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判解研究
陈秀玲:设置抵押的房产证被撤销后抵押合同是否有效
上传时间:2013-10-31
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    【案情】

  2011年11月,被告谢某向原告某工商银行申请个人房屋抵押贷款,原告于同年12月与被告签订了《个人借款合同》,约定:贷款金额为960,000元,贷款期限为10年。同时,抵押人谢某及房屋共有人被告吴某(谢某之妻)、被告吴某一(吴某之弟)、被告黄某(吴某一之妻)以总面积856.01平方米的房产作抵押,且均在《抵押合同》上签名捺印。此后,谢某按照约定偿还原告贷款本息。但从2012年11月开始,谢某未再履行合同约定进行还贷。原告多次派人向借款人电话催收和上门催收,借款人都拒不履行还款约定。原告于是起诉至法院,要求:1、解除合同;2、被告谢某提前归还贷款本息(无法偿还的则处置抵押物优先受偿)。

  另查明:1、本案中用作设定抵押的抵押房屋权属证书因房屋权属有争议在合同履行期间被依法撤销;2、设定抵押的抵押房屋权属证书被撤销与被告被告吴某一、黄某无关。

  【判决】

  法院审理后认为,本案中原、被告签订的《个人借款合同》与《抵押合同》均合法有效。在综合全案案情后法院依法作出判决:一、解除原告与被告谢某签订的《个人借款合同》;二、四被告于判决生效后偿还原告借款本息,逾期不能清偿的,依法处置四被告与原告设定的抵押房产,原告对上述抵押物处置后的价款有优先受偿权;三、被告吴某一、黄某在承担抵押担保责任后,有权向被告谢某、吴某追偿。

  【评析】

  笔者认为,本案争执的焦点是原告工商银行与四被告签订的房地产《抵押合同》否有效问题。

  (一)法院在审理过程中认为原告与四被告签订的《抵押合同》合法有效,笔者对此存在不同的看法。因为,该案中设置抵押的房产证已因房屋权属有争议在合同履行期间被依法撤销,那么,依照我国《担保法》第三十七条第(四)项的规定,“抵押物权属不明的,不得抵押,其抵押行为无效”。即原告与四被告签订的房地产《抵押合同》无效。为此,原告要求处置抵押物的诉讼请求不应支持。

  (二)由于被告谢某、吴某在《抵押合同》上签名捺印,是其真实意思表示,且当时被告谢某、吴某均未向原告陈述抵押的房屋权属有争议,故导致抵押无效,原告不存在过错。我国《最高人民法院关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第七条规定,“主合同有效而担保合同无效,债权人无过错的,担保人与债务人对主合同债权人的经济损失,承担连带赔偿责任;债权人、担保人有过错的,担保人承担民事责任的部分,不应超过债务人不能清偿部分的二分之一”。根据此规定,被告吴某一、黄某应对被告谢某、吴某不能按时偿还原告贷款的部分承担连带清偿责任。但是由于已经查明设定抵押的抵押房屋权属证书被撤销与被告被告吴某一、黄某无关,故而被告吴某一、黄某在承担连带清偿责任后,有权向债务人被告谢某、吴某追偿。如此处理,债权人的权利同样能够实现,同时,也符合《中华人民共和国担保法》第三十七条第(四)项的规定。

  (作者单位:湖南省新田县人民法院)
出处:中国法院网
 

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