作者:柴春元　新闻来源:检察日报 
 
商业开发与公共利益不是绝对对立的，拆迁补偿协议不遵循自愿原则，但在补偿安置的方式和数额等方面则应在法律规定的范围内遵循等价有偿原则。中国人民大学法学院教授、博士生导师张新宝认为——

４月２日，社会各界广泛关注的重庆市九龙坡区房地产管理局申请执行杨武房屋强制拆迁案终于有了一个圆满的结局：杨武自动搬出其房屋，并自愿将房屋交付重庆智润置业有限公司进行拆除。

在这起事件中，人们最关注的问题莫过于公共利益的认定、拆迁双方的权利和义务以及征地补偿标准，等等。４月４日，本报记者就此专访了中国人民大学法学院教授、博士生导师张新宝。

记者：商业开发所涉及的拆迁是否属于“为公共利益”而进行的活动？这种拆迁活动的补偿问题应遵循什么原则进行解决？

张新宝：我国《宪法》和《物权法》均规定了强制拆迁必须具有公共利益目的，但均未对公共利益的概念和范围进行明确界定。公共利益的认定是一个复杂的问题。一般认为，公共利益是指一定范围内不特定多数人的共同利益。它具有三个特点：（１）广泛性。其既可能是经济利益，也可能包括教育、卫生、环境等各个方面的利益。（２）社会历史性。公共利益与国家政策和不同时期的社会需要具有非常密切的联系，其内涵随着社会的发展而不断发展。（３）主观性。不同的人或群体在判断某一个具体的征收征用行为是否符合公共利益的时候，可能存在不同的价值判断标准。

我国现行法律法规既未对公共利益的范围进行界定，也没有设立拆迁过程中的公共利益审查机制，政府作出拆迁决定发放拆迁许可证之后，相关机构即可实施拆迁，被拆迁人只是有权对补偿安置问题提出异议。商业开发与公共利益不是绝对对立的，是否属于公共利益需要结合具体情况进行分析。在我国，如何对公共利益范围进行界定，如何建立公共利益的审查判定机制，都是以后的征收征用立法要解决的重要问题。

依据征收补偿的法理，征收行为是在公共利益需要时动用国家公权力对民事主体财产权利进行强制剥夺，此时，少数人为公共利益的需要作出了特别牺牲，而大多数社会成员将从公共利益的实现中受益。补偿的目的是旨在最大限度地弥补被征收人因征收造成的财产变动而引起的损失，使被征收人的财产利益和有关经营利益恢复于被征收前的状态，以维护其私人和商业生活的安宁。

西方国家一般是以市场交易规则为原则，按财产的实际价值作为补偿依据的。此外，补偿项目除了被征收财产的价值损失外，还包括征收土地而产生的附带损失，例如迁移费损失、商业利润损失、残余地价值损失等。我国法律没有对拆迁补偿的原则作出概括性规定，但《物权法》强调了征收个人住宅的，应保障被征收人的居住条件。我国《城市房屋拆迁管理条例》则规定，可以实行货币补偿，也可以实行产权调换，货币补偿的金额依据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估价格确定。此外，还有搬迁补助费、临时安置补助费、非住宅房屋的停产停业损失补偿等。

记者：在拆迁补偿的协商中，如何确定拆迁方的补偿以及被拆迁方的要价是否合理？双方订立补偿协议是否应遵循等价有偿原则？

张新宝：拆迁补偿以弥补被拆迁人的经济损失为原则，而不允许被拆迁人从中获取额外的利益。法律法规对拆迁补偿的项目和计算标准作出了规定，具体操作中应当依照这些规定办理。这也为当事人判断补偿是否合法提供了依据，如果法律规定的补偿标准是合理的，则依法作出的补偿也就是合理的。拆迁补偿协议不遵循自愿原则，因为财产权利的转移是强制性的，但在补偿安置的方式和数额等方面则应在法律规定的范围内遵循等价有偿原则，拆迁人应支付被征收财产的对价，通常以公平的市场交易价格为依据，通过评估确定。正因如此，有些国家将征收称为强制购买。

记者：如果被拆迁人根本不愿拆迁，是否有权保留自己的建筑物？即使开发方愿意给出较高的经济补偿？

张新宝：强制拆迁是一种财产征收行为，为了公共利益的需要，被拆迁人具有服从的义务，即使拆迁人与被拆迁人达不成补偿协议，相关机构也可对此予以裁决，在依法给予补偿之后，可依法律程序申请实施强制拆迁。可见，拆迁充分体现了国家意志的强制性，在是否拆迁方面，被拆迁人没有选择的自由。

记者：如果被拆迁方的要价明显不合理，开发方可以通过什么渠道实现拆迁的目的？

张新宝：依据我国《城市房屋拆迁管理条例》的规定，达不成拆迁补偿协议时，当事人可以申请房屋拆迁管理部门裁决。当事人对裁决不服的，可向法院提起行政诉讼。行政裁决可以对拆迁补偿事项作出裁决，并限定被拆迁人的搬迁期限。在拆迁人依有效裁决给予补偿安置后，被拆迁人在限定期限内仍拒绝搬迁的，由房屋所在地的市、县政府责成有关部门强制拆迁，或者由房屋拆迁管理部门依法申请法院强制拆迁。

记者：新通过的《物权法》对于商业拆迁活动有什么规定？对于处理今后此类案件有什么实际意义？

张新宝：只要是因公共利益而实施的强制拆迁，无论是商业机构还是政府机关为拆迁人，都属于财产征收行为。我国《物权法》第四十二条对征收问题作出了原则性的规定，再次强调了征收的公共利益目的。第一百二十一条规定：因征收而受影响的用益物权人有权获得相应补偿。这就为所有权人之外的用益物权人获得相应补偿提供了法律依据。第一百四十八条还对提前收回建设用地使用权这类特殊征收行为的补偿问题作出了规定。《物权法》的规定一方面为今后制定配套的法律法规提供了依据和准则，另一方面也为现行效力级别较低的相关法律法规提出了清理的要求。但《物权法》毕竟不是解决征收征用问题的专门法律，根本的解决之道应是制定一部配套的征收征用法。据据新华社北京４月３日报道 北京市朝阳区法院４月３日依法启动强制执行程序，对一起直接影响中央电视台新址建设的行政拆迁纠纷案强制执行。

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重庆：“钉子户”与开发商和解

本报讯（记者沈义） ４月２日晚１０时３６分，重庆“钉子户”杨武的房屋被顺利拆除。至此，备受社会关注的重庆市九龙坡区房地产管理局申请执行杨武房屋强制拆迁案（本报４月１日、４月３日一版曾作报道）尘埃落定。

２００４年，重庆南隆房地产开发有限公司与重庆智润置业有限公司共同对九龙坡区鹤兴路片区进行开发，拆迁工作从２００４年９月开始，至２００７年１月，该片区２８０户均已搬迁，仅剩一户未搬迁。这幢户主为杨武、吴蘋夫妻的两层小楼一直伫立在工地上，并引发海内外媒体和社会的广泛关注与讨论。

３月３０日，九龙坡区法院发布公告，责令杨武在４月１０日前自动搬迁，否则将择期依法实施强制拆除。４月２日下午，重庆智润置业有限公司和吴蘋就拆迁安置达成了协议。杨武同意该公司对其采取“拆一还一”的方式进行异地安置，安置地点在重庆市沙坪坝区。根据杨武房屋所在鹤兴路片区的统一安置评估标准，杨武位于鹤兴路片区的１７号房屋评估价为２４７７５４７元，开发商另补偿杨武旧房设备费２２２２元、搬家费２万元、装饰补偿费１０万元。位于沙坪坝区的异地安置房价格为３０６８８４７元，双方同意按照以上价格采取约定方式置换产权，杨武还将补房屋差价４６９０７８元。此外，重庆智润置业有限公司、浙江展诚建设集团股份有限公司重庆正升·百老汇项目部，因在与杨武达成拆迁安置协议前即对鹤兴路片区进行施工，给杨武造成了营业损失，同意赔偿其营业损失９０万元。

协议达成后，杨武自动搬出了房屋，并自愿将房屋交付重庆智润置业有限公司进行拆除。此后，九龙坡区房地产管理局向法院撤销执行申请，法院裁定本案终结执行。

北京：央视新址“钉子户”被强制执行

据新华社北京４月３日报道 北京市朝阳区法院４月３日依法启动强制执行程序，对一起直接影响中央电视台新址建设的行政拆迁纠纷案强制执行。

中央电视台新址建设工程需要拆迁安置朝阳区呼家楼地区部分房屋，因拆迁安置过程中的拆迁补偿纠纷，中央电视台对部分被拆迁户向北京市朝阳区建设委员会提出行政裁决申请。２００５年１１月，朝阳区建委就中央电视台与居住在朝阳区呼家楼新街７号楼的被拆迁人邱某间的拆迁纠纷作出行政裁决，后因邱某未履行该裁决书规定的限期腾房义务，朝阳区建委向朝阳区法院提出强制拆迁申请。经审查，朝阳区法院于２００６年７月依法受理此案。

据悉，此案拆迁地区位于北京市东三环中路，楼体紧邻东三环外环辅路，处于中央电视台新址建设工程征地拆迁范围内，央视新址建设因拆迁纠纷造成拖延，如不尽快解决将影响到２００８年奥运会转播工作的筹备。

鉴于此，朝阳区法院受理此案后，承办法官多次前往拆迁地点约谈被执行人，但因其故意躲避，始终无法与其取得联系。依据法定程序，法院在被执行人房屋大门处张贴限期腾房公告，但被执行人未予理会。为此，朝阳区法院于４月３日依法启动强制执行程序。因被拆迁房屋家中无人，法院执行人员打开被执行人家门锁进入涉案房屋，对室内物品详细登记造册，全程录像监控，并将屋内物品搬至准备好的预定地点。

深圳：“钉子户”收到限期搬迁裁决书

据广州日报４月２日报道 被称为深圳版“最牛钉子户”的广东省深圳市罗湖区蔡屋围村居民张莲好，４月１日收到深圳市国土局的裁决书，裁决要求张莲好２０天内自动搬迁出其位于深圳黄金地段的一栋私有楼房。

邻近深圳第一高楼地王大厦、与深圳证券交易所隔路相望的罗湖区蔡屋围村，属深圳“黄金城中村”，这里被规划为深圳金融区，该区域发展商介绍称，他们准备在这里兴建８８层的蔡屋围金融中心。发展商于三年前与蔡屋围村股份公司签约，征用约４．７万平方米的土地。但由于三年来６０岁的蔡屋围村原住民张莲好拒绝搬迁该楼，发展商的计划受阻至今，引起社会广泛关注。

“开发商只愿意按每平方米６５００元给予补偿，跟市场价没法比。”张莲好至今仍独守在其６层小楼里，而周围３８６户原住民的小楼都已拆迁完毕。张莲好说，自家房子是一户一栋的别墅式楼房，拥有永久宅基地土地使用权，并且处于寸土寸金的深圳最中心地带，周边房屋公开价每平方米至少１．６万元以上。

“在无法达成协议的情况下，我们只能按照法定程序申请行政裁决。”发展商表示，“２０天后她不主动搬迁，我们就申请强制执行。”


2007-04-06