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判解研究
王维永:合同约定与地方物价规定不一致的处理
上传时间:2013/6/16
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     【案情回放】
      2007年10月,王军与海成集团签订《商品房买卖合同》及《补充协议》,购买海成集团位于重庆市奉节县永安镇巴蜀花园A4幢房屋一套,房款156446元,王军已付清。其中《补充协议》第四条约定:“买卖合同规定的商品房售价并未包括房价以外的费用。所有涉及买卖该房及办理有关手续的费用,按2006年国家和地方相关规定执行,包括买受人所购商品房的产权证工本费、交易手续费、转移登记费及应由买受人承担的税费等,均由买受人负担,房屋公共维修基金按照国家相关部门同时期规定额度及标准执行。”2008年至2009年中,海成集团先后向王军收取税费2882元(已实缴纳税费2337元),收取天然气、闭路电视开户费3930元(已实缴纳2400元)。
      由于重庆市物价局2006年12月第753号文件规定,将购房者在房地产开发企业购房时应交纳的并由房地产开发企业代收的水、电、气一户一表的安装费、闭路电视安装费、转移登记费、土地权属调查费、地籍测绘费、房地产权证工本费直接并入商品住房销售价格之中,实行商品房住房销售“一价清”制度。凡在2007年1月1日前购售双方已签订购房合同的,仍按原规定收取代收费;2007年1月1日起签订的购房合同,一律停止收取代收费。王军依此文件为依据,以海成集团代收税费及天然气、闭路电视开户费等属乱收费为由,诉至法院,请求判令被告返还费用。海成集团认为,物价局“一价清”制度仅为交款方式的改变,并未改变购房方承担费用的性质,请求驳回原告诉讼请求。
      一审法院认为,重庆市物价局出台的渝价(2006)753号文件,符合法律规定,经营者应当执行。其“一价清”制度作为价格干预措施,明确要求2007年1月1日之后不再代收费用,而《补充合同》是在2007的1月1日之后签订的,仍向原告收取代收费,没有合法依据。遂判决:被告返还原告的各种代收费用。被告不服上诉,二审法院认为,依法签订的合同受法律保护,双方签订的《购房合同》及《补充协议》合法有效,双方应按约定履行;物价局753号文件规定的“一价清”制度,不是政府的“价格干预措施”,仅系收费方式的改变,且并未免除购房方的缴费责任。遂判决:一、撤销一审判决;二,驳回被上诉人王军的诉讼请求。
 
      【不同观点】
      对于本案的处理,原、被告及双方律师在一审、二审中各执己见,主要存在三种观点:
      原告及其律师认为,本案应按照政府物价部门“一价清”制度进行处理。其具体理由为:其一,重庆市物价局出台的、经市政府同意颁行的“一价清”制度,符合国家价格法的规定。其二,“一价清”制度之宗旨在于将开发商的各种代收费用归入房价之中,从而防范和禁止商品房买卖中开发商的各种乱收费行为,强化价格公开,减少商品房销售中的价格冲突。因此,“一价清”制度是政府“价格干预”的必要措施。其三,“一价清”制度,于2006年出台,明文规定“2007年1月1日起签订的购房合同,一律停止收取代收费。”而本案《购房合同》及《补充协议》皆签订于2007年1月1日之后,明显规避“一价清”制度,其规避行为理当认定无效。
      被告认为,本案中的《购房合同》及《补充协议》合法有效,对合同双方皆具约束力。物价局“一价清”制度,仅为交款方式的改变,并非政府定价,亦非政府指导价,它并不涉及价格问题,因而不属于政府“价格干预措施”,故不能由此否定合同效力。“一价清”制度还旨在规范交款方法,仍未改变购房户承担相关费用的责任,本案被告所代收的费用已向有关部门缴纳,双方也已实际结算清楚,并未从中获利,本质上并未改变“一价清”所确定的交款原则,而是忠实履行合同,无可非议。
      被告律师认为,本案中的合同约定和地方物价规定,并未发生根本性、对抗性冲突,任何单纯主张合同约定无效或者物价规定无效的观点,皆有失偏颇,且脱离本案实际,理由有三:其一,本案的合同约定依法成立,并不违反法律的强制性规定,因而合法有效;地方物价规定基于区域实际取消开发商代收款行为,将应收款项归入房价之中,规范缴费方式,无可非议。其二,无论合同约定抑或物价规定,均共同强调了由购房方承担缴费义务,二者均未免除购买者的缴费责任,在根本问题上是一致的。第三,二者之间的争议实际表现为交费方式之争,仅属枝节问题,并不影响和动摇根本原则问题。
 
      【法官回应】
      从实际出发在合同约定与物价规定间找准平衡点
      本案的焦点在于:如何认定合同约定与物价规定的效力。只有从实际出发,方能在二者之间找准平衡点,化解争议,维护当事人的合法权益。笔者倾向于争议观点中的第二种观点,兼取第三种观点,认为二审判决是正确的。
      一、重庆市物价局753号文件“一价清”制度之含义与制定目的解析
      2006年12月,重庆市物价局渝价(2006)753号文件《关于实行商品住房销售价格“一价清”制度的通知》规定:“将购房者在房地产开发经营企业购房时应交纳的并由房地产开发经营企业代收的水、电、气一户一表的安装收费、闭路电视安装费、转移登记费、土地权属调查费、地籍测绘费、房地产权证工本费直接并入商品住房销售价格之中,实行商品房住房销售价格“一价清”制度;凡在2007年1月1日前购售双方已签订购房合同的,仍按原规定收取代收费;2007年1月1日起签订的购房合同,一律停止收取代收费。”很显然,这一规定作为重庆市物价部门规范重庆地区房地产市场商品住房销售价格的行政性文件,其制定目的在于进一步提高商品房销售价格之透明度,规范商品住房销售价格行为,其基本含义,依笔者理解主要在于:第一,将6种费用直接并入商品住房销售价格中,用“并入制”取代“代收制”,内容上是收费方式的改变,旨在统一和规范商品房销售价格的市场运行,而非政府的价格干涉措施。第二,“一价清”涉及的6种费用之“直接并入商品住房销售价格之中”,仍属于“购房者购房时应交纳的并由房地产开发企业代收的费用”,表明“一价清”并未改变购房者承担6种费用的性质,仍由购房户交纳。形式上只是将代收费直接并入销售价格之中。第三,“一价清”制度自2007年1月1日起开始实行,之前已签订购房合同的仍按代收费方案执行,1月1日起签订的购房合同,一律实行“一价清”制度。尽管该文件对起算时间有明确规定,也尽管双方当事人规避了“一价清”制度之适用,但双方的合同行为未违反法律法规的强制性(效力性)规定,不影响合同的法律效力。
      二、当事人双方的合同约定与“一价清”制度二者效力之司法分析判断
      首先,从合同的约定效力看。合同法第八条规定:“依法成立的合同,对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务,不得擅自变更或者解除合同。”该条作为合同法总则的内容,确立了“合同具有法律约束力原则”,表明依法成立的合同受法律保护。按照合同法第四十四条规定,合同之成立分为签约成立与经批准、登记成立两种形式,本案中双方买卖商品房的合同行为,属于一般成立要件形式,即双方签订合同成立,双方从签订合同时起,合同即依法成立。这已成现今尊崇当事人签约自由之司法走向及维护合同当事人签约当时真实意愿之审判倾向。古罗马法规定:“合同是一把法锁。”意即合同一旦成立,就如同一把法锁,把合同双方锁在了一起。表明合同双方属互相依存关系,应当互相信任,互相理解和互相配合,否则将受到法律制裁。就本案当事人而言,无论签订《商品房买卖合同》还是其后的《补充协议》,反映了合同双方的真实意思表示,尤其《补充协议》约定得非常明确而具体,符合法律的规定和要求,当然合法有效,双方应当依约行事,履行各自的合同义务。
      其次,从“一价清”制度的基本要求看。如上所述,其作为省市级人民政府物价部门作出的行政性文件规定,内容要求是通过“一价清”制度取消开发企业的代收制度,将以前代收的6种费用直接并入商品房销售价格之中,基本特点是收费方式之改变,性质上不属于政府的“价格干预措施”,更没有改变购房者承担6种费用的性质,也就当然不能取代当事人双方的合同约定,不能改变当事人的合同效力。因此,一审判决只注意了“一价清”制度的现象问题,二审却把握了文件的实质要求,从而使裁判方向发生逆转,维护了上诉人的合法权益,驳回了被上诉人的诉讼请求。这一案例,对于二审法院通过精细化审理洞察实质,在充分发挥二审监督功能,保证案件质量等方面,提供了有益的经验。
      三、合同约定与地方物价规定“一价清”制度的平衡点分析探讨
      通过上列两个方面的比较研究,笔者发现,本案合同约定与地方物价规定并无根本对立与冲突,当事人的争议也仅仅纠缠于枝节,实际上合同约定与物价规定在根本问题上趋于平衡。一方面,“一价清”制度强调了“将购房者在房地产开发经营企业购房时应交纳的”6种费用并入房价之中,表明此6种费用的承担主体仍未发生变化,购房户仍系缴费主体,这与合同的约定相一致。另一方面,“一价清”制度未并对6种费用的缴纳标准作出调整或者限制,仅仅作了缴费方式的改进,因而该制度没有对合同约定构成否定性评价。再一方面,“一价清”制度作为地方性规范缴费的物价行政管理制度,为其管理职能所系,其正当性无可非议,与当亊人依法签订的合同不构成本质性对立。二审法院正是深入分析对比,把握了二者之间的平衡点,作出了正确的判决,维护了合同当事人的合法权益。
 
      (作者单位:重庆市奉节县人民法院)
 

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