悦读驿站专栏作者介绍      致敬授权学者      中国民商法律网历届编辑联系方式征集公告      中国民商法律网改版公告     
法学讲堂
台湾不动产登记法制
黄健彰  台北大学  副教授
上传时间:2014-5-23
浏览次数:4929
字体大小:
 

  间:2014510日晚上七点

  点:清华大学法学院明理楼四楼小会议室

讲演人:黄健彰(台北大学不动产与城乡环境学系副教授)

主持人:程啸(清华大学法学院副教授)

评议人:尹飞(中央财经大学法学院教授)

 

程啸:各位老师、同学。大家晚上好!今天很高兴请来了台北大学不动产与城乡环境学系黄健彰教授到我们清华法学院做一个讲座,黄教授在台湾民法学界中是非常优秀的年轻学者。他今天讲的题目是台湾的不动产登记法制。众所周知,我国不动产统一登记立法的工作正在如火如荼地进行当中,因此广泛吸收借鉴比较法上先进的理论和经验,是非常必要的。因此,我请黄教授为大家介绍我国台湾不动产登记法制的一些新情况和新问题。

今天我们很荣幸地请到了中央财经大学法学院的尹飞教授来担任评议人,此外出席今晚演讲的嘉宾还有中国公证协会法律事务部的王剑主任、清华大学法学院汪洋博士后以及博士研究生姚明斌。下面欢迎黄教授演讲。

 

黄健彰:谢谢程老师!今天是我第二次来清华大学法学院作报告,第一次其实是2008年,当时我是台湾博士生的时候,就来这里进行台湾物权法修正的一个小型的类似今天这样的演讲。今天我讲的是《台湾不动产登记法制》。

台湾不动产登记法制非常复杂,它涉及到的相关法律非常多,包括民法。台湾民法共五编。包括总则编、债编、物权编、亲属编、继承编。当然最相关的就是民法物权编。包括不动产物权,因为法律行为发生物权变动、生效等均规定在民法物权编。除民法物权编外,民法债编也有少数零星关于登记的规定。比如说在民法债编承揽契约中,有承揽人抵押权登记,相当于大陆《合同法》286条的建设工程价款优先权,大陆的这条没有登记的规定,不过台湾的承揽人抵押权有登记的规定。在债编的513条,就有承揽人抵押权的登记。所以说民法并不是只有物权编在规定登记而已。但是最主要的还是物权编。

另外,民法各编都有各编的施行法,各编的施行法也是立法院通过的法律。民法物权编的施行法当然就是规范民法物权编的施行。民法物权编会规定登记具有怎么样的效力,而民法物权编的施行法第三条第一项则规定登记另以法律定之。我们有一部法律是《土地法》。《土地法》又授权訂定《土地登记规则》。《土地法》是法律,《土地登记规则》是行政命令。是法律授权、对外能够发生法律效果的行政命令里边的法规命令。最重要的关于不动产登记的法规包括:《民法物权编》、《土地法》、《土地登记规则》。

在此特别强调一下,《土地法》对不动产登记的特别意义。台湾《土地法》里边有规定,该法里所指土地是指水、陆、天然富源。所以,台湾《土地法》讲的土地是非常广义的。连天然富源的空气、阳光我们都认为是土地。但是在具体的规定时这个土地的意义就不同了。在《土地法》37条规定,土地登记是指土地及建筑改良物的所有权和他项权之登记。他项权利就是指不动产的限物权。《土地法》及《土地登记规则》所指的登记是指土地、建筑改良物的登记。房屋的登记也是依《土地法》及《土地登记规则》。

关于不动产登记的法规其实非常的多,还有《农业发展条例》关于农业用地及耕地登记的相关问题。

《土地法第三十四之一执行要点主要涉及到共有土地处分的时候如何去办理登记。另外還有《时效取得地上权登记审查要点》。大陆可能没有对时效取得的直接的规定,台湾有关于时效取得地上权的规定。怎么样进行登记,这个审查要点也是行政规则。关于建筑物第一次所有权登记我们也有相应的行政规则。继承登记很广,动产、不动产甚至债务都可以继承,继承登记通常最有价值的标的是不动产。也有一个《继承登记法令补充规定》。还有限制登记在《土地法》里面有规定。《土地法》里面讲限制登记又包括预告登记、查封登记、处分登记等等。限制登记我们也有一个行政命令。还有《申请土地登记应附文件法令补充规定》等等。

台湾有少数的土地登记名义人登记的是“玉皇大帝”,例如这个时候就需要《地籍清理条例》来处理。另外,地政士就俗称土地代书,土地登记的代理人。以土地登记代理为职业的人叫地政士。所以就有《地政士法》。相关法规还有很多。但最重要的还是《民法物权编》、《土地法》及《土地登记规则》。

以《土地法》为例,其体系是一到五编分别为总则、地籍、土地使用、土地税及土地征收。这边的《土地法》是指狭义的土地法。土地法是一部很概括性的法律。大部分条文都被它的特别法所架空。关于土地征收的部分,这里的条文几乎用不上。我们看有《土地征收条例》。只有极少数该条例没有规定到的才能回归《土地法》中土地征收。比如说接损失补偿的问题,才能回归《土地法》中土地征收部分。土地税这一编也几乎是没有用的条文。我们也有《土地税法》、《房屋税条例》等。这都是它的特别法。也就是说这部《土地法》中实际有用的条文并不多,不过有关登记的条文一直在用。登记主要在地籍编里面。地籍主要规定了两大类,一个是地籍测量,一个是登记。台湾负责土地法的主管机关主要是内政部。台湾五院:行政院、立法院、司法院、考试院、监察院。行政院底下有很多个部会。大家可能知道法务部,比如民法的主管机关是法务部。另外呢土地法主管机关是内政部。内政部底下呢又有地政司、戶政司。《土地法》主要是内政部底下的地政司在主导。地政司底下又有很多科,现在有土地登记科,也有地籍科。他们也有分工。我们现在在立的《不动产登记法》,本来是土地登记科负责,现在由于种种原因,由地籍科在负责。

《土地法》中有关于土地登记的条文比较少,所以很多技术性的条文都规定在《土地登记规则》中。这是一个行政命令。并且有土地法的授权。它规定第一章是总则,规定各种登记的共同事项,第二章是登记书表簿状图册比如登记簿状、第三章登记之申请及处理,包括登记申请(是单方申请还是双方共同申请),登记费等等。第四章是土地总登记。第五章标示变更登记第六章所有权变更登记第七章他项权利登记第八章继承登记 第九章土地权利信托登记第一○章更正登记及限制登记第一一章涂销登记及消灭登记。涂销登记和消灭登记不同。涂销登记是土地跟房屋的形体还在,只是权利被涂销。比如抵押权被涂销,但是房屋还在。而消灭登记就是形体就灭失了。比较常见的是房屋因为地震整个灭失,此时就是消灭登记,物理上的形体都不在了。另外还有其他的登记,比如更名登记书状换给和补给登记。在台湾登记完会发给你权利书状。权利书状就是土地所有权状,他项权利证明书(他项权利可能是抵押权等等)。这些权利书状就是大陆俗称房产证。书状换给是指本来的权利书状可能磨损,上面的字都看不清,你拿已经毁损的权利书状到地政事务所换一个新的。书状补给登记就是本来的那个权利书状弄丢了,请登记机构补给。

台湾为什么要立《不动产登记法》,是因为台湾有司法院,司法院有大法官的制度。15个人,做解释,现在已经做到几百号了。其中有一司法院释字第600号解释。它说建筑物包括区分所有建物跟土地都是法律上重要不动产。台湾,土地和建筑改良物是分离的。这是受到日本影响的。诸如区分所有建筑物区分所有人对于共部分之认定、权属之分配及应有部分之比例、就登记权利于当事人未能协议或发生争议时之解决机制等,于土地法或其他相关法律未设明文,本诸宪法保障人民财产权之意旨,尚有未周,应检讨改进,以法律明确规定为宜。因此启动了《不动产登记法》的制定。

内政部作为主管机关,找相关人士来做这个。2011年委托建业法律事务所,研订《不动产登记法委托研究案研究报告》。之前其实有草拟出《不动产登记法》的草案。但是这个草案只是受委托机关的意见,而不是官方的意见。这部草案不代表内政部的意见。内政部现在正在研拟《登记法》。有一些法学老师也参与其中。比如谢哲胜老师、温丰文老师等。

台湾不动产登记法制的现状到底是什么样呢?不动产登记法制在世界上有两大制度。一个是权利登记制,另一个是契据登记制。权利登记制基本上就是登记权利,在登记簿上可以看到所有权是谁,建设用地使用权人是谁。而若是在契据登记制的国家,基本上登记的是契据。在权利登记制中又可以大致分为德国的权利登记制和澳洲托仑斯登记制(托仑斯是澳洲发明托仑斯登记制的那个人)。两者有一些不同。德国的权利登记基本上是强制登记,澳洲托仑斯登记是意登记。最大的不同是澳洲的托仑斯登记会发给权利书状。还有登记损害赔偿基金的制度。台湾过去的原则是兼采德国权利登记制和澳洲托仑斯登记制。土地是强制登记,登记有公信力,名义上采实质审查。台湾的758~759条跟大陆有一些类似。不动产因法律行为发生不动产物权变动登记是采用登记生效主义,未经登记不生效力。民法又规定,非因法律行为发生不动产物权变动,比如继承中,继承事实一发生就发生了不动产物权变动。征收时候是补偿金发给完毕时发生不动产物权变动。法院形成判决的情况下,比如共有物分割判决,一经判决确定共有物就变成分别所有,即便还未办理单独所有权登记,但是这个时候也经发生物权变动。可是要进行登记才能处分其物权。

台湾的登记是到地政机关,在地政事务所里边去登记,是行政机关。里面的人员多是学土地管理的。台湾的不动产登记实质审查,展现在哪些点呢?比如说台湾的土地法有规定说哪些土地不能私有,若将这些土地移转给私人则不应允许其登记。还有耕地的最小面积为0.25公顷,土地分割后如果小于0.25公顷也不能进行登记。或者是私法人不能承受耕地。

出卖人将一宗不动产出卖给买受人,一般的移转登记需要三天内完成审查,不是当场审查,而是在三天内发现你少盖一个章就打电话给当事人,若所有该盖章的地方都盖章,它不会真的再去审查你是否有意将这个物移转。实质审查目前的方式是这样。

台湾的不动产登记制这几年确实有了一些发展,第一个就是信托登记。信托是一个源于英美的制度。信托法明白规定信托是登记对抗不是对抗生效。信托法一制定《土地登记规则》就跟着有相关规定。民法物权编在2007年修订了担保物权,2010年修用益物权和占有。里面有一些登记对抗的,一会儿讲一下。我国民法主要是以权利登记制为原则,契据登记制为例外的折中登记制。可见台湾的登记制度已经在改变。

不动产共有人对共有物的使用的约定,这个约定全体同意,820条规定的是, , 多数决,就是分管契约、分管决定或者是例如三年内不能分割的约定。举例:比如甲乙丙按份共有一动产,台湾民法规定任何一个共有人可以把他应有部分自处分出去。甲把他应有部分三分之一卖给丁,丁成为共有人以后,丁当初未参与共有物的分管契约的订立,这个后手需不需要受到束呢?如果说这个有登记的话,就是债权物权化了,登记后就保障了交易安全,就对后手有束力了。通说认为是一种登记对抗的规定。

另外,在抵押权这个地方,我们已经承认流抵契约、流押契约的效力。约定债权已届清偿期未为清偿,抵押物的所有权就移属于抵押权人。这点是与大陆不同的地方。这个也是登记对抗的规定。非经登记不得对抗第三人。

民事诉讼法也有关于不动产登记的规定。所以不动产登记涉及到各种不同的法规。2007年民事诉讼法增订第254条第五项规定:第一项为诉讼標的之权利,其取得、设定、丧失或变更,依法应登记者,于起诉后,受诉法院得依当事人之声请发给已起诉之证明,由当事人持向该管登记机关请求将诉讼系属之事实予以登记。诉讼终结后,当事人或利害关系人得声请法院发给证明,持向该管登记机关请求涂销该项登记。即于起诉后受诉法院得依当事人之申请发给已经起诉的证明。由当事人(原告或被告)向该管登记机关请求将诉讼系属之事实予以登记。诉讼如果终结以后,当事人或利害关系人得申请法院发给证明,向该管机关请求涂销该项登记。比如说甲把不动产卖给乙,也移转登记给乙。乙已经取得所有权。但甲主张说他被诈欺被胁迫才移转出去且已撤销意思表示,或者甲提起确认之诉来确认甲乙之间的移转是无效的。那么现在登记名义人是乙,乙虽然是名义人,但是乙没有取得所有权。乙如果在这个时候把不动产处分给善意的第三人的话,会受到信赖登记——不动产善意取得的保障。那么甲怎么办呢?甲就可以运用这个制度提起诉讼,确认法律关系不存在或者法律关系无效。甲就可以到受诉法院去请求一个已经起诉讼的证明,甲将该证明向地政事务所去登记,登记后丙就不能再主张其为善意第三人。这个地方就是避免善意取得,保护甲。该条文在订理由中说是参照美国法。台湾不动产登记制度已经不是只参照德国法或者澳洲的制度,民法物权编的修正一般都是参考日本法。因此是融合了各个国家的法律而自己发展出来的东西。它是一个很本土化的一个领域。

登记的标的物是什么?刚刚有讲土地登记包括土地、建筑改良物的登记。但是《土地法》41条说,第二条第三类第四类的土地应免于编号登记。刚刚讲的《土地法》第一条土地有四类:第三类第四类就是这里所讲的交通水利用地、其他用地(沙漠雪山等等);第一类和第二类为建筑用地、直接生产用地。第一类第二类需要登记,第三类第四类原则上不需登记,除非有必须登记的必要。另外,我们有《农业发展条例》,有规范什么是农业用地,什么是耕地。耕地太小不利于农业的机械化的利用,所以分割后耕地最小不得小于0.25公顷。并且一般的私法人是不能承受耕地的,但是也有例外。另外,农舍要满五年才能移转。但是继承、法院拍卖等不在此限。农舍起造人应为该农舍坐落土地之所有权人;农舍应与其坐落用地并同移转或并同设定抵押权。

《土地登记规则》也规定了登记申请的程序。(主要在该规则第26条和第27条)谁来申请登记呢?原则上由权利人和义务人会同申请,也就是说,在买卖不动产的时候,出卖人和买受人会同双方一起去地政事务所申请登记。因为怕只有一方来会造假。但也有例外。法定地上权权利人自己去申请登记就可以,土地所有权人不必会同。另一种例外是当大家都很忙的时候,可以进行代理登记。出卖人和买受人可以委托某一个人去申请登记。这个人不见得是所谓的地政士。但若不是地政士,不以代理登记为业的话,有相关的行政命令说一年不可以做太多件,就是有件数的限制。除代理申请外,还有通信申请和网路申请。网络申请是利用电子签章的方式以自然人凭证来申请。但是通信申请和网路申请非常少。只有在简易案件才能够用通信申请和网路申请。址变更登记等可以进行网路申请。嘱托登记是其他行政单位或者法院嘱托地政事务所登记。比如说查封申请。台湾的登记簿不论是土地登记还是房屋登记都有三大部。标示。所有权。他项权利。标示是在记载什么呢?(主要标识、建材、面积等等)所有权呢?(权利范围,尤其是在共有中。)他项权利呢?(有抵押权人、地上权人。而地上权人其权利范围不见得是整宗土地上面都有地上权,可能就是整宗土地的特定部分有地上权。)

《土地法》有总登记的概念,总登记也就是指第一次登记。就是指土地或者建物权利的初次登记。总登记不等于土地总登记。土地总登记只是总登记的一种在几十年前,台湾所有的土地为初始登记。土地所有权第一次登记指的是土地总登记以后,例如海埔新生地冒出来,那之前总登记没有登记到,现在做土地所有权的第一次登记。建物所有权的第一次登记也是总登记的一种,已经有土地登记了,上面盖房屋是一个对土地的事实行为。那是出资人原始取得不动产物权,是在它形成一个定着物,能遮风避雨,是一个独立的不动产,这个时候就原始取得这个不动产物权。

另外,区分地上权的登记。区分地上权在民法物权编修正以后有很明确的规定,那区分地上权怎么样去规定呢?刚有讲在一宗土地内可以就它的特定部分去申请地上权、不动产役权的登记。普通地上权可以在一宗土地的特定地方申请。区分地上权也是如此。首先应先申请复丈。画一个位置图。区分地上权,那个空间范围不一定非要以海平面上方的多少公尺到多少公尺设定地上权。而是一定的空间范围。可以说从这栋大楼的2楼往上20公尺,这样来区分地上权。我们允许这样的登载方式。

接下来再补充一下,可能大家会比较好奇。我们去办理登记的文件是否要先经过公证人的公证。台湾民法债编166条之一有这样规定,立法院有三读通过,但是我们并没有施行。这是台湾民法债编修正唯一没有施行的一条。该条文2000年规定有行政院和司法院另定什么时候施行,但到现在都还没有另定。该条主要规定的是不动产的债权契约(包括不动产的买卖契约、互易契约等,但不包括租赁契约),应由公证做成公证书。但是该条到现在为止还没有施行的迹象,因此我们现在对登记的文书还没有要求必须公证。但是公证思想有影响到一些相关规定,比如说承揽契约公证的话,承揽人可以单独去申请承揽人抵押权登记。也就是说,承揽人抵押权的登记原则上是定作人和承揽人会同申请登记,可是如果承揽契约有进行公证,承揽契约造假的可能性就比较低。那么就可以让承揽人单独申请登记。所以在有些地方可能因为文件是否公证而有些不同。但是是少数和例外的情形。

下面再补充一下关于公示的问题。《登记规则》每年都在修正,今年修正的是这个。将于2014915日施行。土地登记后,登记有公示的效果。问题是这些资料是个人隐私的问题,那么公示与个人隐私之间的冲突问题怎么去解决。我们基本上将土地登记资料分成两大类。第一类就是显示登记名义人全部的登记资料;第二类是隐匿登记名义人出生日期等相关信息的资料。第二类的资料只能看到部分統一编号、部分址(部分址是今年新修订的)等等。

再来说一下登记损害赔偿的方式。《土地法》规定,登记错误、遗漏导致受损害者,由该地政机关负损害赔偿责任。通说认为呢,这里没有说故意还是过失,因此认为是无过责任。但是若地政机关能够证明其原因应归责于受害人的除外。因为有的时候归责第三人,有的时候不是受害人的可归责事由,这个时候如果有登记错误,地政机关还是要负责。登记错误的损害赔偿责任是国家赔偿责任的一种。是《国家赔偿法》的特别规定。《土地法》有特规定的时候用土地法,《土地法》没有特别规定比如消灭时效,还是要依《国家赔偿法》的规定。损害赔偿范围还是有限制的,这个地方民法上的全部赔偿原则、赔偿所受損害及所失利益有些不同。它只赔偿所受损害不赔偿所失利益。不得超过受损害时之价值。只赔偿积极损害,不赔偿消极损害。那么用什么钱来赔呢?70条规定,登记机关在登记的时候会收取登记费,登记费应提存10%作为登记储金来为68条——登记损害赔偿之用。现行规定依权利价值的千分之一进行收取,而非按件。地政机关赔偿之后,地政机关可否向实际弄错了的登记人员求偿呢?登记人员必须要有重大过失才需要赔偿。但事实上登记储金拿来赔的情况只有一部分,就是我们现在提存的10%储金常常剩下,剩下的拨到各个县市的县库和市库。就是说,登记储金先保留五年,因为《国家赔偿法》最长规定的是五年的消灭时效。五年过后,钱未用的直接拨到各个县市的公库。补充:有一些是不用缴纳登记费的,比如说限制登记,预告登记都不要缴费。

补充:台湾有很特殊的“耕地三七五减租”。在过去有很多耕地租赁契约,我们叫耕地三七五租约。它事实上是保护耕地承租人的一个制度。在过去耕地承租人缴租金是缴稻谷,就是实物地租。地租不能超过主要作物产品(在台湾主要是稻米)的千分之三七五。什么时候适用呢?以时间区分。2000127日以前,订的农业用地租赁契约一律适用《耕地三七五减租条例》,但是2000128日后,一律不适用《耕地三七五减租条例》。适用该条例的,一律要求出租人和承租人会同登记。民法中规定不动产的租赁契约如果超过一年,不以字据订的话视为不定期限租赁且民法上的租赁契约无法登记。耕地三七五租約登记不是直接向地政事务所登记,而是向市公所、区公所、乡公所进行登记。市公所、区公所、乡镇公所登记后要通知地政事务所办理注记登记。

关于台湾不动产的实价登录。为了要“打房”,觉得房价太高,近几年才开始施行的。是在买卖房子、产权移转之后,我们希望让大家知道到底这个地方的实际的房价和地价是多少。因为在土地所有权移转时,在台湾有所谓的土地增值税。土地增值税征收的标准是依公告現值而不是依契约订的实际价格台湾的不动产契约其实有公契和私契。私契就是真正的买卖契约,上面写明的是真正的买卖价格。公契是办理登记用的,其买卖价格不是真的,是依据公告現值,课税用的。我们又觉得要反映出真正的价格,我们怎么才能知道这个价格呢,这个时候就要依照这个实价登录制度。《平均地权条例》(平均地权孙中山先生的思想)有規定。第一个是这个土地所有权移转的时候,出卖人和买受人应该在契约订立之日起30日内办理移转登记。第二个就是权利人(是指买受人)在取得物权以后,30日内向主管机关申报登录土地及建物的实际资讯,包括实际的价格、几个房间等等。出卖人没有实价登录的义务,买受人有。第三点是一般情况下买受人是没有义务的,因为通常是地政士申请登记,那么就由地政士申请登录。如果没有地政士,那么就看是否有介业、代销业。即若有地政士,则地政士申报登录;若无地政士,则經紀业申报登录;若都无,才由买受人申报登录。有关房屋的内容都可以查到,区段化、去识别化。但是现在没有完成配套,所以有实价登录,但还没有实价课税。不进行实价登录,是要处以罚款的。实价登录涉及到不动产经纪业,所以《不动产经纪业管理条例》也有提到,连租赁也要办理实价登录。《地政士法》也有规定。另外,交易总价如果是土地和建物分别计价则要分别登录。如果要是合并计价则要合并登录。到底要登录什么呢?主要是交易的标的(建物的门牌,它在公示的时候看不到门牌,只能看到区段;价格、有无管理组织等等)。

程啸(以下简称“程”):下面请尹飞教授进行评议。

尹飞(以下简称“尹”):其实也谈不上评议,听了黄教授的讲演,想请教几个问题:首先,契据登记制和权利登记制最根本的区别是什么?因为大陆在起草《物权法》时,我们本能的会认为我们是权利登记制,后来06年之后我们又觉得我们好像不是权利登记制。

黄健彰(以下简称“黄”):房产证是登记完毕以后房产局去发的一个权利书状。如果是在契据登记制不会发给这样一个权利书状。所以如果是有发房产证的话,就应该是权利登记制里边的托仑斯登记制。

尹:刚才说错了,想说的是权利登记制和托仑斯登记制的区别。

黄:托仑斯登记制也是权利登记制下面的一种,只是说托仑斯登记制的特色主要是在于说它有登记储金登记基金的损害赔偿机制,以及它会发给权状。德国权利登记制是不发给权状,也没有登记储金登记基金的制度。所以有发给房产证的话应该是……

程:刚才你提到台湾是以权利登记制为原则,契约登记制为例外,应该是并列的两种登记模式。

尹飞:另外在很多的书里也说到台湾是兼采托仑斯登记制。

黄:对,之前所讲的权利登记制是包括德国登记制和托仑斯登记制。我刚才讲的权利登记制是比较广的。

尹:实际上我们过去是一个标准的托仑斯登记制,尤其是刚才的规章里可以看到,还有那个房产证书以及权利书状是房屋权利的唯一合法凭证。当然现在这个《物权法》第17条明确规定,房产证是唯一的合法权属证明。在这种情况下还有托仑斯登记制吗?举个例子,在台湾已经办理登记的时候,还必须要要求强制性的发给权利书状?(应该大体上是这样的问题,因为尹教授声音很小,并且语速很快,有偏颇的话,师父请见谅!)

黄健彰:我再补充一下,托仑斯登记制只是发给权状,至少在台湾的登记制度,并不是以权状为准。刚才我有个地方有跳过,什么是登记完毕,只有登记完毕才有登记推定力、登记公示力、登记公信力。不是以权状的时间点为准。是以登记完毕为准。登记入簿才是登记发生公示力、公信力、推定力的时间点。比如说刚刚那个建物所有权它给权状晚了一天,可是它在前面那一天登记。为什么说权状上的日期有两个,一个是登记日期,一个是发权状日期。其实在登记日期就产生物权变动,但这时候可能还没有拿到权利书状,至少在台湾是如此。

尹:这点在大陆也是同样的。但是我现在有一个问题,是说我们的《物权法》是权利登记制,我们在做审核的时候是以权利登记簿为准,我们《物权法》在11条有写,我们在办理登记的时候,我们要提交权属证明和不动产界址、面积等必要材料。

黄:台湾也是。

尹:那么这个理由何在呢?

黄:因为,比如说我本来有个不动产卖给尹老师,如果我卖给你的时候我还保留着本来我自己的权利书状或者是产权证的话,那之后我已经没有所有权了,我拿这个权利书状到处跟别人讲“我有所有权,我有所有权”这会给别人造成困扰。所以我们会说在移转的时候要把原来的权利书状交给地政机关。地政机关发一个新的所有权状给你。这样的话才不会出现我没有所有权却拿着权利证书的情形出现。

尹:那意思就是,对于登记机构来说,我在审查时只需要审查一个形式。唯一的目的就是想把旧的收回去。

黄:其实是这样的。

尹:但是我们也讲到了,因为大陆和台湾都差不多。我们这边就直接公告作废就可以了。

黄:这个时候有时候它就不收,但是它会在地政机关那边去注销。在不动产买卖的时候,我们要求是要把旧的交回去。

尹:其实就是一个便利行为。

黄:对。

程:有个重要意义就是用来防伪,我们刚刚也提到了,我们大陆的各种不动产权属证书都是有很强的防伪功能,通过要求提交申请材料中包含这个,可以防止一些虚假登记的出现。

尹:但是它意义何在呢?我的意思是这种情况下包括防伪啊其实意义不大。因为以后我们进行交易的时候,我们依据的是登记簿。如果我只是看你的这个权属证书……

程:但有可能这个登记的人是假的呢?像保姆拿着她伪造的房产证,伪造身份证拿去登记。

尹:那它核实身份证就行了。

程:但是这些都有可能造假。假人假证。

尹:我现在主要就想象不出来这个权产证书的意义是什么。

程:这个还是有意义的。

尹:总觉得从逻辑上不太能理清。就好像只是心理上有个作用而已。

黄:对,其实事实上是不是一定要收回,包括刚才讲那个书状换给、书状补给,其实有的人呢权状还在,吵架了或者和家人怎么样,就对地政机关说它东西不知道去哪了,于是就要了新的一张,结果后来旧的又找到了。

尹:那么此时的书状补给需要公示公告吗?

黄:有相关的制度。

尹:我和程教授起草《房屋登记办法》,我们过去书状补给,我们叫补证,因为过去这个是房屋权属的唯一凭证,要进行补给怎么办,我们要求是必须公告三个月。我们俩起草《房屋登记办法》的时候就考虑,你只要申请,我们给你就完了,但是对于登记机构来说,他们还是有点意见。所以后来妥协的结果就是不需要三个月的公告了。所以这里我提到一个,我们的逻辑是自恰的。

黄:我补充一下,像内政部地政司委托我做一个计划。就比如我们刚刚提到的网申请的这个部分,只有就简易案件做网路申请,就是在想说以后有没有可能扩充它的范围。那我们遇到一个问题,如果用网路申请的话,就刚刚在房屋买卖的时候,旧的权状就不用收回去了。如果旧的权状还要收回去,那么跟通信申请等就没有太大的差别。以前在涂销抵押权登记的部分,曾经试办过网路涂销,(十几年前)就是设定抵押权给银行的时候,债务人已经清偿债务,那抵押权基于消灭上的从属性就归于消灭。可是我们还是说这个抵押权要涂销登记。(十几年前)抵押权的涂销登记可以由银行单方面的通过网络去涂销登记是可以的。它的那个他项权利证明书就不用交回啦。所以那个时候是相信银行。只有银行或者部分银行可以做网路涂销。但是后来这个部分的推行使用率不广,就银行来讲,涂销登记对他也没有好处。不过那时候实务上有一些案例我们不准地政士来做。只允许银行来做。银行有一些设备,刚才有讲电子签章的方式。

尹教授继续评议

尹:另外一个问题,你刚才将契据登记制是因为对抗引入的。

黄:其实我觉得这个是涉及到一个问题,契据登记制到底是什么。是不是契据登记制就是登记对抗。很多的土地法登记制教科书就会说,契据登记制就是登记对抗。但是我觉得登记生效跟登记对抗、权利登记跟契据登记这个恐怕是不同的标准而产生的不同的登记制度的分类。应该不是说契据登记就一定是登记对抗。像有的人说日本是契据登记制而采用登记对抗,也有的人说日本是权利登记制而采用登记对抗,这两个概念是不是一样。可是如果说是登记对抗的话,就是说你没有登记,在当事人之间会发生效力。只是不登记不能对抗善意第三人。那像刚刚讲的,最典型的就是信托登记。在信托登记中,如果未办理信托登记,在委托人和受托人之间是发生信托的效力,若未办理信托登记的话,不能对抗善意第三人。就这个来讲它是一个登记对抗。为什么说信托登记是属于契据登记呢,因为信托登记条款很多。应该在登记簿所有权部或他项权利登载以外,还要记明委托人姓名或名称等等。比如我有一个不动产,我是委托人,然后跟尹教授订立信托契约,于是就把我这笔作为信托财产的不动产移转到尹教授的名下,就是所谓的形式上移转。看起来所有权已经是尹教授了,但是要在其他所谓的登记簿其他登记事项中记明说其实这是信托财产,并不是尹教授实质上取得财产的所有权,委托人是我。信托条款这个信托内容是什么呢?是信托专簿。关于其内容也未作过多的实质审查。

尹:实际上它的法律效果,到底是登记对抗还是登记生效要件还是实体法所规定。要在程序法上……

程:跟它是不是契据登记没关系。

尹:就是说对登记内容不再做法定化的要求。但事实上,比如说地役权。

黄:我们叫做不动产役权。这个是权利登记制。

尹:但是我之前问过谢胜老师,他就说这个事实上操作的时候还有引入了契据登记。你们的不动产役权是登记对抗吗?

黄:就不动产役权发生,我们还是登记生效。就是在用益物权的部分,参考《民法》中834-836之三。还要参照《土地登记规则》。里边有一些条文有契据登记制的色彩。

         尹:我再问一个问题。你刚才讲到台湾包括德国权利登记制都是是指审查,这种实质审查是指要对物权行为本身的有效性或者再远一点,对债权行为的有效性进行审查?但是据我的了解,德国是形式审查(程老师插播:它已经被公证人审完了。台湾应该也不审合同效力吧?)。你们的依据是哪些条文?

黄:依照的就是《土地登记规则57条第一项第二款,依法不应登记者,登记机关应驳回登记的申请。它没有实质审查的用语,但是一般的解释是这样的。

程:实质审查审不审合同效力?如果发现合同里面有欺诈胁迫或者违反法律的强制性规定的,是不是地政机关就可以拒绝登记。

黄:如果说违反一些比较明显的,台湾有规定某些土地不能够私有,如果移转了一个不能私有的土地,就不会让他登记,就算登记了也不会发生登记的效力。比如说法律规定耕地不能移转给一般的私法人。协议分割后耕地小于0.25公顷也不能进行登记。

程:我相信台湾应该是和大陆一样,台湾确认合同无效是不是也只有法院或者仲裁机构可以?

黄:刚才我们讲的无效是自始确定无效肯定是没问题的。但是有时候空口无凭,也就只能诉请法院去确认。

程:对,登记机构也不能确认这个是否是违法的。只有像你刚才提到的特别明显的那些情况时。谢谢尹教授的评议。

         王剑:请问因地政士的过错导致的登记错误谁来赔偿?

黄:地政机关赔偿的是无过责任。还有一个办法,就是地政士的签证。

程:不是有个《地政士法》吗?该法有没有规定地政士的赔偿责任呢?

黄:一般来讲,地政士要证实当事人的。我们怎么知道会不会你们地政士代签的。通常地政士是不用去签证的,当事人到户政机关去申请印鉴证明。有印鉴证明的话,地政士才能去代理申请。什么情况下可以不去出示印鉴证明呢?如果有关不动产处分文书经过地政士签证以后,就推定签订人身的真正。申请人就免印鉴证明。亦得免重验申请人的身。然后,这个签证也有签证基金。地政士办理签证业务前,一般会向会缴纳签证保证金。因签证不实或错误导致当事人受到损害,签证人应付损害赔偿责任。不能够完全赔偿的责任就由签证基金来支付。地政士所负的损害赔偿责任就是在因签证不实或错误的情况下。

程:20万新台币是每办一次业务就交一次还是就放在那?

黄:据我所知,台湾大部分的地政士因为怕麻烦不办签证业务,但是也有部分地政士办签证业务。针对签证还有另外一个办法,《地政士签证责任及签证基金管理办法》。

尹:如果签证有误,那么登记肯定也会有误,那么这种情况下,是登记机构先赔,还是地政士先赔?

黄:原则上是地政士这个地方要赔。

程:但是登记机关是无过错责任的,他是不是应该先赔再找地政士追偿。

黄:应该也是可以的。

程:关于损害赔偿的情况,有个限制就是不能超过所受损害时的价值,能不能这么理解,比如说房屋登记。在十年前的一个登记。当时的房价是每平方米2000新台币,现在成了2万新台币了,那么我要赔就不能超过当时那个还是?什么是受损害时的价值?

尹:我把你的例子再详细一下。比如说十,, 年前的房子是我的,错误的登记在程啸老师名下,然后呢去年程教授把房子卖给了黄教授,现在我才发现。那么这三个时间点的价值肯定是不同的。比如十年前的价格是一万元,去年可能是三万,今年五万。那到底是按登记错误时的一万还是造成损害(权利被第三人善意取得我拿不到的时候)还是以现在这个价格?

黄:我们民法讲所受损害和所失利益。这个算所受损害还是所失利益?

程:所受损害按这个算的话,也应该是他丧失所有权时的价格。确实的失去了这个房子。但这样又没有起到限制的作用了。这种情况下就赔的不得了了。

黄:《国家赔偿法》那里包括所受损失和所失利益。而《土地法》中又有特别规定。因为是无过失责任,所以在赔偿范围上又做了进一步的限制。

尹:通过你之前讲的,就是说所提取的赔偿金是花不完的?

程:是的。几乎没怎么用。

黄:对对。所以监察院有纠正,收太多了,应该降低一些。

程:赔偿基金提取百分之十,有一个申报地价和权利价值。这个权利价值指的是什么?

尹:是真实的还是假的那个?

黄:申报地价当然不是真的。申报地价和公告地价有的时候会一样,有的时候会差一点。

程:有点类似阴阳合同那种。

黄:有点类似台湾的公契和私契

黄教授补充一下:在美国托仑斯登记制一直在萎缩,美国主要是契据登记制为主。他们大部分的州都是单纯的契据登记制,少数的州有托仑斯登记制和契据登记制,由当事人自己去选择。之所以托仑斯登记制会萎缩,部分是由于历史发展原因,他们那里通常赔都赔不够。

程:目前台湾的不动产登记中,有没有强制性公证的相关法令和事项?

黄:没有。一个都没有。

         尹:诉讼系属事实登记,台湾是不是没有异议登记?

黄:没有,只有预告登记。

程:他们那个异议登记是只有在法院中,通过法院进行,不像我们这边可以直接去相关机关。

姚明斌:《台湾民法典》826条之1规定,不动产共有人间关于共有物使用、管理、分割或禁止分割之约定登记后,对于应有部分之受让人或取得物权之人,具有效力。现在有学者认为这条的规定是一个突破《物权法》的。因为这样很多的不动产的分管或者共有的结构通过登记之后可以为第三人所知晓。那我有一个疑惑,如果共有结构非常复杂,那么登记到登记簿里边的内容也会非常复杂,那么第三人要去知道和了解它,可能要查阅很多资料。这就增加了交易成本。修法前后这样一个规定对交易实践您认为有没有什么影响?未来会不会有什么变化?

黄:我们民法物权编虽然有很多规定,可是有些规定真的用的很少。826条之1这个分管契约登记用的很少。这个问题现实上不大。

程:那出现了分管契约通常怎么解决?比如说就把那个契约附在上面还是?

黄:对。有的时候其他登记事项就类似于杂记簿。进行装订放在后面。第三人可以申请阅览。

         程:时间过得很快。今天非常感谢黄教授精彩的讲演和尹教授、王主任等嘉宾的讨论,相信通过这个讲座,同学们对台湾的不动产登记法制有了一个初步的了解。让我们再次对黄教授的讲演表示感谢!
 

 【我想发表评论】   【将文本推荐给好友】    【关闭窗口】

黄健彰  台湾不动产登记法制

 

  热点专题
  还没有热点文章!

  专题
  还没有专题!
中国人民大学民商事法律科学研究中心| 民法学研究会 | 中国人民大学法学院 | 佟柔民商法发展基金 | 明德民商法研习社
本网站由王利明教授创办并提供全部运作资金
版权所有©2000-2013:中国民商法律网本网站所有内容,未经中国民商法律网书面授权,不得转载、摘编,违者必究
征稿启事 投稿信箱:civillawruc@163.com
京ICP备05010211号