更正登记是《物权法》新增加的一项登记类型，《房屋登记办法》则在《物权法》规定的基础上进行了进一步细致规定。但由于该制度系我国法律中首次创设，《物权法》和《办法》在制度设计上较为粗略。为便于理解和在实践中正确适用更正登记制度，本文拟就更正登记的性质与概念构成问题一抒浅见，以期就教于方家。

 

《物权法》第19条规定：“权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以更正。”据此可见，所谓更正登记，是指权利人、利害关系人认为不动产登记簿记记载的事项有错误时，依照其申请，及其提交的登记簿记载的权利人对更正的书面同意或者证明登记确有错误的证据，登记机构对错误事项进行更正的登记。但这一概念的表述比较简略，在实践操作中，对其中几个具体构成，应当做进一步具体把握。

 

一、关于权利人与利害关系人

 

依据《物权法》第19条，更正登记的请求权人为权利人和利害关系人。但对权利人和利害关系人的范围如何具体确定，在《办法》起草过程中存在较大争议，其核心就是所谓权利人是否仅限于所有权人和他项权利人，所谓利害关系人应当仅限于对权利归属存在异议的人，还是还应当包括对权利内容存有异议的人。故而有必要在此详细探讨。

 

确定更正登记的请求权人，首先需要确定更正登记请求权的性质。对于更正登记请求权的性质，学理上存在一定的争议：一是物权请求权说，认为登记请求权在本质上是权利人基于对标的物所享有的物权而产生的一种请求权，或者具体讲是排除妨害请求权。“在登记请求权中登记订正请求权属于物权的请求权，属物权妨害排除请求权的一种。通说认为，登记订正请求权不因时效而消灭。登记订正请求权在第三人因公信力取得该项不动产物权时，不得行使。”二是债权请求权说，此种观点认为，“所谓登记的请求权，是指登记权利人对登记义务人所享有的请求其履行登记义务或协助履行登记义务的权利。······享有请求权的一方可以请求对方为其办理登记手续或者进行更正登记”。“登记请求权应当包括登记的更正请求权。”“登记请求权在性质上仍然应该是一种债权上的请求权，因为在发生登记之前，物权因没有完成公示要件而尚未发生移转和变更，所以一方还没有享有物权，因此不能够根据物权提出请求，可见登记请求权并不是一种物上请求权。”三是区分说，该说认为在物权登记行为有效时，只是发生不当得利返还的问题，更正登记请求权系不当得利返还请求权的体现，自然属于债权请求权；而在物权登记行为无效时，由于权利人没有丧失其权利，为防止当事人因信赖登记取得权利，可以请求更正登记。此更正登记请求权为物权请求权中排除妨害请求权的内容。

 

我们认为，判断这一问题，首先需要对更正登记的立法目的加以明确。《物权法》之所以规定更正登记制度，主要目的在于缓和不动产登记公信力带来的不利于真实权利人保护的法律后果。申言之，《物权法》明确以登记作为房屋等不动产的物权公示方法，其第16条强调：“不动产登记簿是物权归属和内容的根据”，这就赋予了登记的权利推定效力。这就是说法律推定登记簿对物权归属和内容的记载都是真实的。据此，《物权法》第106条规定了善意取得制度，即便登记存在错误，善意且以合理价格受让的第三人也可以取得不动产物权，从而确立了登记的公信力。因此，登记簿的记载对于房屋等不动产权利人具有重要意义。这就是说，如果该记载存在错误而未被及时纠正，真正的权利人就可能因此受到损失甚至丧失不动产权利。例如，某甲与某乙的共有房屋仅登记在某甲的名下，某甲将该房屋以市场价格卖给某丙并办理了转移登记，在此情况下，如果某乙不能证明某丙明知该房屋系共有，某丙就取得了房屋的所有权。为了保护真正权利人利益，一方面，《物权法》第33条规定了确认物权的请求权，允许在因物权的归属、内容发生争议时，利害关系人可以请求确认权利；另一方面，《物权法》规定了更正登记，允许真正的权利人申请对登记簿的错误记载加以更正，使登记簿的记载与真实状况相一致，从而维护真正权利人的利益。《办法》则对更正登记的具体程序进行了规定。

 

因此，从我国《物权法》的规定来看，登记是不动产物权及其他具有对抗第三人效力的权利（如预告登记的债权）的公示方法，自然登记记载的内容应当与真实权利状况保持一致。如果存在不一致的情形，权利人自然有权请求更正，从而使对外展现的权利与真实权利相吻合。故而就其本质来说，更正登记请求权，本质上属于不动产物权及其他具有对抗第三人效力的权利的对世性的体现，属于基于绝对权的请求权。对于不动产物权人来说，其更正登记请求权自然是物权请求权的体现；但对于其他具有对抗效力的权利而言，其更正登记请求权自然是基于其具有对抗效力的权利本身而发生的请求权。反过来讲，更正登记的申请人也应当是真实的权利人，而且此种权利应当是物权或者其他具有对抗效力的权利。我国登记实践中，这里所言的其他具有对抗效力的权利，主要是指《物权法》和《民事诉讼法》规定的预告登记权利和查封。

 

因此，更正登记申请人中，所谓权利人是指登记簿登记记载的权利人，不仅包括所有权人和他项权利人，还应当包括预告登记、查封登记的权利人，如预购商品房的买受人、查封申请人。

 

而利害关系人是指登记记载错误可能损害自己利益的人，即对登记簿记载的上述权利的归属存有异议，认为自己才是真正权利人的人，或者对权利内容存有异议，认为权利内容与实际状况不符，从而损害自己利益的人。如下文所述，对自然状况存在异议的利害关系人，不宜作为更正登记的申请人。利害关系人在申请更正登记时，应当在登记申请书中就该错误登记对其的影响予以说明。

 

二、更正的内容

 

不动产登记簿记载的事项包括自然状况、权利状况以及其他事项。

 

就权利人而言，其可以就自然状况、权利内容以及其他事项真实状况不一致的情形申请更正登记。申言之：第一，权利人可以就自然状况申请更正，例如房屋所有权人就房屋自然状况记载错误，面积存在偏差、门牌号错误等，申请更正登记。为避免给自己的利益带来不利影响，他项权利人和预告登记的权利人也不妨就自然状况申请更正。第二，权利人可以就权利状况中权利内容记载错误的情形申请更正登记，如抵押权人就抵押权担保的主债权范围、地役权人就利用方式或者利用范围等申请更正。问题在于，权利人能否对权利的归属申请更正登记？例如某房屋登记在某甲名下，某甲提出该房屋系某乙的，要求登记机构予以更正。我们认为，既然更正登记请求权系基于绝对权的请求权的体现，故而应当由权利人来行使权利，而不宜由他人代为行使。因此，在此情况下，登记机构应当告知某甲通知某乙，由某乙提出更正登记的申请。当然，在权利人姓名或者名称存在登记错误的情况下，权利人有权申请更正，但此时，其实际上是以利害关系人的身份就权利的归属申请更正。第三，权利人可以就其他事项申请更正登记，主要是权利人对错误记载在自己房屋上的查封登记、异议登记等申请更正，例如登记机构对协助执行通知书上指明的房屋门牌号登记笔误，误将其他房屋办理了查封登记；或者登记机构笔误，将对他人的房屋的异议登记记载在自己房屋上。

 

就利害关系人而言，其更正登记的内容包括：第一，权利归属状况。如某甲认为登记簿上记载为某乙的房屋应当归属于自己，从而申请更正。第二，权利内容。这主要是因为我国《物权法》虽然强调物权法定原则，但是仍然允许当事人通过合同对他物权的内容加以约定。就这些约定事项，可能发生登记与实际情形不符，从而损害他物权赖以存在的所有权人的利益。因此，对权利内容申请更正登记，应当是对他项权利的内容存有异议的情形；申请更正登记的利害关系人，也限于在自己不动产上设定他项权利的所有权人。例如，供役地权利人认为地役权登记记载的利用方式、利用范围、利用期限与地役权合同约定不一致，或者抵押人认为抵押权担保的主债权数额记载错误，从而申请更正。至于所有权，因其内容完全由法律规定，只会发生归属登记错误，而不可能发生所有权内容登记错误的情形，自然也不可能对所有权的内容申请更正登记。第三，其他事项，例如房屋买受人认为房屋上的查封登记系登记机构笔误，该房屋并未被法院查封，从而请求更正以便办理房屋所有权转移登记。

 

问题在于，利害关系人能否对登记簿记载的自然状况申请更正。我们认为，登记簿对房屋自然状况的记载，包括房屋坐落、编号、房屋总层数、所在层数、面积、规划批准用途、土地的权属性质、土地取得方式、土地用途、土地使用年限等，即便存在错误，也不会对登记簿记载的权利人之外的人产生不利影响。因此，不存在对登记簿记载的自然状况存有异议的利害关系人，利害关系人也不能对自然状况申请更正登记。

 

三、关于登记错误

 

更正登记的适用范围，通说认为是登记簿的记载与真实权利状况不一致，也即《物权法》第19条所言的“不动产登记簿记载的事项错误”的情况。如何理解《物权法》第19条第1款中规定的“不动产登记簿记载的事项错误”，或者说应当如何界定登记错误的范围？

 

对此，比较法上存在三种不同的做法：一是最狭义说，以日本和我国台湾地区为代表，其认为登记错误限于因登记机关或者第三人的过错导致的错误，具体包括登记机关在登记过程中未尽合理的审核义务出现的笔误、遗漏等情形，也包括登记申请人提供虚假材料或者相关中介机构出具的相关文书存在错误导致的登记错误。申言之，这里的登记错误限于因登记过程中的瑕疵导致的登记簿记载与真实状况不一致。二是狭义说，以《瑞士民法典》为代表，其所言的登记错误不仅包括狭义的登记错误，还包括因为登记原因不成立或无效所导致的登记错误。三是最广义说，以德国法为代表，不仅包括前两种的情形，还包括由于新的法律事实出现导致物权消灭从而引发登记簿记载和真实权利状况不一致。

 

从我国实践中的做法来看，《城市房屋权属登记管理办法》第25条规定的情形也基本上涵盖了德国法所言的更正登记的情形。在规定了更正登记的地方性法规中，《广州市城镇房地产登记办法》第51条、第52条和第54条也涵盖了登记瑕疵、登记原因无效以及权利消灭等各种情形。

 

《办法》起草过程中，一种观点认为，登记错误限于因登记机构的过错导致的登记错误的情形，仅在此情况下，才能进行更正登记。第二种观点认为，登记错误是指因登记过程中的瑕疵导致的错误，不仅包括登记机构的过错导致登记错误，还包括申请人提交虚假材料或者中介机构的过错导致登记错误的情形。这实际上是采用了最狭义说。第三种观点认为，登记错误应当包括所有登记簿记载与真实状况不一致的情形，这实际上采纳了德国法的认识。

 

我们认为，登记簿记载与真实状况不一致的情形，依据其发生原因，可以具体分为三种类型，一是登记行为中的瑕疵导致的登记错误。这又包括三种情况：1、登记过程中单纯由于登记机构或其工作人员的失误导致的登记错误。例如登记人员的笔误，导致登记簿上权利人姓名记载错误。2、登记申请人提供虚假材料骗取登记。例如某女子窃取其父亲的房产证和身份证，到街上找个年龄、相貌近似的老人，冒充其父申请了房屋转移登记。3、中介机构或者其他机关出具的法律文书导致的登记错误。例如测绘报告不准确导致登记记载的面积错误。二是登记行为本身并不存在瑕疵，但因登记原因不成立或者无效、被撤销导致登记记载与真实权利状况不一致。例如，办理房屋所有权转移登记过程中申请人提交的材料、登记机关的审核等登记行为均不存在任何瑕疵，但事后法院或仲裁机构宣告合同无效或撤销该买卖合同从而导致房屋所有权的真实状况和登记簿记载的不一致。三是由于新的法律事实出现，导致登记簿记载的权利发生变动，从而使登记记载与真实状况不一致。例如，抵押合同合法有效，抵押登记本身也没有任何瑕疵，但在办理抵押权登记后，债务人履行了债务从而导致抵押权消灭。此种情况下，如果双方未予申请注销登记，则登记簿上仍然记载有抵押权，从而登记簿的记载与实际权利状况不一致。

 

考虑到《物权法》第19条将有证据证明登记确有错误，作为更正登记的前提，而《物权法》第21条又规定了登记机构对登记错误的无过错赔偿责任。这就是说，如果进行了更正登记，通常就意味着登记有错误，而登记有错误造成了损害，登记机构就要承担赔偿责任。因此，为了避免过分扩张登记机构的赔偿范围，不宜过分扩张更正登记或者说登记错误的范围。

 

上述登记簿记载与真实状况不一致的三种原因中，首先，第二种情形下，登记机构不应承担赔偿责任。因为如我们在前面的文章中所强调的，登记机构对登记申请材料原则上只是负有形式审查的义务。依据我国相关法律，登记机构没有权力对合同的效力等登记原因加以审查。在此情况下，要求登记机构对因合同无效等原因导致的登记错误承担赔偿责任，显然是不公平的。其次，第三种情形，更是不应当由登记机构承担责任，因为新的法律事实是在登记行为完成之后才发生的。而对于第一种情形，其中的第一类登记错误系登记机构的原因造成，承担责任自无异议；第三类情形，严格地讲也超出了登记机构的审查范围，但考虑到登记错误系其他机关或者中介机构的原因导致，登记机构尚有追偿之可能，故而要求登记机构承担责任也无不可；至于第二类情形，鉴于《物权法》第19条第1款已经明确规定了应当由当事人自行承担责任，故而，也不应由登记机构承担责任。

 

结合上述考虑，《办法》最终将登记错误的范围进行了严格的限制，将登记错误限于第一种的第一类和第三类情形，即登记过程中的瑕疵导致登记错误的情形。无论是登记机构未尽审核义务存在过错导致登记错误，还是申请人提交虚假材料抑或中介机构过错导致登记错误，其登记错误比较容易证明，登记机构也有权力、有能力对此加以判断。故而，《办法》将其合并规定在更正登记当中。对此造成的损害，登记机构也应当承担无过错赔偿责任。

 

至于第二种、第三种情形，考虑到登记原因的无效、不成立或者撤销，以及新的法律事实是否出现从而导致登记簿记载的权利变动，一方面，鉴于登记机构无权审核实体法律关系，而这些情形都主要涉及民事法律事实的审查和对民事法律关系的判断，已经超出了登记机构的审查能力和权限。实践中，就此发生争议时，当事人应当先行通过法院或者仲裁机构解决纠纷。故而在登记原因无效或者法律关系变动导致登记簿记载与真实状况不一致时，应当以法院或者仲裁机构先行做出生效判决或裁决为更正登记的前提。另一方面，也考虑到此种情况实际上与登记行为本身以及登记机构并不存在直接的牵连。此种情形，严格地讲，虽然登记簿记载与真实状况不一致，但很难说是通常意义上讲的登记错误。而登记机构只能依据法院或者仲裁机构的法律文书进行相应的登记。故而，《办法》特设第80条【依据法院、仲裁机构法律文书登记】，对此予以规范。

 

而对于第一种情形中的第二类，《办法》第81条则规定了撤销登记。故而，这些情形不属于严格意义上的登记错误，对此进行的更正也不属于更正登记的范畴。