陈鑫，女，1976年1月生，江苏盐城人。1994年至1998年就读于华东政法学院法律系，获法学学士学位；1998年至2004年就读于北京大学法学院，获法学硕士、法学博士学位。中国社会科学院法学研究所博士后，副研究员。主要研究领域：债法、房地产法。



目　录

第一章 绪论 3
第一节 建筑物区分所有权的沿革 3
第二节 建筑物区分所有权的立法模式 5
第三节 我国建筑物区分所有权立法 7
•[法条链接] 9
•[立法争点] 11
•[典型案例]：“广州物业维修基金第一案” 12

第二章 专有部分所有权 17
第一节 专有部分的界定 17
一、专有部分的客体与分类 17
二、停车位（库） 20
第二节 专有部分所有权的行使 25
一、基本权能 25
二、禁止专有部分所有权的滥用 25
三、营业性限制 29
四、单独转让之禁止 31
•[法条连接] 32
•[立法争点] 32
•[典型案例]：之一“车位、天台花园赠送案” 33
•[典型案例]：之二“承重墙拆毁案” 35

第三章　共有持分权 37
第一节 共有部分的界定 37
一、共有部分的定义及特征 37
二、共有部分的分类 38
第二节 共有持分权的行使 39
一、共有持分权的行使 39
二、权利人共有关系的性质 41
第三节 对共有部分的义务 44
一、管理费用分担义务 45
二、维修资金筹集缴纳义务 52
•[法条连接] 59
•[立法争点] 60
•[典型案例]：“上海热水供应案” 60

第四章 集体决策 62
第一节 业主大会 62
一、单幢建筑物与建筑物小区 62
二、业主大会 64
三、业主委员会 66
第二节 集体决策及其效力 69
一、议事规则与多数决原则 69
二、集体决策事项 72
三、决议的效力 75
•[法条连接] 76
•[立法争点] 76
•[典型案例]：“业主委员会是否成立” 77

第五章 物业管理 82
第一节 自行管理与委托管理 82
一、自行管理与委托管理 82
二、前期物业管理与物业管理服务 83
三、包干制和酬金制 86
四、物业管理的内容 87
第二节 物业管理监督制度 87
一、行政监督 87
二、业主监督 89
•[法条连接] 91
•[立法争点] 91
•[典型案例]：“物业服务转委托，业主拒交物业费纠纷” 92

第六章 法律责任 95
一、业主违反义务的责任承担 95
二、拒付、积欠物业费的特殊规定 96
三、 物业服务企业的义务及责任承担 99
•[法条连接] 100
•[立法争点] 100
•[典型案例]：“业主失窃可否要求解除物业委托管理合同” 100

主要参考书目 104