因公寓转换而被收回房屋，依该法规定，在公寓转换后，特定之承租人将被赋与「保护承租期间」（protected tenancy period）可长达四十年。假如出租人无法替承租人寻找类似之住宅，收回房屋前之准备时间（a lead time 犹豫时间）可以长达三年至八年，加上「保护承租期间」，全部的保护期间将长达四十八年。
一九八九年，纽泽西州议会修正了「反收回房屋法」，增加了三个收回房屋的正当理由。 这三个理由皆是承租人之犯罪行为，包括承租人因毒品犯罪被定罪、承租人攻击出租人、出租人以前述二理由向承租人请求承担民事损害赔偿责任。
4.租金限制
纽泽西州之房租管制目的在于辅助出租人收回房屋之限制，而且关于租金限制上，州立法系用来做为市法规制定之母法，因此，其规定均是原则性的，如出租人为了消除违反住宅法令之状况将房屋自租赁市场中收回、拆除房屋、永久不再使用该屋，收回自用等正当理由收回房屋，则该屋重新出租时被核准之最高租金，将不得高于该屋如未收回或闲置所能被核准之租金，增加之成本如系发生于收回房屋后房屋闲置时，而纯粹为房屋收回之结果，并未增加前所未有之服务或设备，或者所增加之服务或设备之成本显著地减低房客承租该屋之能力，均不得以市法规规定之公平报酬（fair return），或困难听证（hardship hearing）作为向市租赁委员会（a municipal rent board）申请提高租金之理由。增加之服务或设备之成本，假如造成租金增加之幅度为同时期依法核准租金增加幅度之两倍，即推定显著地减低房客承租该屋之能力。
（三）纽约市
1.概述
纽约市的房租管制乃是第二次世界大战价格管制的延长。一九四三年，全美上下实施薪资和价格（wage-and-price）管制以为战时政策。之后，除了纽约市外，每一辖区都先后废止了这些管制。纽约市是唯一持续实施房租管制之城市。
纽约市，有重复且复杂的房租管制制度。 此外还有另外一种型态的房租管制－－房租稳定措施。这些法令管制着纽约市百分之六十，一百八十万户出租公寓的租金。一九四三年所通过的房租管制（Rent Control），适用于十五万五千单位建于一九四七年前且自从一九七一年后即被同样的承租人所持续承租着的公寓。房租稳定措施（Rent Stabilization），于一九六九年通过，包含了三类近九十三万五千户的公寓。第一类为建于一九四七年和一九七四年之间；第二类为建于一九四七年前因移转而撤销房租管制的单位；第三类为基于该市补贴计划，以管制房租交换赋税减轻而建于一九七四年以后的公寓。 这套房租管制制度包括了许多收回房屋的限制。本文所提到的是纽约市房租管制（the New York City Rent Control）。
2.适用对象
纽约市房租管制适用对象除了特定豁免对象外，为全部之出租住宅（也包括一九五○年五月一日以前承租之房屋基地，承租人在基地上有建筑物之情形） ，其豁免之对象为：
(1).建筑物中之全部居住单位依本法规定或本法授权之行政命令皆可豁免或不受管制者；
(2).医院、寺院（convent, monastery），避难所（asylum），公家机构（public institution），学院（college），学校宿舍（school dormitory），或任何纯粹为非营利的慈善或教育目的（charitable or educational purpose）而经营的机构；
(3).一九五○年三月一日以前和之后均做为旅馆使用者；
(4).机动车营地（motor court），拖车或拖车中之空间（trailer space）作为临时性居住使用者，临时性客人之旅舍（tourist home serving transient quests）；
(5).位于一居住单位（a single dwelling unit）无内务清理（non-housekeeping）、有提供家俱（furnished）之房间，而且具备两要件：A.不超过两个房客（夫妇在此只算一个房客），且无房东之最近亲属居住其中；B.此房间以外之该居住单位为房东及其最近亲属所居住；
(6).美国联邦政府、纽约州政府、纽约市住宅当局所有或经营之住宅；
(7).纯粹为非营利之慈善目的而经营之建筑物中之住宅；
(8).一九四七年二月一日之后完工之住宅；
(9).以下除非另有规定，亦系豁免之对象：
A.一九四七年二月一日以后才由非住宅使用转为住宅使用之住宅；
B.一九四七年二月一日以后才变更使用而得之额外住宅空间，然而一九五○年五月一日以后才变更者，除非州租赁委员会于一九六二年五月一日前或是租赁部门于一九六二年五月一日后豁免管制外，仍受房租管制之限制；
C.一九五三年四月一日以后才出租之住宅，且出租人在出租前持续居住一年以上；
D.一九五三年四月一日以后腾空或应腾空（vacant）之单一或两个家庭的住宅中之居住空间，惟此一居住空间必须作为单一家庭居住使用才可适用此一豁免规定；
E.因取得执照而拆除重建之住宅；
F.
(A).在一九六○年四月一日未提供家俱者，最高月租金二百五十元以上，或提供家俱者，最高月租金三百元以上之住宅，在本规定 F. 有效之日或以后腾空者；
(B).一九六四年十月一日以后，在一九六○年四月一日，未提供家俱者，最高月租金三百元以上，或提供家俱者，最高月租金三百六十元以上之住宅，惟如此种住宅之承租人之家庭有子女上中小学，则此一住宅将受房租管制限制，一直到一九六五年六月三十日止；又如此种住宅在一九六四年三月二十六日之承租人有四个以上有关系之人（related persons），则此一住宅将受房租管制直到该承租人搬离为止；
(C).一九六五年四月一日以后，在一九六○年四月一日，未提供家具者，最高月租金二百五十元至二百九十九元九十九分，或提供家具者，最高月租金三百元至三百五十九元九十九分之住宅；惟如此种住宅之承租人之家庭有子女上中小学，则此一住宅将受房屋管制，一直到一九六五年六月三十日止；又如此种住宅在一九六四年三月二十六日之承租人有四个以上有关系之人（related persons）之家庭，则此一住宅将受房租管制，直到该承租人搬离为止；
(D).本豁免规定 F. 只有在出租住宅由单一家庭之承租人所居住才有效；
(E).本规定 F. 用语有关系之人（related persons）限于承租人和其父母、祖父母、子女、继子女、孙子女、兄弟姊妹、配偶和以上人等之配偶，并在本规定生效前常常居住在该住宅者；
G.低于六个居住空间之所有人自住之住宅中在一年中少于两个出租单位之住宅，在一九七○年八月一日后因为承租人自愿或法定正当理由，由出租人收回房屋者，惟此一豁免只有在此住宅系维持供居住使用才有效；
H.一九七一年六月三十日以后承租人搬离之住宅，然而此规定并不适用于租赁主任委员（the commissioner）发现并认定承租人搬离该住宅系因出租人或其代理人恶意干扰承租人使用该住宅之情形；此一规定亦不排除一九七四年承租人保护法（the tenant protection act of nineteen seventy－four）之适用。
I.经法院认定承租人未就承租之住宅为其主要居所（primary residence）使用，惟出租人必须于三十日前通知承租人，出租人才可引用此一规定；
(10).于下列两种情形，依本规定发布解除管制之命令：
A.房客为年薪美金二十五万元以上；
B.最大月租金二千元以上之住宅；
(11).一九九四年四月一日以后承租人搬迁之最高月租金二千元以上之住宅，惟此规定不适用于接受税捐优待之住宅，或租赁主任委员发现并认定承租人搬离该住宅系因出租人或其代理人恶意干扰承租人使用该住宅之情形。
3.租金限制
(1).市租赁管理机关应依本条文 b 项【subdivision b of this section（§26－405）】之标准规定最高租金，作为一九六二年四月三十日时起之最高租金。
(2)A.除非本节(2)之 B 段另有规定（于一九七○年八月一日生效），于一九七○年七月三十一日生效之最高租金调整如下：
(i).一九五三年五月一日起依旧法曾被核准一至二次百分之十五租金增加者，最高租金应增加百分之八；
(ii).一九五三年五月一日起，依旧法未曾被核准百分之十五租金增加者，最高租金应增加百分之十五；
B.一九七○年七月三十一日有效之最高月租金少于六十元之住宅，如少于三个房间，一九七○年八月一日月租金应调高十元，如多于三个房间，则应调高十五元。
C.一九七○年八月一日生效之租赁契约，此种住宅最高租金之调整必须等到租期届满才生效。
D.(i)依照 A. 规定增加之租金，或 (ii) 市租赁管理机关于一九六九年十二月三十一日至一九七一年十二月三十一日依职权核准增加之租金，和 (iii) 本规定 (2) 生效后依本条第g项第一目第一款（subparagraph(1) of paragraph one of subdivision g of this section, §26－405）核准增加之租金，不得超过一九七○年基本租金（1970 base rent）之百分之十五；此处所称之一九七○年基本租金计算方式为一九七○年七月三十一日最大租金减去一九六九年十二月三十一日至一九七○年七月三十一日间授权核准之租金增加金额。
E.本项 (2) 规定之租金增加，必须在出租人向市租赁管理机构提出报告后才可收取，该报告包含一项出租人之具结声明（a certified statement），声明该建筑物内在提出报告前，并无六个月以上未出租之合法可居住并受房租管制之住宅，如有此种情形，其理由必须是经建筑管理机关许可而为建筑之修缮变更才可。
F.本规定 (2) 之租金增加在一九七一年三月三十一日至一九七一年十二月三十一日间应不得收取，直到出租人向市租赁管理机关提出具结声明，证言出租人每月均依 A、B 规定收取增加之租金。
4.收回房屋之限制
依纽约市房租管制规定，出租人收回房屋亦必须具有正当理由，承租人不合宜行为之正当理由包括积欠租金、违反租赁契约、扰乱安宁、损害房屋、影响出租人和其它承租人之安全、不法使用、不道德和不合法目的使用、拒绝和前契约相同的租赁契约之更新、拒绝出租人进入房屋、租期届满时承租人未自住该屋、立即变更房屋、立即拆除该屋。而出租人受保护权利之正当理由包括公寓转换后出租人收回自住、出租人或其最近亲属自住。
（未完待续）
*本文原载台湾《中兴法学》第四十一期（第297-340页），后又被列为作者在五南书局所出版之专著《房租管制法律与政策》之第二章。经谢哲胜老师特别授权在中国民商法网站刊登，以飨读者，特向谢老师致谢！
注释：
参阅谢哲胜著﹐「从土地法第一百条之适用论住宅租赁权之保障」﹐财产法专题研究（八十四年五月）﹐第二十一页。
民法第四百二十五条规定出租人于租赁物交付后，纵将其所有权让与第三人，其租赁契约，对于第三人仍继续存在。此条文规定有助于住的安定性，强化租赁权之效力，自可认为系为了保护承租人之利益。民法第四百二十六条规定租赁物设定物权准用前条之规定，亦具有保障租赁权之功能，也可视为系为了保护承租人。
参阅谢哲胜著﹐前揭注一书﹐第二十二页。
参照同前注﹐第四十九页。
参阅同前注﹐第四十五页。
出租人就所出租之房屋主张收回自住时，依实务见解，系指因正当理由有收回自住之必要者而言，请参阅三十六年院解字第三四九一号解释、四十三年台上字第一一九九号判例；出租人主张收回重新建筑时，亦须租赁物在客观标准上有重建必要，请参阅四十九年台上字第一七六七号判例，而本条第二、三、四、五、六款之情形均系承租人之违约行为，能否引用这后五款收回房屋非出 租人所能左右，因此出租人如无收回自住之必要，短期内将无法收回房屋，即租赁关系之终止权操在承租人之手。
参阅谢哲胜著﹐前揭注一书﹐第二十二页。
请参阅五十一年台上字三七○号判例，并请参阅台南地院五十年司法座谈会记录，该座谈会认为土地法第一百条所谓之房屋，包括工厂。
参阅谢哲胜著﹐前揭注一书﹐第四十六页。
参阅同前注﹐第四十七页。
参阅同前注﹐第四十八页。
请参阅昭和二六.九.一四最高二小.民集五.一○.五六五。
请参阅昭和二九.一.二二最高二小.民集八.一.二○七。
请参阅昭和一九.九.一八大审.新报七一七.一四。
同前注。
同前注。
同前注。
请参阅昭和三二.二.二六最高三小.民集一一.二.三六四。
同注一四。
请参阅昭和二五.六.一六最高二小.民集四.六.二二七。
请参阅昭和三○.六.七最高三小.民集九.七.八六五。
参阅谢哲胜著﹐前揭注一书﹐第四十四页。
日本借家法第七条之二规定：「供居住使用之建筑物承租人，无继承人而死亡时，虽当时未为结婚或收养之申报，而与承租人有事实上夫妻或收养关系之同居人，继承承租人之权利义务。但自知悉其无继承人而死亡后一个月内，对出租人表示反对者，不在此限。于前项本文之情形，基于建筑物之租赁关系所生债权债务，归属依同项规定继承承租人之权利义务之人。」
日本借家法第一条之二规定：「建筑物之出租人，非有自用之必要或其它有正当理由不得拒绝租赁契约之更新或终止契约。」
参阅 Glendon, The Transformation of American Landlord-Tenant Law, 33 B. C. L. Rev. 503(1982).
指出租人默示担保其出租房屋，作为住宅使用是处于可居住的状态。参阅 Cunningham & Stoebuck & Whitman, The Law of Property, 301-310(1993).
指出租人因房屋的瑕疵所受的损害，负损害赔偿责任。参阅 Johnson & Jost & Salsich & Shaffer, Property Law, 367-370(1992).
指出租人不得出租不符合法定可居住标准的房屋，否则须负刑事责任，参阅 City of St. Louis v. Brune, 515 S.W. 2d 471(MO 1974).
参阅谢哲胜著﹐前揭注一书﹐第三十三页。
参照同前注。
以上请参阅 Baar, Guidelines for Drafting Rent Control Laws: Lessons of A Decade, 35 Rutgers L. Rev. 723, 826(1983).
参照谢哲胜著﹐前揭注一书﹐第三十三页。
参阅D. C. Code Ann. §45-2514~45-2529.2(1981 ed. 1990 replacement 1995 Supplement).
参阅 D. C. Code Ann. §45-2515(a)(b)(c)(e)(1981 ed. 1990 replacement 1995 Supplement).
参阅 D. C. Code Ann. §45-2515(f)(1981 ed.).
参阅 D. C. Code Ann. §45-2516(b)(1981 ed.).
参阅 D. C. Code Ann. §45-2517(1981 ed.).
参阅 D. C. Code Ann. §45-2551(1981 ed. 1990 replacement).
作者系摘要加以说明，如欲了解明确之要件尚请阅读所引注之原文。
参阅 D. C. Code Ann. §45-2515(a)(1)(1981 ed.).
参阅 D. C. Code Ann. §45-2515(a)(2)(1981 ed.).
参阅 D. C. Code Ann. §45-2515(a)(3)(1981 ed.).
参阅 D. C. Code Ann. §45-2515(a)(4)(1981 ed.).
参阅 D. C. Code Ann. §45-2515(a)(5)(1981 ed.).
参阅 D.C. Code Ann. §45-2515(a)(7)(1981 ed.).
参阅 D. C. Code Ann. §45-2515(e)(1)(1981 ed.).
参阅 D. C. Code Ann. §45-2515(e)(2)(1981 ed.).
参阅 D. C. Code Ann. §45-2515(e)(3)(1981 ed.).
参阅 D. C. Code Ann. §45-2515(e)(4)(1981 ed. 1990 replacement 1995 Supplement).
参阅 D. C. Code Ann. §45-2515(f)(1)(1981 ed.).
参阅 D. C. Code Ann. §45-2515(f)(2)(1981 ed.).
参阅 D. C. Code Ann. §45-2515(f)(3)(1981 ed.).
参阅 D. C. Code Ann. §45-2515(f)(4)(1981 ed.).
参阅 D. C. Code Ann. §45-2515(f)(5)(1981 ed.).
参阅 D. C. Code Ann. §45-2515(f)(6)(1981 ed.).
参阅 D. C. Code Ann. §45-2516(a)(1981 ed.).
参阅 D. C. Code Ann. §45-2516(b)(1981 ed.).
参阅 D. C. Code Ann. §45-2516(c)(1981 ed.).
参阅 D. C. Code Ann. §45-2522(a)(1981 ed.).
参阅 D. C. Code Ann. §45-2522(b)(1)(1981 ed.).
参阅 D. C. Code Ann. §45-2522(b)(2)(1981 ed.).
参阅 D. C. Code Ann. §45-2517(1)(1981 ed.).
参阅 D. C. Code Ann. §45-2517(2)(1981 ed.).
参阅 D. C. Code Ann. §45-2517(3)(1981 ed.).
参阅 D. C. Code Ann. §45-2517(4)(1981 ed.).
参阅 D. C. Code Ann. §45-2517(5)(1981 ed.).
参阅 D. C. Code Ann. §45-2517(6)(1981 ed.).
参阅 D. C. Code Ann. §45-2551(1981 ed. 1990 replacement).
参阅 D. C. Code Ann. §45-2551 (a)-(c) (1981 ed. 1990 replacement).
变更或重新装潢后，承租人有权利重新承租该出租单位，所以这个正当理由未必有利于承租人。请参阅 D. C. Code Ann. §45-2551 (f) (2) (1981 ed. 1990 replacement).
该屋整理完毕后，承租人有权重新承租该出租单位，所以这个正当理由未必有利于承租人。同前注， §45-2551 (h) (2).
以该项正当理由收回房屋，出租人在十二个月内不得整理该屋，不得作住宅和商业使用，如重新使用只能再作为出租住宅，而且不得以更高的租金出租，所以这个正当理由事实上并不利于出租人。同前注 §45-2551 (i) (1) (B)-(E).
同前注, §45-2551 (k).
参阅谢哲胜著﹐前揭注一书﹐第三十六页。
参阅 D. C. Code Ann.§45-2551 (l) (1981 ed. 1990 replacement).
同前注, §45-2559.1 (2) 就此名词下了定义，意思是在收回房屋之行动前一百八十天，该住宅单位被用来非法地藏匿、制造、使用、批发毒品。
同前注, §45-2559.2.
参阅谢哲胜著﹐前揭注一书﹐第三十七页。
收编在 N. J. Stat. Ann. §2A : 18-16.1 to 61.12(West 1987).
以上豁免对象之规定，请参阅 N. J. Stat. Ann. §2A: 18-61.1(West 1987).
同前注, §2A : 18-61.1(a)-(f),(i).
同前注, §2A : 18-61.1(g) (h) (j)-(m).
参阅谢哲胜著﹐前揭注一书﹐第三十七页。
收编在 N. J. Stat. Ann. §2A : 18-61.2 to 61.36(West 1987).
在保护承租期间内，出租人不得以公寓转换为理由收回房屋。同前注 §2A : 18-61.1(k).
参阅谢哲胜著﹐前揭注一书﹐第三十七页。
参阅 N. J. Stat. Ann. §2A : 18-61.1 (n)-(p) (West 1987 , 1991 Supp.)
参阅谢哲胜著﹐前揭注一书﹐第三十八页。
参阅 N. J. Stat. Ann. §2A: 18-61.1d(West 1987).
关于这一段，请参阅 William Tucker , The Excluded Americans : Homelessness and Housing Policies 253-67 (1990). 大众持续喜好管制可以解释如下：每一位纽约市出租人口中有一百位房租受限制（rent-regulated）之承租人，一九八七年的人口调查发现十五万五千三百六十一户住在房租管制（rent-controlled）的房子内的一九八六年之平均收入为一万一百八十二元，这低于全市之平均数二万元，九十三万五千三百七十三户住在房租稳定（rent-stabilized）公寓之平均收入较高，为一万八千五百五十二元，但仍低于全市之平均数。盖洛普（Gallup Organization）在一九八八年十二月之一项民意调查发现，虽然高低不同收入之承租人均住在房租受限制之房子内，但每年收入低于一万五千元者住进房租受限制房子的情形显较其它较高收入者为多，请参阅 Newsday ， Jan. 26 , 1989 , city edition , at 9.
参阅谢哲胜著﹐前揭注一书﹐第三十九页。
在 Title 23 Rent Control in 65 Unconsol. Laws section 8581-8700 (McKinney 1987)有许多型态的纽约市房租管制，包括 New York City Rent Control , New York City Rent Stabilization , New York City Unlawful Evictions , Increase of Rentals in New York City , New York City Rent Increase Exemption for Low-Income Elderly Persons, 和 New York City Cooperative and Condominium Conversions. 此外,New York City Rent and Eviction Regulations 包含在NYCRR parts 2200 to 2210 , under chapter 3 , Rent and Eviction Regulations of the Division of Housing and Community Renewal.
参阅 Newsday , Jan. 26 , 1989 city edition , at 9.
参阅谢哲胜著﹐前揭注一书﹐第四十页。
参阅 N. Y. Unconsol. Laws §26-403e(Mckinney 1994).
参阅 N. Y. Unconsol. Laws §26-403e2(a)(Mckinney 1994).
参阅 N. Y. Unconsol. Laws §26-403e2(b)(Mckinney 1994).
此一规定十分复杂，作者仅叙述大意，如欲了解明确之要件，请参阅 N. Y. Unconsol. Laws §26-403e2(c)(Mckinney 1994).
参阅 N. Y. Unconsol. Laws §26-403e2(d)(Mckinney 1994).
参阅 N. Y. Unconsol. Laws §26-403e2(e)(Mckinney 1994).
参阅 N. Y. Unconsol. Laws §26-403e2(f)(Mckinney 1994).
参阅 N. Y. Unconsol. Laws §26-403e2(g)(Mckinney 1994).
此一规定尚有例外规定，请参阅 N. Y. Unconsol. Laws §26-403e2(h)(Mckinney 1994).
参阅 N. Y. Unconsol. Laws §26-403e2(i)(1)(Mckinney 1994).
此一规定尚有例外规定，请参阅 N. Y. Unconsol. Laws §26-403e2(i)(2)(Mckinney 1994).
参阅 N. Y. Unconsol. Laws §26-403e2(i)(3)(Mckinney 1994).
参阅 N. Y. Unconsol. Laws §26-403e2(i)(4)(Mckinney 1994).
参阅 N. Y. Unconsol. Laws §26-403e2(i)(6)(Mckinney 1994).
以上 F. 之规定，请参阅 N. Y. Unconsol. Laws §26-403e2(i)(7)(Mckinney 1994).
此外，假如市租赁管理机构发现某少于六个居住单位之建筑物有骚扰事件，除了法定之民刑事处罚外，该建筑物亦不得依本规定豁免直到骚扰事件发现时起经过至少三年；低于六个使用单位之建筑物即令其中除了住宅使用亦有商业使用单位，就本规定适用上亦视为低于六个居住单位之建筑物。
参阅 N. Y. Unconsol. Laws §26-403e2(i)(9)(Mckinney 1994).
参阅 N. Y. Unconsol. Laws §26-403e2(i)(10)(Mckinney 1994).
依此规定尚受程序上限制，请参阅 N. Y. Unconsol. Laws §26-403e2(j)(1)(Mckinney 1994).
如系接受税捐优待之住宅亦不适用此一规定，请参阅 N. Y. Unconsol. Laws §26-403e2(j)(2)(Mckinney 1994).
参阅 N. Y. Unconsol. Laws §26-403e2(k)(Mckinney 1994).
参阅 N. Y. Unconsol. Laws §26-405a(1)(Mckinney 1994).
参阅 N. Y. Unconsol. Laws §26-405a(2)(a)(i)(Mckinney 1994).
这只是原则规定，尚有许多例外，请参阅 N. Y. Unconsol. Laws §26-405a(2)(a)(ii)(Mckinney 1994).
参阅 N. Y. Unconsol. Laws §26-405a(2)(b)(Mckinney 1994).
此为原则规定，尚有例外，请参阅 N. Y. Unconsol. Laws §26-405a(2)(c)(Mckinney 1994).
参阅 N. Y. Unconsol. Laws §26-405a(2)(d)(Mckinney 1994).
参阅 N. Y. Unconsol. Laws §26-405a(2)(e)(Mckinney 1994).
参阅 N. Y. Unconsol. Laws §26-405a(2)(f)(Mckinney 1994).
参阅 N. Y. Unconsol. Laws §26-408 a-b(Mckinney 1994).
参阅谢哲胜著﹐前揭注一书﹐第四十页。
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