序
　　　　不动产是我国物权立法的重点内容，而不动　产物权登记又是不动产制度中最基本的内容，但　国内学者在不动产物权登记的理论基础问题上　仍存在严重分歧，这从我国物权立法的热烈讨论　中可见一斑。从现行立法状况来看，我国至今尚　未制定专门的不动产登记法，已经制定的法律法　规中虽有不动产物权登记之规定，但是其理论基　础并不明确。我国的《物权法》也没有对不动产　物权登记问题作十分详细的规定，其大量的空白　仍需要由专门的不动产登记法来填补。本书对　该课题的研究试图为规范我国不动产物权登记　制度寻找科学的理论依据，同时，缜密合理的制　度设计既有利于登记部门实际操作，也便于维护　当事人的利益平衡，如果发生诉讼，也便于法院　审理案件，而目前我国零散而粗糙的不动产登记　制度根本无法满足社会现实的需要。本书在探　讨不动产物权变动的 理论基础的同时，也将对不动产物权的预告登记、初始登记、变更登记、更正登记、异议登记、涂　销登记以及公告等制度进行系统的制度设计，重点对真正权利人、　交易当事人和善意第三人的利益状况进行实证分析和利益衡量，以　供我国立法机关作为不动产物权登记立法的参考。　基于以上目的，本书对该课题的研究主要集中在以下几个方面:　（1）在对传统的物权变动模式评析的基础上，提出应以绝对物权行　为理论构建物权变动的理论基础。通过对三种典型的物权变动模　式逐一进行分析，笔者指出其理论上的不足和制度设计中的缺陷。　笔者从物权和债权的差异入手，着重分析引起物权和债权发生变动　的法律行为中的意思表示因素，笔者认为“绝对法律行为”不仅是客　观存在的，而且应当成为物权变动的理论基础。目前法学界承认绝　对权，也承认绝对法律关系，但几乎无人论及特定人和不特定人之　间的绝对法律行为。目前学术界将法律行为划分为单方法律行为、　双方法律行为和多方法律行为，这无法合理解释引起绝对权变动的　法律行为的性质问题。绝对法律行为的概念将使法律行为理论更　加完善!绝对法律行为引起绝对法律关系，从而导致绝对权的变　动，相对法律行为引起相对法律关系，从而导致相对权的变动，即绝　对法律行为→绝对法律关系→绝对权，相对法律行为→相对法律关　系→相对权。不承认绝对法律行为的存在，就无法解释绝对权变动　的原因，也无法解释引起绝对权变动的法律行为的性质。绝对法律　 行为可以使绝对权和相对权的区分在逻辑上得到彻底的贯彻。（2）以　 绝对物权行为理论为依据，重新解释并系统设计了不动产登记制　度。在不动产登记中，尤其应当建立物权变动公告制度，保证登记　权利正确性推定的可靠性。登记之前以物权变动公告制度保护真　正权利人，登记之后以登记的公信力保护善意第三人，从而使对真　正权利人和善意第三人的利益保护达到平衡。不动产物权一经登　记公示，即产生权利正确性推定效力，这也正是登记公信效力的体　现。但登记的正确推定效力无疑是以牺牲真正权利人的利益为代价来换取交易秩序的效率与安全，因此应当建立物权变动公告制　度，在确定登记之前给予利害关系人进行意思表示的空间，允许其　提出异议，这不仅符合绝对法律行为理论，而且在实践中的确可以　减少发生登记错误的几率，保证登记的正确性，避免使真正的权利　人遭受公信力的损害。（3）以绝对物权行为理论为基础，以公示公　信制度为原则，以恶意抗辩制度为补充，构建我国保护善意第三人　的机制。善意取得制度在我国已成为保护市场交易中善意第三人　的主流观点。事实上，尽管善意取得制度具有一定的合理性并符合　人们的法律情感，但由于善意的主观标准难以确定，其保护买受人　的法律功能难以充分发挥，而公示公信制度则可以将物权变动过程　外化为一定物态形式为公众所知，并为第三人提供了善意的客观标　准，在保护第三人方面，公示公信制度较善意取得制度为优，应根据　绝对物权行为理论，以登记公示公信和恶意抗辩来构建保护第三人　的立法体制。（4）本书探讨了不动产登记的一般规则，主要对不动　产登记机关、登记对象、登记类型、地籍调查、不动产登记的一般程　序以及不动产登记的效力进行了研究。（5）本书还探讨了不动产登　记的具体形态，主要包括不动产总登记、初始登记、变更登记、预告　登记、查封登记、信托登记、更正登记、异议登记、涂销登记等各种具　体的登记形式。　理论基础模糊不清、制度设计简单粗糙，这是目前我国不动产登　记制度的主要缺陷。本书试图对不动产登记制度进行理论匡正，希　望能够为我国不动产物权登记制度寻找科学的理论基础，为我国制　定出一部缜密合理的不动产登记法作好理论上的准备。　
于海涌博士
　2007年8月22日