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[基本案情]１
1999年12月20日，张某与深圳某房地产开发公司（以下简称房地产公司）签订了《深圳市房地产买卖合同》，约定张某购买房地产公司开发的某大厦某商品房一套，建筑面积99.84平方米，总价款63万元，房地产公司须于2000年6月30日将合同规定之验收合格的房地产交付张某使用，若房地产公司不能按时交付房地产，应按每延期一日支付房地产总价款万分之一的违约金给张某；房地产公司在领取房地产竣工验收证书后150天内应书面通知张某共同向深圳房地产产权登记机关申请房地产转移登记；如因房地产公司的过错造成张某不能按法定期限领取房地产证，从房地产公司取得房地产竣工验收证书之日的第180天起，按市房屋租赁主管机关规定的指导租金标准，由房地产公司向张某支付违约金至产权证核发之日。
合同签订后，张某依约向房地产公司支付了购房款，2002年9月30日，房地产公司向张某发出入伙通知书，张某于当日在入伙通知书上签字。房地产公司于2002年10月28日取得涉案大厦的竣工验收备案证明书，但至今仍未为张某办理房地产证。张某于2003年5月7日起至诉法院，请求：1、房地产公司支付从2000年7月1日至2002年9月30日的延期交房违约金；2、房地产公司支付从2002年3月31日至房地产权证办下来为止的延期办证违约金。
[裁判要旨]
张某与房地产公司围绕各自的观点发表的意见集中如下：
1、张某认为房地产公司应支付从2000年7月1日至2002年9月30日的延期交房违约金，而房地产公司认为张某的该项诉请超过了两年的诉讼时效，不应受法律的保护。
2、张某认为自己2002年9月30日入伙，那么从该天起150天内，即2003年3月30日止，房地产公司应该为自己办证，现房地产公司违约，故应支付从2003年3月31日至房地产证办下为止的延期办证违约金。房地产公司认为合同约定应从房地产竣工验收后150天内办证，而该大厦于2002年10月28日取得竣工验收备案证明书，故应从2003年4月29日开始计算延期办证违约金，并至起诉之日止。
一审法院经审理认为，原告张某与被告房地产公司签订的《房地产买卖合同》合法有效。原告张某于2003年5月7日向本院起诉主张权利，故从该日起往前推两年即2001年5月7日，至2002年9月30日房地产公司实际交房日期间的延期交房违约金予以支持；2001年5月6日以前的诉请超过了诉讼时效，本院不予保护。张某依约付清了房款，房地产公司亦于2002年9月30日将房屋交付给了张某使用，但一直未为张某办理房地产证，故房地产公司应依约向张某支付从张某实际入伙之日第150天之次日起（2003年3月31日）至房地产证办下为止的延期办证违约金。
房地产公司不服，向上级人民法院提起上诉，二审人民法院维持了一审人民法院关于延期交房违约金的判决，驳回了房地产公司的该项请求。但关于延期办证违约金问题，二审人民法院支持了房地产公司的上诉主张，认为延期办证违约金应从涉案房地产竣工验收之日第150天的次日起算，至张某起诉之日止。
[法理评析]
本案的疑难与争议之处涉及三个问题：其一，张某请求延期交房违约金有无过诉讼时效？其二，张某诉请延期办证违约金的起算点应从入伙之日还是应从楼宇竣工验收之日？其三，张某诉请延期办证违约金的截止日期应判到起诉之日还是到房地产证办下来之日？妥善解决好上述问题，对于完善民法理论，正确处理纠纷，实现法律正义，公正司法具有重要意义。笔者拟运用民法相关理论，并结合法院判决来讨论上述法律问题。
一、张某诉请延期交房违约金有无过诉讼时效
本案张某与房地产公司签订的《深圳市房地产买卖合同》约定的交房时间为2000年6月30日，而张某在入伙通知上签字的日期为2002年9月30日，房地产公司取得涉案大厦的竣工验收备案证明书的时间为2002年10月28日。从上述日期来看，张某延期交房违约金的诉请有无过诉讼时效，在审判实践中存有争论。第一种观点认为，本案诉讼时效应从房地产公司实际交房日之次日（2002年9月30日）开始计算，因为张某只有拿到了房，才能够确定其权利被侵害的程度和违约金的数额，张某于2003年5月7日诉至法院，故该请求未过两年的时效，法院应予保护。第二种观点认为，诉讼时效期间应分段计算，本案张某与房地产公司约定的延期交房违约金系按日计算，则逾期交房第一天的违约金的诉讼时效期间从该天起计满2年止，逾期交房第二天的违约金的诉讼时效期间从该天起计满2年止，其他依此类推，故张某的此项诉请从起诉之日往前推两年的受法律保护，其他因已过时效，不予保护。本案一、二审法院均持第二种观点，认为“张某于2003年5月7日起诉至法院，故从该日起往前推两年即2001年5月7日，至2002年9月30日房地产公司实际交房日期间的延期交房违约金予以支持，2001年5月6日以前的诉请超过了诉讼时效，法院不予保护。” 第三种观点认为，诉讼时效期间应从双方约定的交房日届满开始计算，因为依《民法通则》的规定，诉讼时效期间从知道或应当知道权利受到侵害时计算，本案张某与房地产公司签订的房地产买卖合同约定的交房日为2000年6月30日，该日期届至，房地产公司未交房，构成违约，应承担违约责任，张某此时应知自己的权益受到侵害，故应从2000年6月30日的次日起二年内，张某应主张权益，但其直至2003年5月7日才起诉至法院，该项请求显然已超过诉讼时效，且房地产公司提出了时效抗辩，故张某的该项请求不应得到支持。上述三种观点皆然不同，采纳的观点不同，对案件双方当事人张某权益的影响也颇大。那么哪种观点较为合理呢？一、二审法院的判决正确吗？笔者以为，要回答这些问题，必须从张某诉请延期交房违约金的请求权性质，法律规制诉讼时效的目的入手来分析。
依民法原理，请求权指权利人得要求他人为特定行为（作为、不作为）的权利。２按请求权基础权利之不同，主要分为债权上请求权和物上请求权等几种类型。民法上对请求权作这种划分其有重要意义，我国台湾地区著名民法学家王泽鉴先生就极力推崇请求权基础法律分析方法，认为用这种方法分析案例时，可以从法律的立场去思考问题，避免个人主观的价值判断及未受节制的衡平方法。３依笔者的观点，请求权思维方式的内容模式可表述为：谁（原告）依据什么法律规定（请求权基础）向谁（被告）提出何种请求（请求权的种类、内容、救济方法）。就本案而言，张某购买了房地产公司开发的商品房，依买卖合同约定，房地产公司应依约向张某交付涉案标的物，而房地产公司违约，未按时交付。故张某得基于合同法中关于买卖合同的法律规定向房地产公司提出延期交房违约之诉。这种诉所依据的请求权应为债权上请求权，而非物上请求权。张某既然依这种请求权主张权利，自然应受诉讼时效的限制。４在司法实践中，有人主张张某的延期交房违约金之诉，所依据的请求权属于物权请求权，是其物权受到了侵害。理由是，张某与房地产公司签订房屋买卖合同后，房地产公司依约将买卖合同进行登记，使标的物特定化，基于登记公示公信原则，房地产公司不可能再将房屋出售，这实际上是使张某的权利变为“对世权”，这与债权的“对人权”是不同的。笔者以为，这种观点不妥。登记分为预登记和终局登记这两种。终局登记一般指为创设、废止物权的登记，比如房屋产权过户登记。而本案房地产公司所为的登记在性质上应属于预登记。预登记是在当事人所期待的不动产物权变动所需的条件缺乏或尚未成就时，也就是说权利人只对未来的物权享有请求权时，法律为保护这一请求权而为其进行的登记。５这种登记具有类似物权的排他效力，房地产公司违反预告登记内容的处分行为无效。６所以，张某由于未取得买卖合同标的物的产权，其享有的权利仍为合同债权，其只能依据买卖合同提起违约请求权之诉，尽管张某享有的债权基于预告登记而具有绝对权的性质，但本质上仍为债权，这是不言而喻的。
通过以上分析，笔者得出结论：张某诉请房地产公司延期交房违约金所依据的请求权，为债权上请求权。那么，前述所提及的张某该请求权有无过诉讼时效的三种观点哪种正确呢？笔者以为第三种观点正确。首先看第一种观点，其认为诉讼时效应从张某实际接受房屋之日起算，这显然有驳于法律规制诉讼时效制度的目的。时效指一定的事实状态持续达一定期间而发生一定法律效果的法律事实。在我国，指权利人自知道或应当知道其权利受到侵害而要求人民法院保护其权利的期间，期间经过，即丧失胜诉权。法律之所以规定时效，目的在于督促权利人及时行使权利，明晰民事法律关系，并使“权利上的睡眠者”承担不利后果。本案张某在2000年7月1日就应知自己的权利遭受侵害，却在2003年5月7日才诉至法院，如果以他实际接受房屋时“才知道权利被侵害的程度和违约金数额”，从而开始计算诉讼时效，显然与法律规定诉讼时效的精神意旨背道而驰。再看第二种观点，它把诉讼时效按每天分段计算，这是不妥当的。首先，张某的请求权属债权请求权性质，持第二种观点的人错误地把这种请求权理解为物上请求权，认为该请求权是物权遭受了侵害，基础权利是物权，故从起诉日往前推两年未过诉讼时效，因为作为基础权利的物权仍然存在。比如，在知识产权审判中，专利权遭受侵害时，法院往往判从起诉日往前推两年的请求部分未到时效，从而予以支持。物权与知识产权同为绝对权，在二者遭受侵害而产生损害赔偿时，从起诉日往前推两年未过时效是正确的，而本案张某的基础权利是债权，故不能类推知识产权审判中的上述做法。其次，按分段计算诉讼时效，有受“刑法中持续犯的追诉时效从犯罪行为终了之日计算”影响之嫌，刑法的这种规定，是从犯罪人的角度以及国家对其予以追究的目的而设计的；这与民法规定诉讼时效是敦促民事权利人及时主张权利，即从权利人的角度而言是不同的，二者不能混淆。再次，如果按照这种观点的话，任何违约、侵权损害赔偿均可分段计算，诉讼时效制度恐怕会“土崩瓦解”。比如，还是本案，我们设想一种情况，发展商2000年6月30日应交房，到现在（2003年5月7日）仍未交，张某起诉发展商要求其交付房屋并支付延期交房违约金，按第二种观点，从起诉之日往前推两年的延期交房违约金应当支持，但张某要求交房的诉请显然超过了诉讼时效，不应被支持，这样就会出现延期交房得不到支持，而延期交房违约金却能得到支持的怪圈。第三种观点是正确的，符合诉讼时效制度的精神实质，张某在2000年7月1日就应知自己的权利被侵害，其应在两年内主张权利，而其却于2003年5月7日才起诉，显然已过了诉讼时效。从情感上讲，张某依约交清了购房款，由于未及时主张权利，而不能要求延期交房违约金，这与人们的日常公平观念产生冲突，但笔者以为，法律与情感发生冲突时，我们必须依法办事。故笔者以为本案张某诉请延期交房违约金不应得到支持，本案一、二审法院的该项判决是值得商 榷的。值得注意的是，本案房地产公司于2002年9月30日将房屋交付给张某，并于2002年10月28日取得竣工验收备案证明书，笔者以为房地产公司于诉讼时效期间届满后，仍将房屋交付给张某，这种交付受到法律的保护，张某应取得该房屋的所有权。
二、张某诉请延期办证违约金的起算点应以入伙之日还是楼宇竣工验收之日为基点
张某与房地产公司签订的买卖合同约定，房地产公司应在领取竣工验收证书后150天内通知张某办证，否则，房地产公司应在取得竣工验收证书之日的第180天起，依照约定向张某支付延期办证违约金。可见，合同约定的房地产公司向张某支付延期办证违约金的基点以竣工验收之日为准，即以2002年10月28日为基点。而张某起诉房地产公司延期办证违约金，是以2002年9月30日自己实际“入伙”之日为基点，一审法院支持了张某的该诉讼请求。而房地产公司认为应以合同约定的竣工验收之日为基点，该诉讼主张得到了二审法院的支持，二审法院据此变更了一审的此项判决。那么一、二审法院的判决哪一个正确呢？
笔者以为，二审法院的判决是正确的。一审法院之所以以入伙之日为基点来判房地产公司延期办证违约金，是基于这样一种判断：尽管涉案当事人双方合同约定以房地产竣工验收为基点，但房地产公司在未取得竣工验收证书之前，于2002年9月30日已将房屋“交付”给张某使用，双方通过行为的方式，变更了原合同的约定，此时，交付的条件发生了变化。但笔者以为，这样的判断是错误的，我国《城市房地产管理法》为加强对城市房地产的管理，维护房地产市场秩序，保障房地产权利人的合法权益，防止“豆腐渣”工程，其第26条第2款明确规定，“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用”，此为法律的强制性规定，任何未取得竣工验收证书的商品房交付，应为无效交付。如按一审法院的判决，实际等于承认了未经验收的房地产也可交付，违背了法律的强制性规定。当然，此时购房方与房地产公司均有过错，双方应按过错程度承担相应的责任，比如，房地产公司应承担延期交房违约责任；而购房方由于居住了房屋，可按指导租金的标准向房地产公司支付对价。
二审法院以房地产公司取得竣工验收证书为基点，判房地产公司向张某支付延期办证违约金，无疑是正确的，体现了尊重合同当事人意思自治的精神。但笔者注意到这么一个问题，二审法院一方面判房地产公司延期交房违约金至张某实际“入伙”日，另一方面判房地产公司延期办证违约金的基点为竣工验收之日，这实际上存在逻辑上的混乱，其后果是无形中鼓励了发展商在未取得竣工验收证书的情况下交付房屋，从而免除交房的合同义务，不必承担延期交房违约责任；另一方面发展商交付房屋后，拖着不去办竣工验收证书，因为不办竣工验收可以不承担责任，而办了竣工验收，则可能承担民事责任，致使发展商在实际交付房屋后，取得竣工验收证书前处于义务真空地带，法院不应无视这种不诚实信用的行为。因此，将二审法院关于延期交房违约金与延期办证违约金的判项结合起来看，有值得检讨的地方。考虑到我国城市居民对房地产法律普遍认知程度较低的现实，从房地产业长期健康发展的需要看，我们应认真反思上述判决。
三、张某诉请延期办证违约金的截止日期应判到起诉之日还是房地产证办下来之日
张某诉请房地产公司延期办证违约金的截止日期为房地产证办下来为止，一审支持了张某的主张，而二审改判截止日期至起诉之日，为什么会出现这种不同判决呢？笔者以为，一、二审法院在裁判此问题时，面临着如下选择；张某起诉时，其案件受理费只交纳到起诉之日，若法院判房地产公司支付延期办证的违约金至房地产证办下来为止，就会面临难题，因为房地产证办下来的日期总是将来的某个不确定时间，张某从起诉之日至房产证办下来之日的诉请部分诉讼费没交纳，法院在该部分请求没交纳诉讼费的情况下可以作出判决吗？并且，法院能对将来的事项做出判决吗？反过来，法院如判延期办证违约金到起诉之日，上述问题虽可以回避，但又面临如下问题：张某就起诉之日以后的延期办证违约金又提起诉讼，法院还必须受理并做出裁判，如此一来，将浪费大量的审判精力、财力，导致诉讼不经济。在上述两难选择下，出现了上述一、二审法院的不同判决。
笔者以为，上述“两难选择”是可以解决的，虽然本案房地产证办下来的时间是将来的某个不确定日期，但法院完全可以判到该日期截止之日的违约金。法院在做出判决时，不妨在判决书中做出规定，张某必须于能够确定未交纳的诉讼费（从起诉之日的次日起至房地产证办下来为止延期办证违约金请求部分的诉讼费）数额之日起10日内补交，就可以解决上述问题。
注释：
１该案例是深圳法院审判实践中遇到的典型类案例，占每年深圳法院房地产审判案件中很大比例。限于篇幅，作者予以了文字缩减，并隐去了当事人真实名称及法院文号。该案例分析仅代表作者本人的观点。
２ 参见梁慧星著：《民法总论》，法律出版社，第65页。
３ 参见王泽鉴著：《法律思维与民法实例》，中国政法大学出版社，第45页。
４ 参见刘心稳主编：《中国民法学研究述评》，中国政法大学出版社，第283页。
５ 参见孙宪忠著：《论物权法》，法律出版社，第453页。
６ 参见李国光等著：《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释理解与适用》，吉林人民出版社，第189页。
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