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| 论农地承包经营权的物权法律性质与特征 |
| ——以台湾地区永佃权为参照 |
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王权典、张建军
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| 上传时间:2005/12/15 |
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| 关键词:
农地承包经营权/永佃权 /本质属性/ 立法表述
Farmland Contracted Operating Right ; Permanent Tenancy Right; Nature and Quality ; Legislation Definition
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| 内容提要: 农地承包经营权系我国独创的法律概念，立法传统上无此表述；农村土地承包法的颁行，并不能当然平息学界对此概念的争议；本文以台湾永佃权为参照，对农地承包经营权的立法表述缘由、本质属性及法律设计的利弊等进行建设性的探讨。
Farmland Contracted Operating Right is an innovative concept in the Chinese legal system. The enactment of Chinese Farmland Contracting Law brings about much controversy among law experts on the definition of the new concept. In this paper, the author employs the reality of Permanent Tenancy Right in Taiwan as the research objective, and then proposes a constructive discussion on the legislation cause, definition, and the nature of the Chinese Farmland Contracted Operating Right. |
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我国大陆现行的农地使用制度的基础是上世纪70年代末开始的农村经济体制改革所确立的家庭联产承包责任制，在法律形态上主要表现为农地承包经营权；农地承包经营权是我国实行家庭联产承包责任制而使农地所有权与使用权分离的结果，其实质是一种农地使用权，有学者认为其权利构造取自于传统意义上且存于台湾地区的永佃权制度——因为该两者的权利性质、内容、效力及期限等极为相似，立法保护趋向一致，甚至可以说，我国大陆法律所确立的农地承包经营权是一种新型的社会主义性质的永佃权。其实，台湾法上的永佃权与大陆法上的土地承包经营权，名虽异而实有同，然同中亦有别。本文拟就两者的若干方面进行比较。
永佃权（jus pertuum），早在《汉穆拉比法典》就有所萌芽，[1而真正确立并使用永佃权这一法律概念的则始于罗马法。在我国古代法时期，早在汉代就形成了“租佃关系”，而这种“租佃关系”，是以土地私有制为基础而建立起来的一种民事关系。发展到宋代，从转租佃中萌发了“永佃制”。[2到清末修律时，《大清民律草案》在物权编中专章规定了永佃权，后来的《中华民国民法》（以下称:《台湾民法》）也明确规定了永佃权。现行《台湾民法》在第842条中明确规定了永佃权。
（一）权利的不同称谓及其法律意义
在大陆，随着物权理论研究与立法进程的深入，学界对“土地承包经营权”的概念称谓产生了怀疑，认为该概念之内涵与外延都不明确，并有学者主张要以永佃权直接取代现有的土地承包经营权的概念。[3虽《农村土地承包法》仍用土地承包经营权的称谓，但要平息这一争论，恐怕要到我国民法典正式颁布后方可。故我们认为仍有必要对该两概念进行一些比较。
在罗马法史上，永佃权这一概念是随着租地权的逐渐物权化而产生的。帝政以前，永佃权并非一种单独的权利形式，它只是租地权的一种。在古代罗马，土地归国家所有，市民可以占用公地，从事耕种，由政府收税，称为占耕地，也叫作纳税地，并无物权的特点。只有在帝政以后，政府将战争中掠夺来的土地正式租给私人，由私人向国家缴纳租税，租期很长，称为“佃租地”。佃租人的权利范围有了较大的扩充，佃耕权可以出让、赠与、继承。裁判官法也给予了佃租人以类似所有权人的保护，如佃租权受到侵害，可以提起“物权诉”，佃租便逐渐由债权关系变为物权关系。并由于佃租期间以永久为原则，故称为“永佃权”。今天，除台湾地区外，意大利、西班牙、葡萄牙、日本也仍沿用“永佃权”的称谓。[4
《台湾民法》沿袭《大清民律草案》，在其物权编第四章专门规定了永佃权，章题即为“永佃权”。其所谓永佃权者，即“谓支付佃租永久在他人土地上为耕作或牧畜之权。”
考证永佃权的称谓，“永”固是指该权无定期。《台湾民法》第842条第2项规定：永佃权为永久使用他人土地的权利。永佃权不得设定存续期间。定有期间的，视为租赁，依据《台湾民法》第449条规定，不得逾越20年。而“佃”，其本义为:耕种土地 ，后引申为:租种田地，在旧中国则特指向地主或向官府租种土地。在封建社会，“佃户”与“地主”相对立，佃户是地主的剥削对象，其剥削则正是通过“佃”这一媒介，所以，千百年来，该词在中国已形成了其固有的贬义色彩。
纵观各国立法例及实际运作，永佃权制度至少具有两个历史特征：第一，永佃权是以土地私有制为基础而产生、发展的；第二，永佃权表证了一种剥削关系，带有“落后的封建制度的残余”。我国台湾地区目前也已开始对永佃权制度进行修正，其中包括以“农用权”的概念取代“永佃权”的概念。
大陆的农地承包经营权是指农民、集体依法对集体所有或者国家所有由集体使用的土地以承包的方式进行农业生产经营的权利。从宏观上讲，我国的土地承包经营权是建立在社会主义公有制基础之上的，并为巩固社会主义公有制服务的；同时，“农民承包土地带有一定程度的社会福利性质，具有生存保障意义，如承包费比较低，农民基本上有自留地、自留山等；并且农民承包土地进行使用收益所需支付的承包费与永佃权中佃户所要支付的佃租在性质上是根本不同的。” ]而在具体制度设计上，二者也有诸多实质上的不同（详见下述）。另一方面，土地承包经营是我国在改革开放过程中所创造出的一种新的土地利用形式，具有鲜明的中国特色，“多年来，我国农村土地一直实行承包经营制度和承包土地的合同管理，农村土地承包的提法已为广大干部和农民群众接受”，“承包经营权”是我国农村改革政策与农地立法使用率相当高的词汇，已涉及到一整套政策法律制度的延续稳定，且经过长期的实践博弈，其已约定俗成而且有特定的涵义。其具体制度当可通过合理设计来完善的。所以，将我国的土地承包经营权更名为永佃权既无必要也不可行，至少在老百姓心理上是接受不了的。虽然“永佃权”是源于罗马法的一项土地特有权名词，其内涵（仅次于所有权）同土地承包经营权最为接近，但在我国毕竟被认为是封建租佃剥削关系的法权体现，因而复建永佃权，颇有逆历史潮流之嫌，有饽于既定的良性政策导向，可能导致农村社会发生动荡。若从现代经济学角度考察，永佃权的实质是使得所有人与使用人永久分离，影响农地合理利用，在现代社会不具有资源使用的效率。法律制度的设计应当全方位地考虑与之相关的诸因素，而不能仅强调“概念的统一”，而应当在顺应现代各国（地区）的发展趋势的同时体现出我们的国情特色（社会实践与经济生活条件及历史的、民族的习惯）。
（二）权利的性质
台湾法上的永佃权在体例上居于物权法编，属用益物权实无任何争议。其性质，据史尚宽先生研究，主要包括：
1，永佃权是在他人土地上的权利，即以他人土地为客体之权利，是有限制的支配权，属他物权。
2，永佃权为使用他人土地的权利，其结果包含有占有权。民法关于相邻关系的规定准用于永佃权。
3，永佃权以耕作牧畜为目的而使用他人土地的物权。所谓耕作，是指以收获农产物为目的，而在他人土地上施以劳力，除种植树木、竹类涉及地上权性质之外，并不以五谷、蔬菜为限。牧畜，是指利用土地，饲养畜类，以求其繁殖。另外，永佃权设定后，即使当时不从事耕作或牧畜，也不妨碍永佃权的存续，永佃权人所有的作物或牲畜全部灭失，也不影响永佃权的存在，但是永佃权人非因不可抗力继续1年不耕作的，视为放弃永佃权。
4，永佃权是以支付佃租而使用他人土地的权利，永佃权以支付佃租为要件。依照台湾“耕地三七五减租条例”第2条及第28条的规定，耕地佃租不得超过主要作物全年收入总量的千分之三百七十五，非耕地不得超过地价的8%。但永佃权成立后，土地所有人免除永佃权的付租义务，对于永佃权无影响。
5，永佃权为永久地使用他人的土地的限定物权，永佃权绝对不许附以期限，如前所述。
6，永佃权具有可继承性和可让与性。因为永佃权是财产权。然而，永佃权人不得将土地出租于他人耕作。永佃权人将土地出租于他人的，土地所有人可以撤佃。因为，永佃权的设定“多置重于永佃权人之人的关系”，“如将土地出租于他人耕作或牧畜，藉以从中渔利，则与土地所有人的原意不符，且对土地利用实有妨害”（该条的立法理由）。
对大陆的土地承包经营权，《民法通则》虽将其规定于第五章“民事权利”第一节“财产所有权和与财产所有权有关的财产权”之中，但对其性质，学者颇有争议，主要有物权说、债权说、物权兼债权说、债权兼物权说、（复合）所有权说、田面权（相对于所有权为田底权）说等等，各执一词，莫衷一是。
《农村土地承包法》诞生于农地承包经营权物权化呼声日高之际，其物权性质已是十分明显。如该法的立法宗旨是“稳定和完善以家庭承包经营为基础、统分结合的双层经营体制，赋予农民长期而有保障的土地使用权，维护农村土地承包当事人的合法权益，促进农业、农村经济发展和农村社会稳定”（第1条）；规定了保护农村土地承包关系的长期稳定（第4条），尊重大多数农民的意愿，坚持公开、公平、公正的原则，正确处理国家、集体、个人三者的权益关系（第7条）；支持和保护承包方依法自愿、有偿进行土地承包经营权的流转（第10条）等原则；规定了家庭承包和其他形式的承包之两者承包方式的发包方和承包方的权利和义务、承包的原则和程序、承包合同、承包经营权至少30年不变、土地承包经营权的保护、流转等内容；该法还规定了相关的法律责任。承包双方的权利义务是法定的，承包人依法在不改变土地的农用目的的前提下自主行使经营权或将承包经营权进行自愿、有偿的流转不受发包方的限制（但以转让方式流转的，应经发包方同意，其他流转要报发包方备案）；特别是该法第54条规定了承包方在土地承包经营权受到侵害时，有权请求行为人停止侵害、返还原物、恢复原状、排除妨害、消除危险、赔偿损失。很明显，《农村土地承包法》已明确地赋予承包经营权的物权地位。
《农村土地承包法》所规定的农地承包经营权的用益物权性质可归纳为如下几点：
1，农地承包经营权是一种在他人土地（集体所有或国家所有依法由集体使用的耕地、林地、草地以及其他依法用于农业的土地）上设定的物权，是由集体（国有）农地所有权直接派生的他物权。
2，农地承包经营权是限制物权，它只能在特定范围、特定期限内行使，其范围仅及于土地的表面，矿产和地下埋藏物不为该权利人所有。
3，农地承包经营权是以农地为客体的他物权，其行使要求对农地直接支配和占有。
4，土地承包经营权以从事农业生产而获得收益为目的，承包方应维持土地的农业用途，不得用于非农建设，其重点在于农地的使用价值。
5，农地承包经营权是有期限的。在家庭承包中，耕地的承包期为30年，草地的承包期为30年至50年，林地的承包期为30年至70年，特殊林木的林地承包期，以国务院林业行政主管部门批准可以延长。其他方式的承包期限由双方协商确定。
6，农地承包经营权是法定的独立物权，一经依法取得与确立，农地承包经营者即可依法取得其权利，不以其他法律关系的存在为前提；且权利内容非为当事人自由约定的。
7、土地承包经营权可以依法、自愿、有偿地进行流转即具有可转让性、可继承性。
（三）权利的取得
永佃权的取得通常有两个原因：第一，法律行为；第二，法律行为以外的原因。
（1）基于法律行为而取得永佃权，有两种：
一是永佃权的设定。当事人可以通过契约设定永佃权。根据《台湾民法》第758条规定，设定永佃权，应以书面形式，并需经过登记，否则不发生法律效力。由于永佃权以支付佃租为要件，所以，设定永佃权，应是一种双方法律行为，如通过遗嘱等单方法律行为来设定永佃权是不可能的。
二是永佃权的让与。根据《台湾民法》第843条规定，永佃权人可以将永佃权让与他人。从受让的角度而言，取得永佃权，同样根据上述民法条文，亦须经过登记方可产生法律效力。
（2）基于法律行为以外的原因取得永佃权，有如下几种：
一是继承。因为永佃权是财产权，所以可以被继承，继承人因此取得永佃权。依据《台湾民法》第759条规定，此种情况登记与否，未有强行要求，但未经登记，不得处分其物权。
二是取得时效。由于永佃权以支付佃租为要件，所以，一般而言，永佃权不因时效而取得。但亦有在特殊情况下因时效而取得永佃权的可能。如承租人依据租赁契约占有出租人的土地。根据《台湾民法》第966条、945条的规定，如出租人表示以后可为永佃权而让承租人使用土地时，则可以有永佃权取得时效的进行，时效完成后，承租人可申请登记成为永佃权人。
三是法定永佃权。依台湾土地法第133条的规定，承租人在开垦土地之后，可以无偿取得所开垦土地的耕作权，并可依法申请耕作权的登记。这种耕作权是一种准永佃权，且经十年耕作后，还可无偿取得土地的所有权。另据十八年上字第2177号判例，历久耕种旗地的佃户，推定其有永佃权。
大陆农地承包经营权的取得原因，亦可分为两种：第一，法律行为；第二，法律行为以外的原因。
（1）因法律行为而取得农地承包经营权。
一是农地承包合同的生效。无论是家庭承包还是其他方式的承包均可通过当事人双方订立合法有效的农地承包合同而明确承发包权利义务关系。家庭承包主要是通过民主协商的方式来订立合同，其他方式的承包则可通过招标、拍卖、公开协商等方式订立合同。农地承包经营权作为一种土地使用权，属于用益物权的一种，它的确立就是以农地承包合同生效为前提。由于《农村土地承包法》虽要求县级以上地方人民政府向承包方颁发有关权利证书，并登记注册，但不能据此认为承包合同的生效和农地承包经营权的设立以登记为先决条件。可能是考虑到我国目前延包工作业已结束与既往农地承包经营权基本上以订立合同取得的实际情况，立法规定承包合同自成立之日起生效，无需经过特别的批准、登记程序；也就是说，农地承包经营权的设立，不以登记为生效的要件。对家庭承包而言，登记只是作为对承包经营权确认的程序（如《农村土地承包法》第22条、第23条规定）；对于其他方式的承包而言，经登记确认而取得有关证书后，其农地承包经营权才可以依法采取转让、出租、入股、抵押或者其他方式流转。
二是农地承包经营权的让与。让与除代耕不超过一年的之外，应以书面形式进行。是否登记，法律没有要求，但未经登记的家庭承包经营权的互换、转让，则不得对抗善意第三人（《农村土地承包法》第38条规定）。对其他方式让与的登记，法律并没有做出任何特别规定。
（2）基于法律行为以外的原因取得农地承包经营权，则只有继承这一种原因。
不过，《农村土地承包法》对农地承包经营权的继承的规定却颇不完善也不尽合理。第一，依该法第31条规定，家庭承包中“林地的承包人死亡时，其继承人可在承包期内继续承包。”笔者认为该条规定至少在两个方面是不妥的。一是根据法律规定，农业用途包括农、林、牧、渔诸种，当从事农、牧、渔的承包人死亡时，其继承人根据该条规定则不得继续承包，可谓没有体现出平等的法律理念；二是本法没有做出在承包人死亡时得收回其承包地的规定，且保持承包关系的长期稳定，发包方不得在承包期内调整承包却恰恰是本法的基本规定，那么承包人死亡了，其继承人又不得继续承包，试问该土地作如何处理？令人费解。我们认为，无论农地承包经营权是债权还是物权，该承包经营权都应当允许承包人死亡后由其继承人继承。第二，依该法第50条的规定，其他方式的承包是可以由承包人的继承人继承的，其他方式的承包比起家庭承包来说，其物权性较弱些，物权性弱的承包经营权可继承，而物权性更强的承包经营权却反而不能继承，于法理也是讲不通的。
两厢对比，我们还可以发现，台湾永佃权的取得方式要比大陆土地承包经营权的取得方式多，并且程序要求也更严。永佃权依法律行为的取得与转让，都必须经过登记才发生法律效力。非因法律行为而取得，虽不必须登记，但未经登记，则不得处分其物权。登记制度是物权制度的重要组成部分，登记不仅可以表彰物权的产生或设立，而且有助于解决物权的冲突。永佃权是一种不动产物权，为交易之安全起见，登记生效或非经登记不得处分物权，通过登记予以物权变动的公示，实属必要。现行大陆立法对农地承包经营权的流转，有关登记偏离法律传统的基本要求，拘泥于既成现实，实属不妥。
另外，大陆目前尚无取得时效制度，土地又实行国有和集体所有的公有制，那么，当某一主体开垦某一荒地并为耕作时，此时权利状态如何，颇为困惑，对国家或集体利益的保护亦为不利。故笔者建议参照台湾法定永佃权的作法，规定其为一种法定承包经营权，根据法律规定或相互约定征收承包费。
（四）权利的效力
为方便起见，此处拟将永佃权的效力与农地承包经营权的效力交叉进行比较。
永佃权的效力表现为永佃权人应享有的权利和应承担的义务。农地承包经营权的效力亦表现为承包经营权人应享有的权利和应承担的义务。
永佃权人或农地承包经营权人的权利大致包括如下方面：
第一，土地使用收益权。永佃权与农地承包经营权都以使用他人的土地从事耕作或牧畜（永佃权），或从事农业用途的使用（农地承包经营权），当然在其权利范围内应享有使用土地的权利，否则与权利的设定初衷相违，对于因使用土地而产生的收益，权利人也当然享有所有权。土地的使用收益权是二者的权利人的基本权利和设定权利的根本目的所在。但比较来看，两者略有不同。台湾的永佃权的收益以天然孳息为限，永佃权人不得将土地出租以获取法定孳息即租金。大陆农地承包经营权则明确规定可以出租，且其流转（含出租）的收益归承包方所有，任何组织和个人不得擅自截留、扣缴。笔者认为，大陆的规定似更合理些。台湾永佃权的设定虽“多置重于永佃权人之人的关系”，但永佃权是无期限的，经年历月，该“人的关系”已不明显，转让的需要可能更为重要了，对地尽其利来说，允许出租当更有益。即是说，天然孳息应是收益的内容之一。
第二，物上请求权。物上请求权是物权的基本效力之一，永佃权与农地承包经营权作为一种物权，自然也不例外；且永佃权与土地承包经营权都系利用土地的权利，其权利的实现都以占有土地为必要，所以，永佃权人与土地承包经营权人对于他人的侵害，都应有物权的请求权及占有诉权，以保证其对土地的完满占有和使用。根据台湾《土地重划办法》第42条之规定，当因土地重划，致不能达其永佃权的目的时，永佃权人可以抛弃其永佃权，转而请求补偿。大陆的《农村土地承包法》也明确规定，承包方在“承包地被依法征用、占用的，有权获得相应的补偿”。
第三，权利人对权利的处分权。永佃权人在不变更权利内容的范围内，可以将权利让与或遗赠他人，也可以设定担保，但不得出租，也不得设定地上权和典权。同时，受让人受让永佃权必须以受让后能自耕为限（准用台湾土地法第30条）。另根据《台湾民法》第849条的规定，永佃权让与其权利于第三人者，所有前永佃权人，对于土地所有人所欠之租额，由该第三人负偿还之责，这就是永佃权受让人的地租偿还责任，是一种法定责任，其立法精神旨在保护土地所有人的利益。
大陆农地承包经营权人的处分权较之永佃权人更大，但限制也颇多。除上述永佃权人的处分权利外，还可以该权利出租、转包、互换、入股，但家庭承包经营权不得设定抵押。同时，也规定了相应的限制条件，包括：不得改变土地所有权的性质和土地的农业用途；受让方须有农业经营能力；流转的期限不得超过承包经营权的剩余期限；家庭承包经营权采取转让方式流转的，应当经发包方同意，采取其他方式流转的，应当报发包方备案；其他方式的土地承包经营权的流转须是经依法登记取得有关权利证书后方可。这些限制，有些是必要的，如所有权属的限制和农业用途的限制，但有些是不太合理的，如采取转让方式的处分要经发包方同意，这其实早已被法学家们所批判了。
第四，相邻权。《台湾民法》第850条规定，关于土地的相邻关系，在永佃权人之间，或永佃权人与土地所有人之间也存在。 “所有人相邻间得主张之权利，概得由永佃权人行使之”，“地主不得在地内为使用收益，实际居于利用地位者，反为永佃权人”。而《台湾民法》在其774条至798条对相邻关系的规定又是十分明确具体。如此规定对永佃权人来说自然是十分有利的。
而在大陆，仅在《民法通则》第83条对相邻关系有原则规定，在《农村土地承包法》中并无任何规定，而实际中由于承包地毗连而发生的相邻关系纠纷又往往是很多的，因此，大陆应很好地借鉴台湾的做法，对不动产的相邻关系作出详细的规定。
第五，取回权。即当永佃权或农地承包经营权消灭时，权利人有权将在他人土地上的农作物及牧畜等取回的权利。该权利《台湾民法》第848条、839条有明确规定，大陆的《农村土地承包法》虽无明文规定，但依法理应是权利人当然之权利，可不予文字表述。
第六，入股权。此权《台湾民法》无规定，大陆《农村土地承包法》第42条有明确规定，得将可入股的事业限于农业合作生产。这样规定的原因是担心“对入股组成公司从事经营的，如果公司破产，农民会失去承包经营的土地，影响农民的生产生活和农村稳定”。
第七，永佃权人享有优先承买权、承典权。《台湾土地法》第124条的规定准用第107条，即在土地所有人出卖，或出典为其权利的标的物的土地时，永佃权人有依同样条件优先承买或承典的权利。而在大陆，由于土地本身的不可买卖性，这项权利不存在于农地承包经营权人。
永佃权人或农地承包经营权人的义务大致包括如下方面：
第一，支付佃租或承包费的义务。
支付佃租是永佃权的成立要件，故支付佃租是永佃权人的基本义务，当然，该义务可因土地所有人的免除而消失。同时，根据《台湾民法》第844条之规定，永佃权人因不可抗力致其收益减少或全无时，得请求减少或免除佃租。此为强行规定，其立法目的在于“以昭公允”（立法理由）。但是，“当永佃权人积欠地租达2年之总额者，除另有习惯外，土地所有人得撤佃”（第846条），永佃权则因撤佃而消灭。佃租的标准，依照台湾《耕地三七五减租条例》第2条及第28条的规定，耕地佃租不得超过主要作物全年收入总量的千分之三百七十五，非耕地不得超过地价的8%。
大陆《农村土地承包法》对承包费仅规定了采其他方式承包的，其承包费通过公开竞标、竞价确定或由双方议定，其他则无明确规定，而是将其涵盖于当事人的权利义务之中，并参照其他法律法规的规定确定。但缴纳承包费当是土地承包经营权人的当然义务。
第二，保护土地、回复土地原状的义务。
《台湾民法》第845条及第848条规定：永佃权消灭时，永佃权人得取回其农作物及牧畜的权利，并负回复土地原状的义务。
大陆《农村土地承包法》也将维持土地的农业用途，保护和合理利用土地，不得给土地造成永久性损害作为承包人的主要义务加以明确规定。
第三，不得法外处分的义务。如永佃权人不得出典和出租，否则土地所有人可以撤佃。农地承包经营权人也不得在法律规定的流转方式外进行权利的流转。
（五）权利的消灭
永佃权与其他物权一样，可因土地灭失、混同、土地被征收等原因而消灭。但永佃权的消灭还另有其自身独特的原因。这些独特的原因主要包括：第三人的原始取得、土地所有人的撤佃、永佃权人的抛弃等。略述如下：
第一，当第三人于永佃权的标的物土地上因时效或其他原因而取得永佃权时，对第三人而言属原始取得，对原永佃权人而言，其永佃权则当然消灭。因为永佃权作为物权亦具有排他性，同一土地上不得同时存在两个永佃权。
第二，永佃权的抛弃。《台湾民法》对此无特别规定。但根据台湾土地法的规定，永佃权人可放弃其永佃权，但应于三个月前向土地所有人为放弃永佃权的意思表示。另外，非因不可抗力连续1年不耕作者，视为放弃永佃权。再则根据土地重划办法第42条之规定，当因土地重划，致不能达其永佃权的目的时，永佃权人可以抛弃其永佃权，转而请求补偿。
第三，土地所有人撤佃。撤佃是指土地所有人基于一定事由，撤销永佃权，而使之归于消灭。永佃权人可以撤佃的法定事由主要有：①永佃权人将佃地出租给他人；②永佃权人积欠佃租达2年总额时，除另有习惯外，土地所有人可以撤佃。撤佃为形成权，土地所有人撤佃时，应以意思表示为之。
永佃权消灭后的效力。根据《台湾民法》第848条准用第839条规定：永佃权消灭时，永佃权人应当与土地所有人一起撤销永佃权的登记、返还土地；同时，永佃权人应当取回其所设置的工作物及设备、回复土地原状。如土地所有人愿意以时价购买其工作物或设备时，永佃权人不得拒绝。
大陆的农地承包经营权也与其他物权一样，可因土地灭失、混同、土地被征用征收等原因而消灭。
同时，权利人也可通过自愿将承包地交回发包方的方式放弃其权利，但应当提前半年以书面形式通知发包方。家庭承包方式中承包方在承包期内交回土地的，在承包期内不得再要求承包土地。这些规定与永佃权的放弃略有不同，其立法旨在强调权利人应慎重行事，也为了避免可能的反悔和出尔反尔，确保农地承包经营权的稳定。但我们认为，承包人放弃家庭承包的，利用其他方式承包土地的，应不受影响。至于以其他方式承包土地的，其农地承包经营权是否可以放弃，法律没有明确规定，但由于以其他方式承包，其承包期限由双方以承包合同来确定，故如若权利人提前放弃其权利，发包方则可依法追究权利人的违约责任，这可从《农村土地承包法》第56条的规定中窥见之。
与永佃权不同的第一点是，由于农地承包经营权是有期限的（前已述及），故期限届满又未续展时，则农地承包经营权亦归于消灭。
与永佃权不同的另一点是，根据《农村土地承包法》第26条第3款规定，当承包方全家迁入设区的市而转为非农业人口的，应当将承包的耕地和草地交回发包方。承包方不交回的，发包方可以收回承包的耕地和草地。这可以称为法定的农地承包经营权的消灭原因。
农地承包经营权消灭后，其效力法律没有明确的规定，但依法理，应与永佃权消灭时的效力一样，有登记的，应予撤销，权利证书应交回；权利设置于土地上的工作物或设备可取回，但应回复土地的原状，未能回复原状的，承包方则要承担相应的责任；如土地所有人愿意以时价购买其工作物或设备时，农地承包经营权人不得拒绝。同时，《农村土地承包法》规定：承包方对其在承包土地上投入而提高土地生产能力的，有权获得相应补偿（第26条第4款）。
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注释:
王云霞等：《东方法概述》，法律出版社1993年版，第16页。
参见靳宝兰、徐武生主编：《民事法律制度比较研究》，中国人民公安大学出版社2001年版，第222页。
郭明瑞：《关于我国物权立法的三点思考》，载《中国法学》1998年第2期。
柳随年：《关于〈中华人民共和国农村土地承包法（草案）〉的说明》。
郭明瑞、房绍坤等．农村土地物权制度的调查与研究[J]．（王利明主编）物权法专题研究[M]（下）．吉林人民出版社，2002：932～933．
参见史尚宽著：《物权法论》，中国政法大学出版社2000年版，第216页。
王维澄：《关于农村土地承包法等三个法律草案主要问题修改意见的报告》（2002年8月29日）。
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